民国肇始，中国历史翻开新的一页，迁延日久的不动产登记也正式登场。
1912年秋天，在孙中山“平均地权”思想的指导下，江苏宿迁、浙江绍兴、广东惠州等地先后成立了“不动产登记所”，以新政府的名义到处张贴布告，呼吁城乡居民申报其耕地和房屋。一部分胆小怕事的的老百姓看了布告，唯恐官府追究责任，从家里翻出珍藏多年的地契和房契走进县衙，缴纳登记费，领到一纸登记证书。
1913年元月，浙江省绍兴县不动产登记所颁发给当地农妇冯朱氏一张《私有不动产登记证书》，它可能是目前国内所能见到的第一张不动产登记证。这张登记证也许标志着：在中国延续了两千多年的“有契无证”时代，终于向“有契有证”时代过渡了。
从民国元年到民国十年（1912~1921年），“不动产登记所”“不动产登记处”“不动产登记科”之类的新型机构在大江南北纷纷设立，很多省份的财政部门下面，都挂着一个不动产登记处，很多县市的县长大人同时兼任不动产登记所所长。与此同时，也有很多地方完全没有开展不动产登记的意向，包括首都北京与魔都上海这样的大城市，市民们根本没搞懂不动产登记为何物，甚至连听都没听说过。
北京的不动产登记，是从1922年才“被迫”起步的。为什么要说“被迫”呢？因为北洋政府这一年出台了一部《中华民国不动产登记条例》，要求政府治下的所有城市都要成立登记衙门，开展宣传并受理一切不动产的登记申请。这部不动产登记条例总计一百四十八条，无论内容长度还是详细程度，都远远超过了2014年中华人民共和国国务院颁发的《不动产登记暂行条例》。
这部近一百年前颁布的《不动产登记条例》非常现代化，它规定一切不动产物权都应登记，包括土地与房屋的所有权、使用权、抵押权、地役权、地上权、永佃权、典权、质权和租借权，如不登记，则“不得对抗第三人”。比如说黑心开发商将同一套房子分别卖给张三和李四，李四交款签约后，随即做了不动产登记，张三却没有进行登记，那么这套房子就只能归李四所有，张三只能找开发商索赔，不能跟李四抢房。
该条例还分别规定了官产（国家所有）、公产（集体所有）、民产（私人所有）等不同物业的登记办法和登记程序，也规定了申请人如何填写申请书，登记处如何填写登记簿，以及登记处如何收费，出现渎职如何处分，申请人进行虚假登记时如何处罚等等。
此后二三十年中，中国境内的不同政权又各自颁布了其他版本的不动产登记法令，但是统统没有这部条例翔实可靠及便于操作。如1930年南京国民政府颁布了《不动产登记法》，1937年伪满洲国制定了《不动产登录法》，1948年中共部队刚刚解放的哈尔滨出台了《不动产登记暂行办法》，基本上都脱胎于1922年北洋政府版的《不动产登记条例》，可以看作是这部早期条例的简化版。
可惜的是，如此先进的法令并没有收到应有的效果，综观全国各地的历次不动产登记，无一例外都是单相思型的：政府很热心，民众不响应。
1922年9月1日，北京地方审判厅成立不动产登记处（民国时代的不动产登记机构基本上都是设在法院系统，而不是像今天这样设在国土资源系统），为了让老百姓懂得登记的意义，派人全城张贴了几千份布告，散发了十几万张传单，苦口婆心地解释登记的原因、意义和具体步骤，结果呢？全城业主前来登记的不到业主总数的十分之一。四年以后，该登记处再次如法炮制，响应者依然寥寥无几。
北洋政府倒台后，南京国民政府大体上统一南北，将各项治国运动开展得轰轰烈烈，政局稳定了，经济繁荣了，卫生上去了，可是不动产登记方面仍是一败涂地。国民党机关报《中央日报》当时评论说，从南京到北平，“一般个人私有之产业仍多持旧契而匿不登记。”老百姓仍然用容易丢失或造假的老地契老房契，来证明私人不动产的合法性，而不去换发更加靠谱、更加现代化的不动产登记证。
这到底是为什么呢？且听下回分解。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
