李小明:中国完成城镇化任务前房价肯定是涨的

网易财经3月28日讯 2015年博鳌亚洲论坛在海南启幕，网易财经对本次论坛进行全方位报道。帝海集团总裁李小明在接受网易财经的专访时表示，在中国没有完成城镇化之前，房价肯定是涨的，只是说涨多涨少的问题，这个政府是可以起作用的。涨得太高太多了，不仅仅是老百姓承受力的问题，还会影响到整个产业链，整个国家的宏观经济的问题，甚至包括金融的问题，会出现所谓的泡沫嘛。但是在中国的城镇化任务没有完成之前，房价肯定是涨。

在谈到《不动产登记条例》时，李小明表示，它就是个很简单的，对政府来讲一个管理手段、管理方法而已，到现在关于国家究竟有多少房产，老百姓手里有多少房产，中国盖了多少面积的房产，政府都没个数，它进行不动产登记，至少知道全国现在现存的有多少我平方米的房子，这个事情不要过分去解读。

【文字实录】

网易财经：欢迎来到网易财经博鳌访谈栏目。咱们今年总理报告提出了一个房地产要求是稳定住房消费，相比往年对房地产的措词，可能从以前的抑制转到了稳定，您觉得像这样的一个政策信号的释放，对整个市场有怎样的影响？

李小明：首先我想应该对房地产行业的地位和它的定义，房地产业是拉动咱们中国经济发展的一支重要的力量，同时也是国民经济发展的支柱产业，这个地位是没有变的，不论国家当前的宏观经济形势怎么变化。为什么呢？这是由我们国家的国情所决定的。咱们国家现在的城镇化率按照官方的口径是52%点多，但实际上城镇化率只有30%多，就是真正的有城市户口的，真正的已经从农民身份转换成城市居民身份的，实际上只有30%多。就即使按照52%点多的城镇化率来算的话，真正要算一个国家完成了城镇化的话，应该是达到了70%—75%，才能是一个国家真正的完成了城镇化，在目前还只有52%的城镇化，从50%多到70%多还有20多个点。

现在按照我们国家目前的情况来看，每年有2000万农民要进城，有700万的大学毕业生，这些数据都是公开可以查到的，所以每一年有将近3000万的人要进入到城市里头，要就业，要进入城市。同样的，这批人要有住房，到了城市里头以后他就必须要有住房，他既然已经是身份由农民变成了城市居民，首先安居才能乐业，他得有住的地方，才能谈得上有一个好的体面的工作，才能改善生活，所以说从这个角度来说，无论咱们国家的宏观经济形势怎么变化，房地产业支柱产业的地位是不会变化的，它是拉动我们国家经济发展的一个重要力量这也是不会变的。

所以说今年总理在政府工作报告里面谈到，要稳定住房消费，从去年、前年的房地产业的市场调控、抑制房地产的过热到稳定，我认为也许明年就不仅仅是稳定了，可能是积极促进房地产业发展，这个其实也没有问题。房地产的发展跟咱们国家宏观经济形势有高有低，它不可能是一个直线的，或者是存在上升的，它可能中间有这么一个年份，呈波浪型的，但是总得还是向上的，在这一点上我是坚定不移的，而且相信在中国房地产至少还有二十年。为什么？咱们中国的城镇化还有二十个点，一年一个点。所以说在这一点，这是我对总理今年政府工作报告的理解，所以为什么要稳定住房消费，就是这样的。

网易财经：这几年不动产的登记制度一直都在谈，但是3月1日像这样的，就是说《不动产登记暂行条例》正式实施，这只靴子也算落地了。因为之前可能有声音说，这是抑制一些投机性的一些房产的这样一个目的，您觉得这可能会出于什么样的目的？您觉得对这样的抑制有没有作用？

李小明：我认为大家对《不动产登记条例》，或者不动产税对它附加的其他东西太多，实际上它就是个很简单的，对政府来讲一个管理手段、管理方法而已，到现在关于咱们国家究竟有多少房产，老百姓手里有多少房产，中国盖了多少面积的房产，政府都没个数，它进行不动产登记，至少知道全国现在现存的有多少我平方米的房子，我认为很简单，把这个事情不要过分的去解读。

当然我认为可能会起到一个最重要的作用，就是对官员的财产公示能起到最好的作用，为什么呢？你这样登记一下谁名下有几套房子，这是一目了然了，但是官员这个群体，所谓的全中国的公务员也就是600万人，这是你可以到人社部去查的，就是有公务员身份的只有600万人，吃财政饭的只有6000万人，就是说由财政供养的人只有6000万人，相对于13亿人，这是个很小的数字，也许这部分人对不动产登记可能比较敏感一点，但是这600万人口里头真正的对房地产、不动产登记感觉到不太舒服的可能还是极少数，大部分的公务员是奉公守法的，也没有机会去做什么，他也是通过自己的劳动，通过自己的工资攒钱买一套房子，对他来讲也没有什么太大的影响。

至于说对普通老百姓，对普通公民来讲，不动产登记？登记就登记呗，该纳税就纳税，这个我有钱我多买几套，我是可以多买几套，多交点税就完了呗，而且这个交的税相对这个房产的价格上涨还是小数字，所以我觉得对不动产登记，或者不动产税，没有必要过多的解读。我的理解就是政府的一个宏观管理措施而已，这是我对不动产登记的理解。

网易财经：这几年很多地方的一些公积金的政策开始越来越放宽松，有声音就说可能是政策在进一步救市，而且今天国土部那边也是发了一些文，您觉得当前，目前市场到底是不是因为年底的时候这种（06：23）还是比较高企，像从今年开发商的一些企业的业绩其实也是看出来了，涨幅其实也是比较小，就算有涨幅还是相对比较小这样的，你觉得当前市场到底是怎么样的情况？

李小明：还是要回到刚才对咱们国家房地产业的定位上，它就是一个支柱产业，房地产是一个很长的链条，从买地开始，盖房，买完地以后我要做规划设计，很多的设计人员；开始施工了，我得买钢材、买水泥，要雇佣大量的农民工干活；房子盖得了以后我得装修；盖房子的过程当中除了钢筋、水泥还有很多，玻璃门窗、管道、水管、煤气管、电线，需要大量的原材料，盖一栋楼，那是一个，一栋楼是多少个农民工在干活，要多少专业队伍进来施工。

房子盖得了，喜迁新居了以后，要装修吧？要油漆呀、涂料呀、石膏板呀，很多很多东西。装修完了之后我进去得买家具吧，买完了家具还得买家电吧，家电里面有白色家电、黑色家电，电冰箱、电视机、音响，这个产业链是非常长的。你盖得了一套房子可能牵涉的是千家万户的人，牵涉到很多的为之服务的专业的队伍。

网易财经：您的意思就是说，其实现在需要救市吗？这样说其实觉得…

李小明：我倒不认为需要救市，就是说前两年是在进行宏观调控，抑制也好，宏观调控，无非就是说，这些都是政府的一种干预市场，无非现在回到常态，原来政府干预市场的一些手段退出市场，退出来以后让市场发挥市场的作用，政府的手不要过多的干预市场，无非就是这样，我认为，是不是？你也可以理解为救市，也可以理解为互相原装，无非就是同样一件事情怎么样表述的事情。

网易财经：今年的房价您觉得会是怎样的一个走势？

李小明：我觉得在中国没有完成城镇化之前，中国的城镇化任务完成之前，房价肯定是涨的，只是说涨多涨少的问题，这个我觉得政府是可以起作用的。涨得太高太多了，不仅仅是老百姓承受力的问题，还会影响到整个产业链，整个国家的宏观经济的问题，甚至包括金融的问题，会出现所谓的泡沫嘛。但是在中国的城镇化任务没有完成之前，房价肯定是涨。

当然你不能像前些年，2008年、2009年、2010年那时候的暴涨那肯定不行，那会形成泡沫，但是你说一点都不涨，甚至房价往下跌，这也是个矛盾。买了房子的老百姓，买不着房子也是老百姓，他希望我的房产不断地增值，没买房子的也是老百姓，我就希望这个房价拼命跌，我买得上好便宜的，都是老百姓。不用说都是中国的人民，你不能说只满足一方，房价跌掉一半，跌掉80%，那已经买了房子的人怎么办？我100万买的房子，最后剩了50万了？所以这个东西让它暴涨肯定是不好的，让它暴跌更不好，就是保持一种正常的市场行为，让它适当的上涨，房价的上涨符合我们整个国民经济发展的要求就行了，我觉得这是最好的方式。

网易财经：今年公司这块有没有重点投资的一些领域，比如说拿地，或者在海外市场有一些布局，或者说涉及互联网，因为比较火嘛，很多都是和京东啊，不管它是以怎么样的方式在卖房子，有没有在互联网这一块的构思？

李小明：我这个人可能比较传统，来也在机关工作过，所以偏保守类型的，我认为还是这句话，在中国的城镇化没有完成之前，房地产业还是有很大的发展空间和发展余地，同样我们集团目的来讲是做商业地产，主要以商业地产为主。在这个问题上，我不排斥互联网这种网络购物，网购，包括我自己也网购。但是我同时不认为实体店就会消亡，不太可能的事。

为什么？你买双袜子买本书要在网上买，但是你要吃个饭你不能通过电脑去吃饭吧，即便你通过网上订购，送到家里的饭菜都凉了吧，色香味肯定不如你到餐馆去吃。所以现在像我们集团，我们公司开发的商业地产都是购物中心类型的，跟传统的百货类型是有区别的。我这里面真正的零售，真正的购物可能只占不到50%，50%多都是吃喝玩乐休闲，你在家里面对着电脑这些体验你是没有的。像我们的购物中心里头有卡拉OK、电影院、儿童乐园。

网易财经：都一体化的。

李小明：对，所以说你到我的购物中心去，不仅仅是买东西，也可以吃饭、看电影、唱卡拉OK，可以带孩子去玩儿，可以陪老人去，所以这些东西你在家里面对电脑，是没有这种体验的。所以我不认为，我不排斥互联网、网上购物，网购，但是我也不认为你网购再怎么发展，最后，那还有（12：34），那不就都变成机器人就得了，我什么事儿都在家里解决了，不可能的事。所以无非就是一个互相促进的作用。比如说网购是有它的便利性，有它的方便性，那就会刺激或者促使这个实体店怎么样提高它的服务质量，怎么样让顾客有更好的购物体验，让它更方便，我认为就是这么个作用。同时实体店回过头来也会刺激和促进网购。

你比如说网购现在假货很多，那怎么样，阿里巴巴不都让国家工商局点名了嘛，你在实体店里这个现象就少了，为什么？我自己去试一试，那东西是真的假的我就试出来了，所以从这个方面来讲，你实体店怎么样促使或者刺激网络把假货降低，尽量不要让它出假货，这个我觉得是个互相促进，互相刺激的关系，而不是一个互相你死我活的，你发展了我就没了，你发展了我就没了，不是这么个关系，我是这么认为的。