董藩：房地产一直处在资本寒冬

（原标题：董藩：房地产一直处在资本寒冬）

网易财经 12月讯在地产领域，他是公认的对国家决策和舆论具有重要影响的人物，曾被评为“年度中国争议人物”、“中国房地产年度人物”、“中国地产网络红人”等。他的个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》、《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台等媒体广泛传播。他就是著名房地产专家、北京师范大学管理学院教授董藩。面对中国房地产市场的不景气，他会给出什么样的具体建议？2015年股市动荡剧烈，他如何看待股市对房地产的影响？“寒冬论”热议之下，他又如何评价房地产领域的资本寒冬？网易财经专访北京师范大学管理学院教授董藩。

以下为访谈实录

网易财经： 您之前说中国政府救市救晚了，而且您也说中国政府对房地产政策这一块有不全面的地方，那这些不全面主要表现在哪些方面？

董藩：我说的调整政策晚了，是从哪个角度来看？我们看到了此前经济下滑的这样的态势在出现，而房地产这么重要一个产业，如果你仍然勒着它，仍然实行严格的限购限贷不放开，这种需求得不到释放，后边开发商的房子盖出来之后卖不掉，这样的话，投资得不到回收，整个经济要出大事。如果在两年前或者两年半之前，我们就松动，就取消限购限贷，包括一线城市的限购限贷一律取消，这样的话，交易下滑的速度不会这个样子。如果交易下滑不这么厉害，市场上交易量仍然比较大，它就可以对冲其他行业下滑带来的影响。比如说现在钢材，因为房地产开发活动基本上处在半停滞状态，钢材的价格现在真的就是白菜价。钢铁行业是我们国家大的行业，水泥也是，一路下滑，背后里连着焦炭连着采矿等等这些行业，因为房地产，稀了哗啦全都摧毁了。所以，如果是两年半前我们松动，修改我们的调控政策，这样的话0，下滑的速度就会缓很多。

网易财经：您之前曾发表文章说，二胎政策放开对楼市利好，那二胎政策放开真的会有我们想象中的那样的效果吗？它对楼市会产生一个立竿见影的效果吗？

董藩：“二胎政策”放宽的话肯定对国民经济有影响，这个影响有一些是通过时间慢慢慢慢传导出来，但是我们会发现它会影响预期。如果预期发生变化，可能就会影响我们今天的这种角色行为，我们的购买行为就会发生变化。比如说以前只能生一个孩子，我买房子我想的是这个房子我住10年，我想我有两室一厅就够了。那么现在来看，（“二胎政策”）放开了，那我肯定也要两个孩子，这样两室一厅有可能不够，而他咬咬牙能够买三室一厅，有可能他就买三室一厅了。还有一些做投资的，他们在想，在放开（的时候），儿童出生率的上升的速度就会明显改变，就是婴儿出生率会明显改变，这样的话，学区房的需求紧接着就会来。怎么办？我干脆买一套学区房用来出租，我到那个时候再买，可能不好买了。于是，他就把将来可能产生现实影响的这样一个入学的实际需求，从那个地方往前推倒，把角色行为拉到今天说，我现在就买，所以投资行为提前出现了。所以，“二胎政策”对现实是有影响的，至于说影响有多大，这个我们还有待观察。

董藩：我自己也认为，我在微博里也写过“也晚了”，应该在十多年前就放开，进入新世纪的时候就放开，至少03、04年的时候放开。那个时候放开，我们会看到：第一，这些新出生的孩子，就是二胎，小的刚出生大的已经十多岁了，他们对现实需求的影响应该是蛮大的。无论普通商品的需求还是商品房的需求，在现实当中都比今天的规模要大，这是第一个。第二个，形成劳动力的供应时间也会短很多。比如说“二胎政策”在十几年前放开，可能再过4、5年他们20岁的时候，有些人就形成了（12：42）供应力，他不上大学的话，他可能就可以到工地上干活了。但是由于晚放开了这十多年，其结果就是我们劳动力的供应要到20年之后才可能改善，甚至20年之后都不一定改善，要二十三、四年，四、五年等到他们大学毕业、研究生毕业，这个时候才能改善。

网易财经：10月10号，习近平主席在中央财经领导小组会议上表态，要化解房地产库存，您对于习近平主席这样的表态有什么样的看法？

董藩：这个表态，我们是非常欢迎的。从03、04年走到今天，房地产一直处在非常痛苦的状态。政策不断，所有政策当中大部分是打压的，少量是因为打压的这个市场受不了了，影响到GDP增长，影响到税收，影响到卖地了，影响到就业了，再放一放、松一松、纠正一下，是这个状态。市场稍微一恢复，舆论又起来，政府又开始打压。所以，在这个领域当中，我们现在首先要讨论健康的房地产业是个什么状态。

董藩：总书记这个讲话，可以看得出：第一，他们认识到房地产业对中国经济非常重要。最近的下滑与房地产业的不景气有重要关系；第二，房地产业下一步如果不能健康发展的话，长期的增长是没有保障的；那么第三，总书记这个讲话，等于做了一个评价，说房地产还是国民经济的支柱产业；第四，总书记这个讲话同时告诉大家以往的调控有问题，没起到很好的作用，酿成今天这样的一个格局，大量的投资回收不回来，所以前期的政策必须调整；那么这同时就意味着第五个方面，后面可能会出政策。

网易财经：刚刚您一直强调健康的房地产业，那您如何定义健康的房地产业呢？

董藩： 我们可以比照着市场经济国家，看看房地产究竟应该怎么发展。首先，我们发现它是没有价格这方面的调控的。你不要去管价格，价格的基本功能是传递一个信号，引导供给和需求。如果价格上涨，说明供应是不足的，应该加快生产。如果价格下跌，说明供应阶段性过剩，后边生产者要注意了，要缩减生产规模。这样的话也避免投资投错了地方形成资源的浪费。

董藩：除了这个之外，我们还要去梳理一下，就是健康的房地产是不是不应该抑制大家购房的需求？全世界买房最难的国家是谁？是中国。为什么？因为我们有全世界最高的首付。在加拿大，像你这样的年轻人有很好的工作在一个著名的媒体，你拿5%的首付，另外95%都可以给你贷款。到了澳大利亚是什么情况，你有当地的公民身份，10%的首付就可以，先交5%，等到交房的时候再交5%，也就是说卖期房的时候先交5%，贷款，交给你房子的时候再交5%，一共10%，可以贷款90%。即使是宏观调控，现在形势紧张，也顶多是20%的首付。像你这样的年轻人，就不需要非得等上10年、8年、20年积累首付，因为你可以较早的进入到房地产市场，可以较早地住上自己的房子。这样的话，当你这个需求释放出来的时候，本身也拉动了经济增长，促进了就业，给国家多交了税收，这都是很积极的。

董藩： 所以，我们健康的房地产业，我们要去对照国外看看人家是怎么管的。健康的房地产业我们还要引导这种情绪，买不起房子不一定是市场有问题可能是这个人有问题。为什么说不一定是市场有问题呢？我们研究全世界的市场，只要是市场化的，没有哪个国家能让每个家庭都有自己的房子，不可能的。美国目前的住房私有化率是62%，经济危机之前是68%，危机之后比例反而下降了。欧洲大部分国家住房私有化率是40%到60%，也就是说平均下来有一半有自己的房子，另外一半就住政府的廉租房或者是在民间租赁私人的房屋。像你这样的年轻人假定不买房子，在世界上另外一个国家，都是很安心的在那租房子，攒到一定地步够了首付了，然后买房子，大概是这个状态。所以，一个完善的市场一定包括两部分，一部分是买卖市场，一部分是租赁市场。在租赁市场上一定是这样，一方连着高收入人群一方连着低收入人群，一方连着本地人一方连着外地人，一方连着虽然收入不高但可能有点积累的普通中产，另一方连着刚刚起步的年轻人刚刚大学毕业的年轻人。这些刚刚起步的人，这些外来的人口，这些低收入人群买不起房子，他们租住这些富有者的房子，于是就产生一个巨大的租赁市场。在这种情况下，城市化进程可以继续推进，人口流动可以有效的进行，这样的话整个社会人才流动，人口劳动力的流动还有其他带动的资源的流动，都能是最有效的。

董藩：所以健康的房地产市场，我想至少是包括这三个方面。什么是价格，价格是总供给总需求决定的。什么是总需求？总需求是一个集合购买力，只要能达到这个需求规模可能就会形成这个价格水平。所以有一部分人买不起的时候，不说明人家定价有问题，只说明这部分人收入低。全世界都是这个样子。在北欧住房私有化率就更低了，难道人家的市场是错的吗？不是。所以，我们要回过头来看究竟房地产市场应该是什么样，我们不能拿着理解普通商品的这种思维去理解房地产市场，它很特殊。

网易财经：今年股市大起大落，那股市对于房地产会产生什么样的影响呢？

董藩：股市和房地产市场是和投资最相关的两个市场，老百姓的钱主要在两个领域做投资。但是我们轻易是不太主张进股市，尤其是中国的股市。为什么呢？因为在股市上有三个赢家一个输家，第一个赢家是上市公司，他把1块钱的资产通过议价的方式10块钱8块钱卖给了我们股民。第二个是政府，政府在收税，无论赢和亏，税收是不能少的。第三个是券商，他们收佣金，他们一定是赢家。只是形势好了赚的更多，形势不好赚的少一点而已。但是一个输家是谁？全体股民。

董藩：我们最近的关于金融市场的反腐败、治理整顿，也看得出来我们老百姓的钱哪里去了，可能就被那些腐败分子被那些操纵市场的人，被他们赚去了。以及，还有税收等等。所以，在这样一个背景之下，我们看到了很多原本打算进房地产市场买自己房子的人，原本打算在股市稍微赚一点回来买房的时候压力轻一点的人，恰恰掉进了陷阱，被股市消灭掉了。所以，最近房地产市场不太景气与这个有关系。幻想着在那里赚一点钱出来再买房子，有的人逃顶了他成功了，但大部分人随着股市财富被蒸发掉了。所以进入房产市场难度增加了，那么这就引出另外一个问题，在这样一个背景之下，我们又希望房地产市场能够尽快有起色，怎么办？我们只能调整金融政策，帮助他们购买，也就是说，降首付。

网易财经：目前房地产商都在做一些模式的探索，比如潘石屹的SOHO3Q和毛大庆的优客工场，您对于这样的模式的转型有什么样的看法呢？

董藩： 潘石屹，我们也很熟，他过去搞商业地产一度是非常火卖的非常好。后来也预计到一些困境，那么他也在琢磨往哪个方向去转，包括他探索的刚才你所说的那种模式。实际上一方面是把他的商业项目怎么给利用起来，活跃它的这种商业氛围。另一方面，也希望从中寻找到好的投资项目，投资空间。所以他们的这种转变或者转型，不仅仅是一个房地产本身的问题，实际上是中国经济遭遇困境的时候，大家在寻找一些新的投资出路或者新的增长点。在这方面一些企业家的一种表现。创新肯定是好事儿，我都赞成他们去探索。但是，我相信很快会出事儿。

董藩：我们发现所有新东西，只要政府往前一推，形成一个热潮，就要出事儿。因为政府一推的时候，本来没有这种能力的人也被卷进来，他可能也去尝试，他也热血沸腾。或者说本来这个地方没有多大市场空间，他被一激励，他就进来了，形成了供应过剩。所以，我们会陆续看到所谓的很多互联网+的项目走不下去。虽然我不愿意看到，但是一定会看到。

网易财经：您刚刚说的出事儿，是不是在资本寒冬这一块儿也有所表现呢？

董藩：当经济衰退的时候，资本总是要趋利避害的。那么很多人会觉得，我还是应该现金为王，看好的项目也不敢投了，创意好的也找不到自信了，这是非常正常的。所以，尽管国家继续鼓励大众创业万众创新，但是现在投资人和一年前两年前相比冷清多了。过去他们融资有一个概念就可能有人投钱，A轮B轮的投的很热闹。但是突然间发现没有想象的那样的一个增长前景，都变冷静了。所以此前应该说倡导创新，从制度或政策方面去建立一个很好的环境，这个我非常赞同。如果去鼓动所有年轻人去创业创新，我倒觉着不一定很合适。对很多年轻人来讲，我想他需要的是踏踏实实地去工作。当你连公司是怎么运转的你都不知道的时候，你去创业你去搞一个公司，这种失败的概率是非常高的。

网易财经：资本寒冬会对房地产产生影响吗？

董藩：房地产从资本角度来讲这些年一直处在寒冬。好多年政府就不给开发商开发贷款，能够拿到贷款的公司都是极少数的非常优秀的规模非常大的，就是我们所说的品牌性的公司，普通的公司都很难。为什么房地产领域现在出了这么多事，他拿不到钱的时候，他被迫搞地下金融和民间融资，所以到最后市场一不好，他的财务成本那么高，就出事了，他对付不了的。所以，房地产这么多年来一直处在资本寒冬当中。开发商仗的是身强力壮，但是你总是身强力壮那也不可能。今天小毛病明天大毛病，慢慢的身体状态就差了。

董藩：所以，最近房地产市场不好，实际上我们要从头检索，从头来检查一下哪些政策是不利于房地产发展的，哪些应该保留，哪些必须去调整。我觉着国家层面不应该出那样的政策，就是直接不允许给开发商贷款。这样的话，你有这个政策，本来可以贷的项目他也不贷了，这样的话，本来可以不利用地下金融的他都被迫要挤到地下金融这个市场上去，他怎么可能不出事呢？所以，房地产市场想好，那么金融市场这边要配合，我们要调整信贷政策。一方面支持老百姓买房子，特别是支持年轻人买房子。降低首付，延长贷款期限。

网易财经：您觉得房地产的春天什么时候会到来？

董藩： 不太容易了。本来这个市场不应该这么快的消退，我们认为高增长还要持续五六年，但是各种政策产生了一个累积的抑制效果，导致了三四线今天这个情况。三四线这个情况又拖累全国性的市场形成一种悲观的气氛，影响了预期。所以房地产市场可能好的地方，火爆的点不多了。80%左右的城市风险非常大，甚至从长期来看不不太适合进入了。所以，后边无论开发还是老百姓买房，其实风险都大了。

网易财经：潘石屹和毛大庆这样的模式探索，对大多数的房地产企业有没有什么样的借鉴意义？

董藩： 没有多大的借鉴意义。无论潘石屹搞那个还是毛大庆搞那个，他们只能在北京上海深圳这样的地方去尝试。你到一个省会，你会发现都不太好张罗了，各地现在都在模仿他的方式在干，但是不容易。再到占百分之八九十的三线城市四线城市，基本是不可能的，搞不起来的。所以，这种探索有意义，但是局限在少量的大规模的人才高度密集的这样的城市，有一些新创意，能出来一些小企业，特别是跟科技类有关的企业，这种地方才行。

网易财经：刚刚聊到创业，您觉得创业者需要具备什么样的素质呢？

董藩：其实这都是老生常谈的话题了，只不过今天创业这个话题太热，所以我们可能都回过头来重新去考虑。第一个还是要有才能。为什么要强调有才能？我们发现普通的行业的供应都是饱和的，给你填的满满的，哪里有个正常点，早就无数人盯着你，所以你必须得有才能发现新的供应的空白，你才可能搞起来，否则是不行的。我们强调的才能非常重要的是专业知识。市场当中很普通的这种经营服务项目，那个变来变去，即使你发现可以这么做，无数人可以模仿你，他很轻松的就进来了，进来之后大家又过不下去了，不好办。所以第一一定要有才华。

董藩：第二个，创业不容易，吃苦耐劳，就是你品质上有没有这样的吃苦耐劳的一个性格，这样一个特点。如果不具备的话，你挺不下去，最后说我干嘛遭这个罪，我不干了，只能是这样。第三个，就是创业了，大大小小是个老板了，你这个人带领团队的能力，我们讲企业家才能的时候就包含这个，能不能带领团队。有的人自己很能干，但是不善于带团队，大家没有办法团结在你周围，你的公司走不长，到你公司应聘的人走马灯一样来回换，没有稳定性，这没有办法的。还有其他的了，比如说抗风险的能力等等，包括是否有很强的自我营销能力。我们看到了马云的成功，马云赢在什么地方？口才。上帝给了他几乎是最好的口才，是吧？王健林成在哪里？口才。都非常棒的，反应非常快的。你再看看雷军他们这些人，口才都不错的，都很厉害。所以在今天来看，这些都是最基础的。当然和某些行业相结合，还有自己的要求或者特点。