陈淮：中国房地产库存主要分布在三四线城市

（中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮）

网易财经12月14日讯 2016年网易经济学家年会今日在北京举行，论坛主题为“大国图新 重启增长”，经济界精英齐聚一堂，共同探讨中国经济改革，网易财经全程直播。

在“圆桌对话：转变时期的中国房地产”论坛上，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示，目前我国6亿多平米的房地产库存，其中有相当一部分是它不卖的，而剩下的部分里一半以上是商业地产，住宅不到一半。而这些库存主要分布在三四线城市，不是你在北京调政策，上海扩大需求就能解决的。因为有很多三四线城市的库存是这样一种情况：第一个它是当初盲目扩张的，第二个它的人口是净流出的，说得难听一点，不太恰当的比喻，恐怕有些“齐天大剩”就得独身到底了，那地方不是去库存去得了的。

以下为圆桌论坛实录：

陈淮：首先申明，今天是媒体主办，我没说“这点儿库存还叫库存吗？”我说“库存得和存量住房的总量相比较才能说明它的大小”，一共就十个人，有俩姑娘没嫁出去，那很大，一万个人有俩姑娘没嫁，不是事儿，得说和存量库房的比例关系才说明问题，第一层。

第二，6亿多平米，其中有相当一部分任先生多次讲到了，它不卖的，而剩下的部分里一半以上是商业地产，住宅不到一半，对吗任总？然后它的分布主要在三四线，不是你在北京调政策，上海扩大需求就能解决的，因为有很多三四线城市，第一个它是当初盲目扩张了，第二个它的人口是净流出的，说得难听一点，不太恰当的比喻，恐怕有些“齐天大剩”就得独身到底了，那地方不是去库存去得了的，没人住就是没人住，就跟底特律似的，不是去不去库存的问题，要有一个资本退出的政策问题，我们别把去库存当成房地产业发展是“黄金”还是“白银”，还是断崖式下跌的关键，这不是关键。

第一个问题倒是关键，房地产业是什么产业，房地产业确切地说在产业分类上是“社会服务业”，在经济学理论上它是真正的资本主义产业，社会要素聚集取决于资本聚集的规模和空间分布，它起这么一作用，这个钱向哪个空间积聚，哪个区间就城镇化快、人口积聚得快、要素积聚得快，所有实物资源取决于资本，这不是我说的，有一人说的，你挺熟悉，姓马，马克思说的。这是第二层。

第三层意思，刚才说我们房地产业是连接的、是组装的，连接谁？连接工业化与城市化的节点，刚才李铁老师说得挺好，他说我们过去一些年没好好建设城市，我们现在得补课，改革开放前30年我们建过城市吗？咱工业学大庆，大庆人说什么了？先生产后生活”，农业学大寨，大寨告诉我们什么？“先治坡后治窝”，我们的工业固定资产投资都去哪儿了，“靠山，分散、进洞，山、散、洞方针，要准备打仗，备战备荒”，这些不用说，改革开放后头20年，也不知道谁给中央出一政策，乡镇企业崛起让农民“离土不离乡，进厂不进城”，搞工业化不到城里头来，就在村里头改，所以会有一些媒体，不包括网易啊，说我们房地产业发展让实业领域都空心化了，我告诉你三条：第一条，中国长期发展以来是城市化严重滞后于工业化，得补课；第二层，中国现在几乎所有的实业里都是产能过剩，第三条，我们的所有产业领域、实业领域要想提高，一定需要一个强大的物质基础，这就是现代化的城市和城市基础设施，人口聚集规模，所以房地产业首先是连接工业化和城市化的节点；第二，连接短期和长期发展的节点，大家说了半天宏观经济，60多个或一百多个产业，说的都是短期的事儿，明年上半年后年一整年，短期经济运行，通货紧缩、通货膨胀，物价涨物价跌，过热过冷，这都是短期的事儿，中国城镇化、房地产业的发展是个长期战略的问题，别拿房地产业的兴衰，或者拿它作为解决短期经济运行的核心问题，它对短期经济增速、物价水平有没有影响呢？肯定有很大影响，但它的核心问题是解决我们实现“中国梦”，让更多人民群众分享国民经济发展的好处，获得财产性收入的核心产业，是连接节点。

第三，房地产业是连接投资和消费的关键节点，投资不光是工业固定资产，还包括城市固定资产大规模形成，还包括城市基础设施的改善，前十年修了城铁、地铁、立交桥，再一十年我们修了高铁，最近国务院从2014年以来要修以下综合市政管囊（音），这些是我们作为公共事业投资核心的主要取向，除了投资老百姓要扩大消费，不是靠你太太多买皮鞋、你多抽烟喝酒，靠消费结果升级，这个消费结果升级一定需要成规模集体性的居住条件改善，连接投资和消费的节点就在这儿，最后连接发展和改革的节点。

发展重要吗？重要，比如翻两番，人民收入增长倍增，全面实现小康社会，这都叫发展，但他们的关键问题是释放改革红利向市场经济转变，市场经济转变前沿在哪儿呢？房地产，因为我们最大的短板是土地制度，刚才李铁老师讲了，（土地制度）非市场化，资金非市场化，这两种要素的非市场化严重制约了市场经济体制的发展，改政府也好，调整收入分配结构也好，理顺政府和市场的关系也好，核心问题，前沿，矛盾尖锐突出表现所在地都在房地产业，连接发展和改革的节点，从这些意义上说，才说明房地产业是支柱产业。

谢谢。