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大宁板块正在成为上海新的核心板块。作为中环线上最具发展潜力的板块，大宁板块蕴藏着巨大的发展空间。自年初拍出上海2014年首个“地王”以后，这一曾经的“下只角”得到了人们的空前关注与重新审视。加上大宁灵石公园和大宁国际商业广场的成熟发展，大宁板块的整体形象得到质的提升。大宁，正迈步在变身新国际社区的道路上。
叫板世纪公园板块
占地面积约157公顷的大宁板块，位于闸北区中部，南起中山北路，北达汶水路，西临沪太路，东至粤秀路接宝兴路，由大宁国际商业广场、申城第一生态绿地、多媒体谷、市北工业新区、国际居住园区及上海马戏城六大功能板块组成。
随着大宁板块的发展，其环境宜居的特质逐渐显露，吸引了嘉华国际、宝华、象屿地产、方兴地产等品牌开发商先后入驻其中，打造出包括宝华现代城、慧芝湖花园、明园森林都市等在内的诸多项目。
来自德佑地产市场研究部的数据显示（截至2014年11月19日），从大宁板块的房价走势来看，其房价的“突跃式”增长出现在2010年。这一年，2.89万元/平方米的均价较2009年大增万元，这之后，大宁区域房价进入了相对较为稳健的上涨阶段。
同策咨询研究机构提供的数据同样显示，大宁板块商品住宅市场发展高峰期在2010-2013年。四年间，大宁板块的商品住宅市场占据了整个闸北区的主要份额，且价格稳步上扬。同策咨询研究部资深分析师许之静提供的数据显示，2010年至2014年，大宁板块的住宅均价从28875元/平方米上扬至39666元/平方米，“主要是因为总面积达2平方公里的大宁商圈规划对板块房价的利好作用。”许之静表示。
从具体年份来看，2011年，大宁板块内的均价已经跃升至32601元/平方米，环比上扬13%；2012年的价格基本与2011年持平；2013年，环比上扬8%；而到了2014年，大宁板块内的住宅均价已接近4万元/平方米，环比大涨13%，价格进入快速增长期。
大宁板块在售公寓项目主力单价目前在4.5万-6.5万元/平方米，在售公寓新盘分别是象屿大宁悦府（4.7万元/平方米）、大宁瑞仕花园（6.5万元/平方米）、天祥华府（4.6万元/平方米）、明园森林都市三期涵翠苑（5.2万元/平方米），12月即将推盘的绿地海珀星晖预计报价5.8万元/平方米。
有业内专家将大宁板块与世纪公园板块相对比。第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部主管谭文红表示，此前很多人对大宁板块比较陌生，但实际上大宁板块近些年政策利好颇多，尤其是“环大宁商圈”的日益成熟，推动板块功能逐步完善，成为上海区域内屈指可数的均衡型宜居板块。“这令人想到世纪公园板块。同样拥有绿地、商业，但大宁区域内的房价与同为国际社区的世纪公园板块相比较低，还有进一步提升的空间。”
地王推高区域品牌
今年1月，方兴地产以101亿元“天价”拍下闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率高达111.59%，楼板价47609元/平方米。重磅地王的“降生”再度引发人们对于大宁板块的关注，也推升了板块内的房源均价。德佑地产延长店给出的数据显示，一些标价300万-500万元的改善型房源，在大宁地王拍出之后，其报价提高了5万-10万元。
谭文红同样表示，2012-2013年之间，大宁板块供小于求，供需的缺口带来了现在价格的上扬。当然方兴地产的入驻，推动了板块内高端市场的发展，2014年初拿下地块之后，大宁板块内的多数房源即出现上涨10%左右的现象，部分甚至涨了30%。
按照当时拿地的价格测算，加上方兴地产对项目“精装、科技、健康”的定位，许之静推算，明年4月上市的大宁金茂府，其价格可能突破8万元/平方米，这必定会对板块价格带来提振作用。“市中心板块存量有限，大宁板块更是由于地理位置成熟，周边交通网络发达，教育、医疗资源丰富而成为改善型住户的绝佳选择之一。因此市场需求量不会减少，大宁板块的价格也会得以支撑。”
德佑地产分析师赵葆根指出，地王效应对于大宁板块的其他楼盘而言，将存在长期的利好，有助于其价格的上涨。有了地王的破冰，将便于大宁板块有更多的高端楼盘及相关的高端配套跟进，逐渐推进其国际社区的建设和发展。
而方兴地产也表示，作为方兴地产在沪开发的首个住宅项目，大宁金茂府建设进程的推进将利好整个大宁板块的住宅物业价值的提升，一定程度上使得此类板块成熟度的提升地更快，也更容易体现区域的品质。通过大宁金茂府等高端项目，能够聚集高端群体，对于周边的商业氛围创造以及新兴产业引入都有比较好的促进作用。
“大宁板块想要真正发展成为新一代的国际社区，需要部分高品质的项目入市，这样才能够树立品牌。” 赵葆根指出，“随着地王项目的入市，将有更多的高端市场需求转向大宁板块，推动板块的房价出现进一步的上涨，逐渐成为广受市场认可的高端社区。” 同策许之静表示，此前，大宁板块没有非常知名的项目，整个板块的发展显得不温不火。但在方兴拿下大宁地王之后，大宁板块立即成为了市场的聚焦所在，即将推出的大宁金茂府也将整个大宁板块的“调性”大幅提升，板块升级效果显著，目前区域内房价已经出现上涨，未来相当值得期待。
晋级市级商业中心
事实上，作为人口密集的传统人居板块，浓厚的商业氛围是大宁板块的突出特点。
2014年2月，《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》（公众参与草案）指出，闸北环大宁商圈、苏河湾地区未来有望分别升级为市、区级商业中。原有的“大宁商圈”将升级为“大宁商业中心”，总建筑面积将不低于50万平方米，与南京东路、南京西路、徐家汇、陆家嘴等商圈齐名，整个板块未来的发展趋势已经清晰可见。
目前正在建设中的环大宁商圈，北至广中西路—灵石路，南至延长路—宜川路，西至运城路—彭越浦河，东至共和新路，该区域规划建筑总量238.78万平方米，其中商业面积超过50万平方米。目前，已建成大宁国际商业广场、上海马戏城、大宁绿地、大宁中心广场二期、宝华国际、万豪酒店等项目，而久光百货、地下空间等正在加紧建设，区域整体商业功能得以进一步提升，推动整个大宁板块向“城市副中心”转变。
在中国指数研究院上海研究总监陈延彬看来，南面的久光百货、北面的宝华国际广场、宝华中心和大宁中心广场一期，这些后续商业项目的进入，会对大宁板块发展起到至关重要的刺激作用。
许之静表示，在此轮市级商业网点规划调整中，大宁商圈取代了不夜城，成为新的市级商业中心。而随着商业能级的提升及公共交通网络的完善，加之“地王”项目的入市，板块价值被提升，大宁板块有望成为多元化、混合性、多功能的上海中心城核心城区。
拿下“地王”地块的方兴地产，也毫不掩饰对大宁板块的青睐。“北上海CBD中心已然成型。”方兴地产相关负责人表示，大宁目前正处在区域飞速发展期，并将晋级市级商业中心。大体量的优质商业之外，大宁板块还拥有规划面积6.42平方公里的环上大国际影视园区及市北工业园区、东方环球企业中心、上海多媒体谷等产业园区。同时，医疗配套及教育资源均位于中环其他板块前列。“诸多商业及文化配套的完善，也都无形中相互配合，升级大宁的区域价值”。
高端客群仍需培养
不过，客观地说，“大宁相较一些发展成熟的国际社区仍有一定的差距。” 已在大宁板块开发有数个项目的宝华集团，虽然非常看好大宁板块的后续发展，但集团副总裁杨健坦言，突飞猛进中的大宁板块仍然存在许多问题。“最为突出的矛盾就是交通了。”
目前，大宁板块内已拥有多条公共交通线路，但依然无法满足大宁板块内原有密集人群及园区导入的大量人口的交通需求。此外，“在共和新路跟广中路上，车流量大交通拥堵严重，停车问题严重”。
赵葆根认为，尽管大宁板块被定位为第四代国际社区，但仍存在一些短板。例如，与国际社区的相关高端配套设施依然较为匮乏。此外，虽然板块内商业配套充足，但却相对割裂，并未像一些市中心传统商圈那样形成集群。
与其他国际社区相比，大宁国际社区在先天条件上也有所欠缺：一方面，不像古北那样邻近机场，拥有得天独厚的交通优势，另一方面，国际社区的发展非常依赖于外籍人口的导入，联洋国际社区的发展就与邻近陆家嘴工作的大量外籍人士有关，大宁也缺乏这方面的先天条件。此外，大宁地区依然有较为浓重的工业氛围，特别是板块北部仍有不少厂房，“这与国际社区的氛围也是有所背离的”。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
