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陈淮:中国房地产库存主要分布在三四线城市

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(中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮)

网易财经12月14日讯 2016年网易经济学家年会今日在北京举行,论坛主题为“大国图新 重启增长”,经济界精英齐聚一堂,共同探讨中国经济改革,网易财经全程直播。

在“圆桌对话:转变时期的中国房地产”论坛上,中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示,目前我国6亿多平米的房地产库存,其中有相当一部分是它不卖的,而剩下的部分里一半以上是商业地产,住宅不到一半。而这些库存主要分布在三四线城市,不是你在北京调政策,上海扩大需求就能解决的。因为有很多三四线城市的库存是这样一种情况:第一个它是当初盲目扩张的,第二个它的人口是净流出的,说得难听一点,不太恰当的比喻,恐怕有些“齐天大剩”就得独身到底了,那地方不是去库存去得了的。

以下为圆桌论坛实录:

陈淮:首先申明,今天是媒体主办,我没说“这点儿库存还叫库存吗?”我说“库存得和存量住房的总量相比较才能说明它的大小”,一共就十个人,有俩姑娘没嫁出去,那很大,一万个人有俩姑娘没嫁,不是事儿,得说和存量库房的比例关系才说明问题,第一层。

第二,6亿多平米,其中有相当一部分任先生多次讲到了,它不卖的,而剩下的部分里一半以上是商业地产,住宅不到一半,对吗任总?然后它的分布主要在三四线,不是你在北京调政策,上海扩大需求就能解决的,因为有很多三四线城市,第一个它是当初盲目扩张了,第二个它的人口是净流出的,说得难听一点,不太恰当的比喻,恐怕有些“齐天大剩”就得独身到底了,那地方不是去库存去得了的,没人住就是没人住,就跟底特律似的,不是去不去库存的问题,要有一个资本退出的政策问题,我们别把去库存当成房地产业发展是“黄金”还是“白银”,还是断崖式下跌的关键,这不是关键。

第一个问题倒是关键,房地产业是什么产业,房地产业确切地说在产业分类上是“社会服务业”,在经济学理论上它是真正的资本主义产业,社会要素聚集取决于资本聚集的规模和空间分布,它起这么一作用,这个钱向哪个空间积聚,哪个区间就城镇化快、人口积聚得快、要素积聚得快,所有实物资源取决于资本,这不是我说的,有一人说的,你挺熟悉,姓马,马克思说的。这是第二层。

第三层意思,刚才说我们房地产业是连接的、是组装的,连接谁?连接工业化与城市化的节点,刚才李铁老师说得挺好,他说我们过去一些年没好好建设城市,我们现在得补课,改革开放前30年我们建过城市吗?咱工业学大庆,大庆人说什么了?先生产后生活”,农业学大寨,大寨告诉我们什么?“先治坡后治窝”,我们的工业固定资产投资都去哪儿了,“靠山,分散、进洞,山、散、洞方针,要准备打仗,备战备荒”,这些不用说,改革开放后头20年,也不知道谁给中央出一政策,乡镇企业崛起让农民“离土不离乡,进厂不进城”,搞工业化不到城里头来,就在村里头改,所以会有一些媒体,不包括网易啊,说我们房地产业发展让实业领域都空心化了,我告诉你三条:第一条,中国长期发展以来是城市化严重滞后于工业化,得补课;第二层,中国现在几乎所有的实业里都是产能过剩,第三条,我们的所有产业领域、实业领域要想提高,一定需要一个强大的物质基础,这就是现代化的城市和城市基础设施,人口聚集规模,所以房地产业首先是连接工业化和城市化的节点;第二,连接短期和长期发展的节点,大家说了半天宏观经济,60多个或一百多个产业,说的都是短期的事儿,明年上半年后年一整年,短期经济运行,通货紧缩、通货膨胀,物价涨物价跌,过热过冷,这都是短期的事儿,中国城镇化、房地产业的发展是个长期战略的问题,别拿房地产业的兴衰,或者拿它作为解决短期经济运行的核心问题,它对短期经济增速、物价水平有没有影响呢?肯定有很大影响,但它的核心问题是解决我们实现“中国梦”,让更多人民群众分享国民经济发展的好处,获得财产性收入的核心产业,是连接节点。

第三,房地产业是连接投资和消费的关键节点,投资不光是工业固定资产,还包括城市固定资产大规模形成,还包括城市基础设施的改善,前十年修了城铁、地铁、立交桥,再一十年我们修了高铁,最近国务院从2014年以来要修以下综合市政管囊(音),这些是我们作为公共事业投资核心的主要取向,除了投资老百姓要扩大消费,不是靠你太太多买皮鞋、你多抽烟喝酒,靠消费结果升级,这个消费结果升级一定需要成规模集体性的居住条件改善,连接投资和消费的节点就在这儿,最后连接发展和改革的节点。

发展重要吗?重要,比如翻两番,人民收入增长倍增,全面实现小康社会,这都叫发展,但他们的关键问题是释放改革红利向市场经济转变,市场经济转变前沿在哪儿呢?房地产,因为我们最大的短板是土地制度,刚才李铁老师讲了,(土地制度)非市场化,资金非市场化,这两种要素的非市场化严重制约了市场经济体制的发展,改政府也好,调整收入分配结构也好,理顺政府和市场的关系也好,核心问题,前沿,矛盾尖锐突出表现所在地都在房地产业,连接发展和改革的节点,从这些意义上说,才说明房地产业是支柱产业。

谢谢。

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