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民国治房(栏目) 地产新政 北洋难行 ——中国不动产登记小史(中)

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民国肇始,中国历史翻开新的一页,迁延日久的不动产登记也正式登场。

1912年秋天,在孙中山“平均地权”思想的指导下,江苏宿迁、浙江绍兴、广东惠州等地先后成立了“不动产登记所”,以新政府的名义到处张贴布告,呼吁城乡居民申报其耕地和房屋。一部分胆小怕事的的老百姓看了布告,唯恐官府追究责任,从家里翻出珍藏多年的地契和房契走进县衙,缴纳登记费,领到一纸登记证书。

1913年元月,浙江省绍兴县不动产登记所颁发给当地农妇冯朱氏一张《私有不动产登记证书》,它可能是目前国内所能见到的第一张不动产登记证。这张登记证也许标志着:在中国延续了两千多年的“有契无证”时代,终于向“有契有证”时代过渡了。

从民国元年到民国十年(1912~1921年),“不动产登记所”“不动产登记处”“不动产登记科”之类的新型机构在大江南北纷纷设立,很多省份的财政部门下面,都挂着一个不动产登记处,很多县市的县长大人同时兼任不动产登记所所长。与此同时,也有很多地方完全没有开展不动产登记的意向,包括首都北京与魔都上海这样的大城市,市民们根本没搞懂不动产登记为何物,甚至连听都没听说过。

北京的不动产登记,是从1922年才“被迫”起步的。为什么要说“被迫”呢?因为北洋政府这一年出台了一部《中华民国不动产登记条例》,要求政府治下的所有城市都要成立登记衙门,开展宣传并受理一切不动产的登记申请。这部不动产登记条例总计一百四十八条,无论内容长度还是详细程度,都远远超过了2014年中华人民共和国国务院颁发的《不动产登记暂行条例》。

这部近一百年前颁布的《不动产登记条例》非常现代化,它规定一切不动产物权都应登记,包括土地与房屋的所有权、使用权、抵押权、地役权、地上权、永佃权、典权、质权和租借权,如不登记,则“不得对抗第三人”。比如说黑心开发商将同一套房子分别卖给张三和李四,李四交款签约后,随即做了不动产登记,张三却没有进行登记,那么这套房子就只能归李四所有,张三只能找开发商索赔,不能跟李四抢房。

该条例还分别规定了官产(国家所有)、公产(集体所有)、民产(私人所有)等不同物业的登记办法和登记程序,也规定了申请人如何填写申请书,登记处如何填写登记簿,以及登记处如何收费,出现渎职如何处分,申请人进行虚假登记时如何处罚等等。

此后二三十年中,中国境内的不同政权又各自颁布了其他版本的不动产登记法令,但是统统没有这部条例翔实可靠及便于操作。如1930年南京国民政府颁布了《不动产登记法》,1937年伪满洲国制定了《不动产登录法》,1948年中共部队刚刚解放的哈尔滨出台了《不动产登记暂行办法》,基本上都脱胎于1922年北洋政府版的《不动产登记条例》,可以看作是这部早期条例的简化版。

可惜的是,如此先进的法令并没有收到应有的效果,综观全国各地的历次不动产登记,无一例外都是单相思型的:政府很热心,民众不响应。

1922年9月1日,北京地方审判厅成立不动产登记处(民国时代的不动产登记机构基本上都是设在法院系统,而不是像今天这样设在国土资源系统),为了让老百姓懂得登记的意义,派人全城张贴了几千份布告,散发了十几万张传单,苦口婆心地解释登记的原因、意义和具体步骤,结果呢?全城业主前来登记的不到业主总数的十分之一。四年以后,该登记处再次如法炮制,响应者依然寥寥无几。

北洋政府倒台后,南京国民政府大体上统一南北,将各项治国运动开展得轰轰烈烈,政局稳定了,经济繁荣了,卫生上去了,可是不动产登记方面仍是一败涂地。国民党机关报《中央日报》当时评论说,从南京到北平,“一般个人私有之产业仍多持旧契而匿不登记。”老百姓仍然用容易丢失或造假的老地契老房契,来证明私人不动产的合法性,而不去换发更加靠谱、更加现代化的不动产登记证。

这到底是为什么呢?且听下回分解。

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