红星商业李嘉：不谈资本介入的“轻资产”都是伪命题

（原标题：红星商业李嘉：不谈资本介入的“轻资产”都是伪命题）

相较业界资深公司的资历，成立于2013年的红星商业无疑是商业地产领域的新兵，但这并没有成为阻碍红星商业前进步伐的绊脚石，反而给其“轻重并举”模式提供了更大空间。
　　在长约六十分钟专访中，无论是畅聊如何以“创业”心态填充红星的商业版图，还是论道中国商业地产及调整“药方”，能看到红星商业正在明确自己的定位——代表国内最高水平的不动产运营商。
　　红星照耀商业
　　作为红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台，红星商业成立于2013年，第一个亮相的代表作是北京爱琴海购物公园。
　　据观点地产新媒体了解，上述“爱琴海”项目，总建筑面积达13万平方米，定位为中高端商业场所，是国内首家主打欧陆风情的时尚购物公园。
　　北京项目2015年客流同比增长46％，全年累计销售同比增长48％，销售部分同比增长超60％。”问及去年已开业项目运营情况，李嘉表示，该项目出租率与租金收缴率都达到了100％，租金收入较2013年开业时，翻了将近一倍。
　　另外，2015年开业的福州、天津爱琴海购物公园更是以46.8万人次和35.6万人次的开业当日客流，刷新了所在地区的纪录。
　　对于今年的开业计划，李嘉对观点地产新媒体介绍称，除北京、天津、昆明、福州四个已开业项目外，“今年还会再开重庆、唐山两项目”。
　　李嘉告诉记者，红星商业在2016年“仅开业”两个项目，是因为要为2017年爆发性的增长打好基础——一方面2016年资产管理签约的项目将快速增长，另一方团队正在将全产业链的业务模块继续标准化以支持后期的快速拓展。
　　值得一提的是，上海吴中路项目将在2017年中正式开业。说到这个被称为“1号工程”的项目，李嘉称，“1号”一方面代表这是公司在上海的首个项目，另一方面则希望其成为“标杆”作品。
　　无疑，李嘉上述提及的项目都自带“爱琴海”标签，而这也是红星商业旗下唯一的系列产品线。
　　按照李嘉的说法，不同于很多商业地产公司名下“1、2、3……”条产品线，红星商业以“爱琴海”构筑起自身的产品线，具体分成了两个模型——爱琴海购物公园和爱琴海城市广场。
　　“它们的主LOGO一样，就是色彩不一样。爱琴海购物公园是标准店，爱琴海城市广场比标准店要小三到四万平方米，并可下沉到社区MALL的形态。
　　在李嘉看来，商业项目并不是“重资产”的代名词，商业运营公司的模式同样也可以“轻起来”，但这要依靠的是强大的运营能力，这也是红星商业资产管理的根本保障。
　　二次“创业”路
　　“其实我们就是一家创业公司，公司的每个员工都抱着创业者心态做商业。”谈及商管的心得，李嘉如是对观点地产新媒体讲述。
　　在李嘉看来，红星商业运营模式从成立之初就是专业商业资产管理公司，主要聚焦在资产运营、资产盘活与资产增值三方面，力图满足目前市场上开发商的切实需求。
　　作为同系统的内部客户，红星地产的项目成为红星商业切入市场的基础。而与此同时，红星商业正在广阔的市场上建立自己的市场地位。
　　随着运营能力的日渐夯实，越来越多的外部开发商开始与红星商业表达合作意向，他们看中的是红星商业在爱琴海购物公园表现出的不动产运营能力。
　　红星商业目前的合作伙伴主要为具有一定实力但缺乏开发经验的地产企业。李嘉认为合作伙伴的信任来自于商管团队之前的成功案例，更来自于始终为合作伙伴创造价值的诉求。
　　这样看来，在红星商业“轻资产”运营看重的关键一环必然和“资产管理”有关，这也是国内其他运营商比较少涉及的领域。
　　“现在开始在酝酿，今年底到明年会有更多模型出来，成功实现从一个传统运营商到资本运作商的转变，这是不同的维度。”这就是红星商业的“资产管理”计划。
　　然而，虽已在“轻资产”路上起步，但李嘉仍然认为红星商业还是需要一定量的“微重资产”来保证“轻重”的平衡，但操作方式是则会发生一定的改变。
　　“今年应该会有一些微重资产合作，包括股权合作、整租承诺或是提点分成，下半年陆续会开始。”
　　至于合作项目的分布区域，李嘉主张覆盖北上广深区域，即先在一线城市站稳脚跟，然后再往二三线城市或一些好的地级市发展。
　　问及是否考虑拓局华南，李嘉称：“深圳、广州我们都在努力中，现在还不太敢评论广州市场，等拿到一个项目的时候再好好评论。”
　　以下为观点地产新媒体对李嘉先生的专访实录：
　　观点地产新媒体：红星商业在北京、昆明、无锡等地布局了13个已筹建和开业爱琴海项目，已开业项目去年的租金表现怎样？今年开业计划如何？
　　李嘉：红星商业成立于2013年，筹备的第一个项目在北京。目前已开业的是北京、天津、昆明、福州四个项目，今年将再开重庆、唐山两项目。运营情况方面，最早开业的北京项目2015年客流同比增长46％，全年累计销售同比增长48％，销售部分同比增长超60％。同时，北京项目出租率与租金收缴率都达到了100％，租金收入也是基本翻了将近一倍。另外，2015年开业的福州、天津爱琴海购物公园更是以46.8万人次和35.6万人次的开业当日客流，刷新了所在地区的商业记录。
　　观点地产新媒体：租金上涨的影响因素有哪些？
　　李嘉：严格意义上来讲，租金增长取决于商户的经营和购物中心策略的调整。因为商场刚开业时首要目标是以满铺稳场为主，一定时间内会把租金放到第二位。但项目开业已满一年后，良好的运营会创造更高的效益，，就会随之做出相应调整，包括品牌、租费及收取模式，这些都是租金增长的必要因素。
　　观点地产新媒体：上海吴中路项目为何被称为红星商业“1号工程”？进展情况如何？
　　李嘉：上海项目将在2017年年中开业，被称为“1号工程”因为是我们在上海的首个项目，一定要做得漂亮。另一方面，更主要是考虑到目前上海商业项目较多，如果我们的项目没有一点特色或亮点将很难经营下去。上海吴中路项目体量较大，持有和可售的面积共计55万平方米，外面还有一个5万平方米的城市公园。
　　观点地产新媒体：红星商业计划推出爱琴海系列产品线，根据不同城市规模、消费力等设置管理模型。“爱琴海购物公园——都市的假日中心”这一全新定位来自何处？
　　李嘉：红星商业旗下只有一条产品线，即爱琴海系列，具体可分成了两个模型，分别为爱琴海购物公园、爱琴海城市广场。它们的主LOGO一样，就是色彩不一样。其中，爱琴海购物公园是标准店，爱琴海城市广场比标准店要小三到四万平方米，在某些项目中还将以社区MALL的形态出现，那个模型中城市广场的面积会更小一点。
　　观点地产新媒体：去年5月，红星商业对外提出了轻重并举的发展模式，与之前单一模式相比，最大的变化是什么？
　　李嘉：严格意义上，我们是从重资产转变成了纯轻资产，为什么说是纯轻资产呢？因为现在集团把商业地产开发、商业运营管理及资本化运作称为三架齐头并进的马车。红星商业要打造成一个纯市场化管理公司。
　　观点地产新媒体：商业地产开发、商业运营管理及资本化运作三个板块如何相互协作？
　　李嘉：第一个板块所有商业是由我们与红星地产协同发展，最后一个板块负责对前两个板块进行支持，第二个板块和第三个板块除做好第一个板块外，还要做外面的业务。
　　观点地产新媒体：红星商业对外选择合作伙伴的标准是什么？
　　李嘉：客户选择上主要针对有实力但缺乏开发经验或者没有商业运营团队的地产企业。我们的专业运营服务不仅匹配他们的需求，也能够实现他们降低开发成本，提升开发效率，提高经营收益的核心诉求。
　　观点地产新媒体：红星商业操盘项目还不算太多，如何吸引合作开发商无疑是公司“轻资产”运营过程中不可避免的难题，该如何处理？
　　李嘉：从商业地产角度来看，并不存在严格意义上的“轻资产”，因为没有资产维度的合作和分配只能叫作“管理输出”。真正的轻资产应该是通过管理嫁接到地产项目或是持有型物业中，然后做资本化的产品，但目前在国内这种模式还没有特别标准化。轻重还是要看自己，我不认为所有的企业全部轻资产好，或者重资产好。最好的还是轻重并举，同时根据自身发展战略调整轻重部分占比，这个最科学。
　　观点地产新媒体：红星商业轻重比例如何？
　　李嘉：我们还是一个新公司，目前来讲处在大家所认为的纯轻范畴，但今年应该会有一些微重资产合作，包括股权合作、整租承诺或是提点分成，今年下半年陆续会开始。
　　观点地产新媒体：目前洽谈中的项目有多少个？都是轻资产运营？
　　李嘉：今年在谈的项目范围很广，其中会有轻重相结合，可能不完全是轻资产。
　　观点地产新媒体：合作项目区域分布上是否倾向二三线？
　　李嘉：现在主张覆盖北上广深，先在一线城市站稳脚跟，然后再往二三线城市或一些好的地级市发展。
　　观点地产新媒体：在华南有没有什么想法？如何看待广州的商业地产？
　　李嘉：深圳、广州我们都在努力中，现在还不太敢评论广州市场，等拿到一个项目的时候再好好评论。
　　观点地产新媒体：说起资产管理模式，新加坡企业在这方面会比国内成熟很多，您怎么当前国内的REITs市场？
　　李嘉：政策归政策面，我认为REITs是早晚的事。因为住宅市场能销售去库存，但商业没办法卖了去库存，多维度资本化运作是下一步开放市场的必然趋势。
　　观点地产新媒体：红星商业在资产管理方面的计划怎样？
　　李嘉：现在开始在酝酿，今年底到明年会有更多模型出来，成功实现从一个传统运营商到资本运作商的转变，这是不同的维度。
　　观点地产新媒体：回到纯商业运营上，您如何理解体验元素对购物中心的意义？
　　李嘉：好的体验是既有号召力，又能够创造价值，不能只有好的号召力，却不创造价值。噱头是好的，但是噱头不是长久的，不是永恒的。作为一个商业载体的体验，万变不离其宗，最根本的是要站在消费者、商家的角度让商家赚到钱，让消费者呆着舒服，这就是最好的体验。红星商业在做购物中心时关注的核心体验则是人文和情感。
　　观点地产新媒体：增加购物中心体验感，无疑会增加公司的投入成本，在考虑的范围内会不会有矛盾？
　　李嘉：会有矛盾，但我们终归是中国公司，只能相对应的做出努力告诉合作方，哪些是好的，哪些是不好的，哪些是可以变通的，但是最终取决于共同的协商。现在陆续有很多公司在朝这个方向走，不说把匠心精神运用到商业地产上，但是至少要有敢于做百年企业、百年建筑的理念，这样商业运营就做好了。
　　观点地产新媒体：未来三到五年红星的发展规划是什么？
　　李嘉：两到三年、三到五年的规划我们现在有，但是还不成熟，等到成熟的时候再介绍。从2013年到2015年的时候我们开了4个广场，到2016年我们开2个广场，就是因为我们需要思考。当你一股脑到处开项目的时候，则需要停下来回头看，下一步才能走得更好。
　　观点地产新媒体：刚提到国内商业地产还存在一定的问题，怎么看其未来发展？有何解决之道？
　　李嘉：商业地产下一步的发展是良好的，因为商业地产已经有这么多存量资产，没有炸掉重来的可能。所以大量的存量资产需要盘活，未来十年之内商业地产还是蒸蒸日上景象。
　　观点地产新媒体：在您看来，解决中国商业地产发展问题过程中，新加坡模式是否有借鉴意义？
　　李嘉：新加坡的发展模式很值得我们借鉴。不管是商业氛围、商业形态，还是融资平台、融资渠道，是最跟我们国内接地气的地方。
　　现在国内也不能说没有提倡新加坡模式的风潮，在资本化运作上凯德就给了业界很好的范例。红星商业在资产管理中“投融管退”的资产资本化服务，也有很多借鉴了新加坡经验。