“前年开盘的时候均价是两千多万元一套，现在已经涨到最低四千多万元了。”7月底，北京某楼盘销售员告诉《中国经营报》记者，两年里该项目一套房子涨价一千多万元，某知名演员就在该项目买了房子。
记者调查发现，2015年上半年，北京豪宅市场已随整个楼市回温进入热销状态，其火热程度超出市场预期，销售量、成交价均有所提振，被业内人士称为“豪宅元年”。
亚豪机构的统计数据显示，截止到7月20日，北京2000万元以上每套豪宅成交金额达193.47亿元，与去年同期的71.34亿元相比，同比增长171%。而单价在5000万元以上的“顶豪”总成交量为128套，是2014年全年的两倍。其中，成交破亿元的豪宅签约也已经达到了4套，2015年创新纪录已成定局。
此情此景正是市场乐见，但火热背后仍需小心谨慎，冷静提防“虚火”过剩引风险。“从政策的角度看，北京下半年要提防政策收紧等情况。”业内人士分析称，豪宅热的同时，城市房价容易受影响而上升，部分豪宅的价格或呈现虚高的态势。同时，部分非正规渠道资金可能变相流入楼市。
不惧高层警示，顶级豪宅成交量爆棚
日前，中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽指出，对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。
为维稳楼市，7月中旬北京市通州区已有多个项目被政府约谈，要求不带头涨价、捂盘惜售。尽管如此，随着今年上半年一线城市楼市的整体回温，北京城的豪宅市场也一路高歌猛进，成交量、成交均价逐月攀升，众多豪宅项目纷纷借势入市，房产商更是不惜高溢价与时间赛跑，抢地激战逐月增发。
易居房地产研究院智库数据显示，2015年二季度，一线城市豪宅公寓项目成交均价前十名被上海北京包揽，成交均价基本上都在10万元/平方米以上。79个项目中，北京占比为34%，项目主要位于朝阳及海淀区，成交单价最高的是海淀区的万柳书院，均价接近13.5万元/平方米。
以龙湖西宸原著为例，据悉，6月开售的西宸原著，当月便完成了10亿销售的顶豪成交记录，成为2015年顶豪销售的风向标。
对于上半年的成交数据，严跃进称：“豪宅成交热确实超过市场预期，说明对于目前住房改善的需求是低估的。一方面是信贷政策比较给力，另一方面是看涨预期比较强烈。”
同策咨询研究部总监张宏伟表示，究其背后的原因，除了原有被压抑的豪宅市场需求集中释放因素之外，今年股市获利资金进入楼市尤其是豪宅市场成为今年一线城市表现较为抢眼的非常重要的促进因素。
从红五月开始，近三个月内，北京市土地成交幅数、成交建设面积、溢价率等也在逐月攀升。易居房地产研究院智库提供的数据显示，5月至7月份，北京土地成交幅数分别是1、4、7，成交建设面积从5月份的近96640平方米升至7月的505067平方米，成交建筑面积由5月份的142550平方米升至7月份的1050563平方米，平均溢价率也从35.01%升至47.79%。整体数据虽不及今年第一季度，但整体上呈上涨回温趋势。
本报记者从北京市国土局官网查询获悉，近三个月成交的12块地块中8块在大兴区，2块在房山，丰台和密云各一块。其中在大兴地块激烈抢战中，位于北京市大兴区瀛海镇区DX08-0002-0304等地块（原瀛海镇西区C5组团土地一级开发项目部分地块）F1住宅混合公建、A33基础教育用地，经过19次的激烈报价，最终由北京城建兴业置地有限公司以228000万元，50%的溢价率竞得。
土地稀缺，引起“抢地战”。业内人士指出，北京豪宅用地从2013年开始就略有下滑，政府把供地重心转向了自住型商品住房方面。
北京土地整理储备中心数据显示，2013年4月至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。剔除配建只1350万平米为住宅，且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房，实际商品房住宅用地仅供应了550万平方米左右。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价，一线城市的商品房因此进入了豪宅化加速期。
业内认为，豪宅市场的飞速扩容，让多个开发商加快了入市步伐，与此同时，豪宅价格也在不断地刷新，10万+、20万+、甚至40万+的价格也相继出现。据中原地产统计，未来一年，北京将有20多个10万+顶豪出现。
值得关注的是，根据市国土局公布的数据，记者粗略计算得知，在7月份成交的地块当中，溢价率最高达70%多。
成交量上升、价格不断刷新、拿地溢价率也在逐月上涨，部分受访的消费者担忧，随着拿地成本的不断上升，对房价的上涨是否会产生水涨船高恶性循环？
对此，张宏伟表示地价上涨确实会推动房价上涨，但是有个度，如果由于地价上涨推动房价上涨过快，市场也不会接受。
克而瑞指出，目前，北京市高端项目存量偏高、去库存周期漫长、价格不断攀升等问题，2015年高端豪宅项目，最坏也是最可能发生的情况就是：有价而无市。
警惕“虚火”过高引投机客
“您需要买房吗？”近日，记者经常会接到售楼电话，在表示不需要买房后，又被追问“需要投资吗？我们这的投资房……”
此情此景正是市场乐见，但业内人士直言，市场火热背后仍需小心谨慎，冷静提防“虚火”过剩引风险。 受访专家称，豪宅热的同时，城市房价容易受影响而上升，部分豪宅的价格或呈现虚高的态势。同时，部分非正规渠道资金可能变相流入楼市。
严跃进表示，豪宅价格的上升，一方面是其成交户型偏大，单价较高，在城市房产统计里面的占比是比较大的，进而会拉动此类城市的房价。豪宅虚高是由于房企随意调整价格，进而使得此类物业的报价具有随意性，而地方政府对于这一块的监督也没有到位。
“房地产投资的稳健性特征，将促使各类资金的积极流入。尤其一些来源不明的资金，可能会委托其他购房者积极认购住房。只是用了一个假的认购者的名字，但实际产权拥有者是一些相对低调或隐秘的投资者。尤其在目前一线城市中，按理说是有限购政策的，但依然有部分群体能够积极入市。”
当然，下半年豪宅市场虽然从市场角度看会比较好，“但从政策的角度看要提防一些收紧的政策，比如信贷政策等。所以购房策略还是应该加快，尤其在股票市场波动的情况下，豪宅的认购中可能会有拥挤现象的出现。 ”
而在张宏伟看来，下半年一线城市豪宅市场可能会因股市下行趋势而降温。他认为，在6月底“降息+定向降准”的市场背景下，在央行、证监会等部委主导“救股市”的市场背景下，对于尚有获利空间的股市投资来讲，把控好央行等部委给股民们最后的解套期“窗口期”显得非常关键。股民们在最后的政策“窗口期”卖股套现买房成为投资的最佳选择。“下半年一线城市豪宅市场可能会因为股市暴跌而降温，市场投资投机性需求会减少，市场据此而回归理性，成为刚需、改善型主导的市场。”
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
