雨润地产告危:地产项目寻找买家裁员潮来临|十锅九盖|以小博大

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掌门人祝义财被监视居住，雨润集团裁员潮来临，地产项目寻找买家。

雨润路，全长2300米，2002年由“油棉路”更名而来。这是南京首条以企业名称命名的道路，冠名方是靠肉制品加工起家的雨润集团，其总部就落址在雨润路10号。

过去13年间，雨润路是雨润集团黄金时代的最好见证者。从这里出发，掌门人祝义财带着雨润集团一路壮大，他以强悍闻名，搭股改便车控股南京中商(已改名中央商场，600280.SH)，而后推动雨润食品（1068.HK）登上港交所，建立了“雨润系”庞大集团，并走出国门。

雨润集团南京总部门口时至今日仍旧挂着的意大利国旗等五面旗帜，就是它国际化的一大标志。伴随产业的扩张，祝义财的个人财富也迅速暴增。2014年胡润百富中国富豪排行榜上，祝义财夫妇财富已增长到315亿元。

一向刻意低调的富豪祝义财，却在今年再度成为舆论焦点，这次，他惹上了大麻烦。今年3月27日，两家上市的公告陆续坐实了“祝义财被调查”的坊间传闻—检察机关于2015年3月23日起，对祝义财执行指定居所监视居住的强制措施。

雨润集团曾经的骄傲和辉煌，正为此变得晦暗不明。与2012年辞去雨润食品董事长之职一样，今年6月10日，51岁的祝义财辞去中央商场董事长等职务，试图从公众视线中消失以回避负面舆论。

不过这次，麻烦并不容易摆脱。据时代周报记者调查了解，雨润集团内部正经历大幅度裁员危机，而祝义财近年高歌猛进迅速覆盖的地产版图，正陆续出售项目来摆脱困局。风雨飘摇中的雨润集团，下一步该怎么走？

裁员危机

张凯（化名）的失业噩梦，从今年4月份开始。他原先供职的雨润建设集团（亦称雨润建筑集团，以下简称“雨润建设”），是雨润集团食品、物流、商业、旅游、房地产、金融和建设七大产业中最年轻的成员，主营各类建筑项目的施工和管理，其前身是成立于1998年的南京雨润建设工程有限公司。

“事实上，去年10月，雨润建设就对旗下所有地产项目展开了一轮人员‘优化’，目的是缩减成本，”张凯告诉时代周报记者说，“当时就有消息说，总裁及年薪制员工未来将降薪30%，普通员工下月工资中降低绩效得分。”

被降薪了吗？这很快变成雨润建设内部员工的见面问候语，后来大家慢慢都不问—因为降薪已毋庸置疑，裁员带来的恐慌感正慢慢弥漫。他们无所适从，事实上，从2014年底起，雨润建设除少量项目在运作外，其余大部分项目已经处于停建或者半停建状态。

今年2月，雨润建设发出通知，对单个核减率3%及以上的合同予以通报，单个核减率5%及以上的合同洽谈人予以处罚。罚款金额虽然仅100-500元不等，但这些在案记录却是后面人员“优化”即被裁员的依据。

彼时的张凯，还很侥幸。作为雨润建设下属某工程公司的老总级别人物，张凯觉得裁员离自己还很遥远，但事态发展很快超出他的预期。

今年3月，雨润集团旗下建设和地产两大集团合并的消息传出。“雨润建设内部变相裁员进入疯狂状态。”张凯如是说道，在当时，处罚通告满天飞，不少人被强行要求写辞职报告，甚至根本没有赔偿。

一个月后，两大集团合并文件正式发出。时代周报记者看到的一份内部文件显示，4月21日，雨润地产集团和雨润建设集团人事行政部共同印发了文件，要求建设集团各子公司、分公司分管负责人要在4月25日前完成与地产集团的对接签字工作。

4月份的这场风波中，张凯被裁。“4月初，就知道自己要被干掉啦，”张凯调侃说，“我的情况要好一点，没有要我立马走人，把年假休完才正式离开。”

雨润建设的裁员危情，只是雨润集团庞大帝国危机的冰山一角。雨润地产的危机，在更早的时候就已经发酵。

现金“奶牛”之殇

雨润集团现拥有两家上市公司，一家是在香港上市的雨润食品，另一家是在A股上市的中央商场，后者为雨润集团运作商业地产业务的平台之一。目前，雨润地产集团业务主要包含了住宅、旅游和商业、产业四大产品体系，它的前身为成立于2002年的雨润地华实业，实际掌舵人为祝义财。

2012年，在辞去雨润食品董事长一职后，祝义财将工作重心放在雨润的地产业务上。“祝老板在总部的时候，经常晚上10点还召集高层开会，对旗下的项目进展情况一个一个过，每周开会开到凌晨两三点的天数至少有三天。”雨润集团内部高管李明（化名）对时代周报记者说道，推动雨润地产集团上市是祝义财一直以来的梦想。

在外人看来，雨润集团涉足地产业务有着先天优势。从雨润食品的财报中不难发现，在雨润集团早期的发展历程中，低价收购国企是其扩张的主要手段之一。

据时代周报记者了解，这些被收购的国企，不少是当地政府的业绩“包袱”，故而雨润集团的收购价往往不高，但却借此举获得了大量的土地、厂房、设备和工人。伴随着城市规划的扩张，这些原先在郊区的工厂面临搬迁，而搬迁后闲置下来的土地就成为雨润集团发展房地产的最大资本。

随后的漫长岁月里，雨润地产慢慢走出一条独特运营之路——农产品物流中心建设与房地产协同发展。雨润地产集团运营管理部总经理卞克曾对外介绍，产业地产指的就是最具雨润特色的物流地产。

2010年，雨润集团曾在全国布局“三三三”发展战略：在全国30个省会城市建设雨润农副产品全球采购中心、在300个地级市建设雨润农副产品物流配送中心、在3000个县域建设雨润农副产品种养生产基地。

甚为重要的是，这些采购中心的建设用地中，均包含着不少商住配套土地。有媒体曾曝出，雨润西安农副产品全球采购中心3000亩土地中，就包括9万平方米的星级酒店和28万平方米的配套商业。沈阳雨润农副产品全球采购中心亦然。

“这就是雨润和当地政府谈判的筹码，”李明说道，“采购中心是可以帮助地方政府做业绩的。按照雨润集团官方的说法，2013年其完成了物流地产在全国的战略布局。”

庞大雨润地产系的形成，离不开祝义财创造的可复制的方案：通过雨润食品强大的现金流，以往来款的形式将大量资金调配给关联公司无偿使用，以支持系内地产、商业业务的成长。

按照雨润食品的年报，2005年雨润食品上市至今的10份年报中，其累计获得的政府补贴超过40亿港元，占到10年总利润的46.38%。在媒体统计中，雨润的主要竞争者双汇，其每年获得的政府补助甚至不到雨润食品的1/20。

依赖政府补贴的盈利模式是雨润食品备受诟病的主要原因之一。“事实上，在2013年，如果没有地方政府的补贴，雨润食品会亏损超1亿元，”李明称，“集团内部中高层都清楚，雨润食品贡献的账面红利已经达到枯竭。它和物流一样，更多是雨润地产业务的造血机器而已”。

事实上，雨润食品的运营危机从2012年就已有体现，其业绩从该年起已开始萎靡不振。数据显示，从2012年-2014年，雨润食品营业额逐年下降，分别为267.82亿港元、214.40亿港元、191.58亿港元；净利润分别为亏损6.05亿港元、盈利4359万港元、盈利5677万港元。而在2012年之前的3年里，雨润食品的净利润都在17亿港元以上。

2014年，雨润食品流动负债净额为18.21亿港元，总借款及融资租赁负债为82.57亿港元，其中54.64亿港元将于2015年年底到期，而同期其现金净额为4.65亿港元。

伤口撕开

“造血机器”雨润食品面临运营困境，这也让雨润地产的未来之路变得模糊。毕竟雨润地产在住宅、旅游、文化等方面的多元化扩张，需要庞大的资金支撑。在外界看来，雨润地产资金链的压力一直是其最大隐忧，十个锅九个盖是其整体运营的常态，它期待以小博大，获得更大收益。

“雨润地产项目的资金一般都由集团总部统一调拨，但这往往受制于集团的整体资金情况。”张凯透露说，通常资金拨下来需要3个月左右的时间，要再拖得久一点的话，地产项目开发周期会拉长。

雨润地产曾在2014年进行了一场“全面复制碧桂园”的改革，它希望可以像碧桂园一样在三、四线城市风生水起，要学到碧桂园是如何通过低成本土地、规模化生产、快速销售和业务链整合来把控各个环节的本事，并在保证规模扩张的同时有效控制成本。

据时代周报记者调查了解，祝义财曾在2014年年初从碧桂园挖了100多人进入雨润集团，从管理方式、团队建设、采购、设计、销售等方面重塑雨润地产。在祝义财的愿景里，雨润地产未来将在一、二线城市占一席之地。

为了完成这场改革，雨润地产当年成立了华东和华南区域两级公司，并制定了三年规划的目标： 2014年销售收入实现200亿元，未来三年销售达到500亿元，2015年开始谋划上市。到2015年底，要在全国建成50个城市综合体。

此外，雨润地产立志在运营好商业地产的同时，提升改善型住宅的比例和品质。“星雨华府”是雨润地产在全国推广的地产拳头产品，按卞克的话，“星雨华府”要致力于做当地数一数二的高质量楼盘。

事与愿违，2015年5月，雨润集团以4.4亿元价格卖掉了位于杭州城东新城的星雨华府项目。在这之前，雨润集团在湖州、沈阳等地的项目也传出消化难的消息。同月的12日，祝义财的全资控股地产公司—地华实业向中信证券等4方合计转让了5330万股中央商场股份，占公司总股本的9.28%，收获约8.17亿元资金。

上述举措成为了业内对雨润地产资金周转出现问题猜测的两大佐证，外界认为，地华实业不排除在未来12个月内继续减持。

祸不单行，祝义财曾放言要在全国所有的综合体内做一个中央商场，不过中央商场日前也被安信证券给予了“地产确认不达标”的风险提示。6月10日晚间，中央商场发布公告，公司董事长祝义财因工作需要，辞去公司董事长、董事及董事会相关委员会职务；独立董事徐康宁、董事张化桥、公司董事会秘书陈新生也同时辞职。

南京当地的某银行内部人士对时代周报记者表示，该行依据雨润集团刚性负债的大幅增加对现金流和资金链造成的压力，将降低对其的综合授信。