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新鸿基主攻内地商业 售佛山项目三成股权

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港资房企逃离内地的步伐仍在加速。继华人置业将内地成都物业发展项目出售给恒大之后,另一家港资房企新鸿基地产也在调整自己的内地业务组合。7月17日,新鸿基与广州本土房企合景泰富达成股权收购协议,后者将以约18.6亿港元的价格收购新鸿基位于广东佛山最大旧改项目30%的股份。

这已经是新鸿基第二次减持该项目股权。该笔交易完成之后,新鸿基于上述项目的持股比例将降低至50%,不再是项目的单一大股东。作为过去十年来华南地产市场上最为活跃的房企之一,新鸿基地产曾一度占据广佛两地旧改项目的半壁江山,但由于近3年来其家族纷争的困扰一直悬而不决,新鸿基内地投资的步伐也有减慢的迹象,此次再次减持华南地区最大旧改项目股权,新鸿基的内地战略意图何在?

股权减持

根据交易相关方合景泰富7月17日发出的公告,合景泰富及全资附属公司富来、高登与卖方新鸿基发展(中国)有限公司已经订立股权收购协议,分别收购Lyntondale及Bonserry各30%已发行股本和股东贷款。股权转让完成后,Lyntondale股本将从分别由富来及新鸿基各持20%及80%,转变为各持有50%;Bonserry股本将从分别由高登及新鸿基拥有20%及80%,转变为各持有50%。

该宗交易涉及的正是新鸿基地产位于广东佛山的最大旧改项目。据公告,交易标的之一的Lyntondale公司持有佛山市禅城区的3幅土地,总地盘面积近46万平方米;另一标的公司Bonserry持有同样位于佛山禅城区的另外4幅土地,总面积52万平方米。这两组土地均由新鸿基地产于2009年和2010年分别购入,当时的土地成交金额分别达到34.6亿元和47.05亿元。

作为新鸿基在华南地区投资体量最大的项目之一,该项目计划总投资高达500亿元,总规划建筑面积达到280万平方米,其中60万平方米用于商业配套,其余面积用于住宅开发以及配套绿化之用。最终项目的业态将由写字楼、购物广场、服务式公寓、星级酒店以及住宅组成,并配备会所设施、教育资源、公共服务机构等。

在新鸿基成功获取该项目不久,新鸿基就于2010年3月份引入了合景泰富作为唯一合作伙伴,合景泰富当时以16.3亿元的代价加入了该项目开发,持有该项目20%的股权。

此次继续增持该项目股权,对于合景泰富而言并不意外。毕竟增持该项目的成本并不算高。但鉴于该项目目前的发展状况以及其对新鸿基的重要性,市场对新鸿基减持股权普遍觉得难以理解。

事实上,在经过4年多的开发建设之后,新鸿基该项目的住宅部分“泷景”组团,已于今年4月份开始入市销售。根据克而瑞的统计数据显示,截至6月底,“泷景”组团共推货1177套,销售套数为647套,成交金额约为7.5亿元,去化率约为55%。

“从去化率来看,项目的销售情况并不算很差,考虑到该项目很大部分户型受佛山限购影响,能录得这样的销售成绩已属不易,新鸿基本次减持股权,最大可能是出于利润角度的考虑。”广州一家上市房企营销总监分析认为。

从销售价格来看,该项目的价格确实与预期有一定的差距,在项目开盘前,市场曾传该项目“吹风价”在1万元/平方米左右,但项目开盘后,部分单位的最低价格却远远低于预期,最低仅7000多元/平方米。目前的销售均价大约为9000元/平方米,与预期的10000元/平方米仍然有差距。

就本次减持项目股权的相关问题,新鸿基表示该笔交易是一项双赢合作。一方面能让本集团优化资源配置,尤其集中人力资源于一线城市的业务发展,该交易契合集团一贯倾力于一线城市发展的长期策略。目前上海的徐家汇项目正在发展中,资源需求日益增长。同时,该交易亦符合合景泰富补充内地土地储备的策略计划。

但针对该笔交易,花旗发表研究报告认为,新鸿基在出售项目部分股权后,合景泰富将获得该项目住宅部分的开发主导权,新鸿基只专注于该项目商业部分的开发与运营。

商业雄心

对于新鸿基而言,放弃发展内地住宅业务或许是一个明智的选择。作为港资老牌地产商,新鸿基在商业地产运营上有着丰富的运作经验,相比之下,住宅地产业务却并非其所长。这导致其近年来内地市场的物业销售表现情况起伏不定,从某种程度上表明了新鸿基于内地住宅地产市场上“水土不服”的境况。

历史数据显示,过去3个财年,新鸿基于内地市场的物业销售金额分别为60亿港元、100亿港元和56亿港元,除了2012~2013年销售较为理想外,其余财年的内地业绩与其香港本土市场相比均差强人意。

梳理新鸿基年报资料可以发现,近年来其内地物业销售严重依赖于其全资拥有的上海陆家嘴滨江凯旋门项目、占70%权益的广州峻林住宅项目,以及占33.3%权益的广州天盈广场甲级写字楼,偏于高端的项目定位以及集中于一线城市的布局,令新鸿基饱受内地限购之苦。

“内地住宅市场无论是楼价还是成交量,在2013年均取得强劲增长,但在2014年初进入整固期,受银行按揭款收紧影响,交投显著下跌。”新鸿基地产联席主席郭炳江曾用大环境的劣势来解释内地销售下滑的原因。其还表态称,截至2014年9月新鸿基于内地的投资比例已经占据集团总投资的23%,“这个比例已经差不多了”,言下之意,短期内新鸿基将不再考虑追加内地投资。

事实上,自2013年9月新鸿基斥资217亿元购入上海徐家汇地王之后,新鸿基确实再也没有在内地增加新的项目投资。香港有券商分析师认为,此次通过减持项目股权的方式放弃部分住宅业务发展,一方面帮助新鸿基地产套现了部分现金,另一方面也有利于其大力发展其内地的商业项目。

根据新鸿基最新的公开资料显示,截至2014年12月底,在新鸿基于内地约758万平方米的土地储备中,其中大约40%的土地用途都将用于兴建写字楼、商场和酒店。“未来几年,我们内地的投资都将主要围绕上海徐家汇项目展开,该项目有60%需要长期开发,我们已经作了相应的财务安排。”新鸿基方面曾表示,内地商业物业将是集团主要的发力方向。

这并不难以理解。作为香港本土最知名的商业物业运营商之一,新鸿基每年最稳定的收入并非来源于物业销售,而是商业收租。2013~2014财年,受香港和内地新租和续租租金上升,新鸿基当期的总租金收入同比上升了6%至港币96.35亿元,其中内地商业项目的净租金收入达到港币12.18亿元,同比上涨了13.5%。

“在预期续租租金上升、新投资项目带来收益的情况下,预期今年内地的租金收入还将稳定增长。”新鸿基方面在今年3月份的中期业绩报告中表示,包括广州的天环商场和天汇广场,以及上海地标式项目徐家汇中心项目一期都将在年内落成,集团在内地的投资物业将显著增加,预期集团在内地的租金收入基础及其在集团整体经常性收入所占的比重会日趋重要。

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