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李铁:房地产业发展面临着严重的转型压力

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网易财经12月14日讯 2016年网易经济学家年会今日在北京举行,论坛主题为“大国图新 重启增长”,经济界精英齐聚一堂,共同探讨中国经济改革,网易财经全程直播。

在“房地产新未来”论坛上,中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示,房地产自己发展业面临着严重的转型的压力,上星期和几个房地产商在一块儿座谈的时候我们提出了房地产转型,他跟我们讲,三年前你讲这句话我们根本不想听,因为我们来钱很容易,现在你们跟我讲这些话,我不得不听,也必须去做,因为我们面临着非常大的生存压力。

关于房地产的发展我想说,虽然它有很好的预期,但是我们现在面临着严峻的挑战,政府和企业多重力量共同的推动房地产主导的产业发展模式,我想应该是走到尽头了。

以下为论坛实录:

如果土地出让金的资源已经枯竭,没有定期土地出让目标,下一轮动力来自于何方呢?我们希望所谓金融、外资来推动基础设施增长的这个来源又怎么解决呢?所以,房地产既是我们20年、30年一个辉煌的成果,也是在政府、管理者心中一个挥之不去的痛。痛在哪里?痛在不知道该怎么办。

地方政府过去以卖地来取得土地出让金,来发一点房地产的政策,已经受到了现实严重的挑战。房地产自己发展业面临着严重的转型的压力,上星期和几个房地产商在一块儿座谈的时候我们提出了房地产转型,他跟我们讲,三年前你讲这句话我们根本不想听,因为我们来钱很容易,现在你们跟我讲这些话,我不得不听,也必须去做,因为我们面临着非常大的生存压力。所以,房地产带给我们的过去是一部分人的喜和乐,现在带来的是痛,房地产的发展,这种过度的发展模式虽然带来了城市的繁荣,但是也带来了一系列的问题,问题在哪里呢?地方政府通过短期的土地出让收益形成的投资效力严重低下,我们经常讲,政府的主观性短期投资效力太低了,会造成大量的资源浪费。唐山的曹妃甸生态群,鄂尔多斯的“鬼城”,还有很多大的开发区,土地大量闲置,大量基础设施已经投置,上千亿的投资投进去,在那里闲置。

服务业发展受到了严重的影响,为什么呢?通过大规模的房地产形成“大院式”的城市模式,哪能给服务业发展留下空间呢。我们曾经比较一个县城和一个新区,服务业营业网点,新区是县城的几分之一,因为只有买房子,租赁住房很高的条件才可以得到服务业的经营。同时,以房地产发展为主导的新城模式它的包容性极差,对传统服务业产生了极大的约束。

第四,城市成本过高,二线以下城市我们看到的都是大花园式的城市,大马路、大花园、大绿化隔离带,为什么?为了卖房子,为了卖房子所建造的视觉发展途径。但是房子卖不出去了,土地出让金没有了,这个城市的成本谁来维护,实体经济发展受到严重的遏制。

关于房地产的发展我想说,虽然它有很好的预期,但是我们现在面临着严峻的挑战,政府和企业多重力量共同的推动房地产主导的产业发展模式,我想应该是走到尽头了。怎么来解决这个问题?我们经常看到“调整结构”,是不是能把房地产这种一花独放的模式更多的转化为实体经济创新发展模式。第二,能不能在调节的过程中,斩断政府这个闸门,政府不要再去参与地产的开发,不要把自己的目标过度追逐于短期利益上。第三,能不能在土地制度上进行改革,从农村集体土地所有制上能不能同等的参与实际开发,从另一头对房地产商实行约束,加大成本来降低你的投资行为,投机行为。第四,能不能实行房地产税收的政策调节,这样来解决政府的一部分财政来源。同时,也要调整城市发展模式来改变现有的城市粗放型发展路径。

房地产转型还有很多路径可走,我们要看到的不是过去只针对于高收入人口更注重形态的房地产发展模式,我们希望把更多的目标转回更多关注中低收入人口的住房建设。房地产发展的空间也可以从中心城市向郊区转移,重点你能不能更好的把政府基础设施目标放在轨道交通建设上。

刚才老任说互联网和房地产没什么关系,其实有很大的关系,互联网已经和所有的生活紧密结合在一起,只不过在房地产的内容中,不是再把房地产一家作为发展的主体,要结合所有的行业实现跨界总和,使房屋建设、小区/社区发展更加智慧化,家庭更加智慧化,这个互联网是能做到的,如果我们推动了互联网、IT产业,其他产业和房地产的融合,“互联网+”带动实体经济,从新的角度促进房地产转型还有更大的前途。

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