全国房地产销售量价齐现负增长 信贷环境决定未来楼市走向

新华网上海３月１３日电（记者郑钧天）国家统计局１３日发布“２０１４年１－２月份全国房地产开发和销售情况”显示，受春节假期、房贷收紧、对政策预期不确定等因素影响，今年前２个月，全国商品住宅市场现量价齐跌态势。

３月是楼市传统的小阳春，但目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长，势必将削弱刚需的购买力。业内人士认为，对于房地产市场而言，２０１４年信贷环境将比政策环境影响更为深远。

量价齐现负增长

国家统计局数据显示，２０１４年１－２月份，全国商品住宅销售面积９３７７万平方米，同比下降１．２％，增速比去年全年回落１８．７个百分点；住宅销售额５９８５亿元，同比下降５．０％，增速比去年全年回落３１．６个百分点。

科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，今年１－２月，由于春节因素影响，加之购房者预期全国两会期间，中央政府会明确今年的房地产调控意见，因此买卖双方均持观望态度；同时，银行贷款的难度亦有所增加，使二手房成交周期逐渐拉长，因此在楼市成交数据上出现了较大幅度的下滑。

全国楼市的风向标之一的上海市场，也出现了供应持续放量、成交市场反应冷淡的现象。据科威国际不动产数据，２０１４年２月上海市商品住宅共成交３４８９套，总计成交面积４１．９万平，而同期的供应面积却超出５０％，达６３．４万平方米。

中原地产研究部也认为，刚需客户群体受某些城市个别楼盘降价和信贷负面因素的影响，处于相对消极的状态。这在一定程度上也削弱了改善型购房者对中高端项目的需求。

房地产开发增速减缓

统计局数据显示，２０１４年１－２月份，全国房地产开发投资７９５６亿元，同比名义增长１９．３％，增速比去年全年回落０．５个百分点。其中，住宅投资５４２６亿元，增长１８．４％，增速回落１个百分点。

业内人士分析称，进入２０１４年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严。这使得本来财大气粗的房企的日子颇不好过，这是房地产开发增速放缓的直接原因。

融资方面，１－２月份，房地产开发企业到位资金２１２６４亿元，同比增速较去年全年回落１４．５个百分点。其中，国内贷款４９１３亿元，增速回落８．３个百分点；利用外资５０亿元，下降４３．２％，而去年全年增速为３２．８％；自筹资金增速也回落近１０个百分点。

其中，利用外资的水平下降之大特别引人关注。房企人士透露，内地房地产企业海外扎堆发债，使借贷成本正逐渐上升，加之美国退出量化宽松给人民币带来贬值压力，导致了地产债券对海外投资者的吸引力下降。

沪上一私募投资总监告诉记者，近期经济数据的疲软也令海外投资者对今年中国经济增长前景以及房地产行业表现感到担忧。如２月汇丰中国制造业ＰＭＩ（初值）数据降至４８．３，为去年７月以来最低水准，这使得一部分外币房地产基金到期即回投美元资产。

３月楼市难现小阳春

３月是楼市传统的小阳春，但目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长，势必影响楼市的交易量。

据上海搜房数据监控中心最新统计，２０１４年３月上海地区预计开盘的商品住宅将达６７个，环比２月的１４个飙升３７８．５７％。其中，改善型项目数量达３４个，占比３月预计开盘数过半。多家机构认为，３月楼市“小阳春”的态势已开始显露。

搜房数据监控中心分析师汤正魏表示，大多数开发商的营销计划于２月底才陆续启动。然而，近一段时间众多银行取消房贷利率优惠、贷款供应紧张，不仅加大了购房者的置业成本，同时也使一部分购房者对于未来楼市走向产生疑虑，在一定程度上影响节后市场的回暖速度。

去年年底全国房贷紧字当头，多数银行取消房贷利率优惠。春节已过，各地房贷市场依然没有出现松动的意思。记者走访多家银行发现，个人房贷仍持续收紧，首套房贷款优惠几乎绝迹，如农行只对贷款１５０万以上的客户给予９８折优惠；部分银行甚至停止了房贷业务。

房贷日益收紧现象不仅仅出现在一线城市，“房贷荒”已在二、三线城市中持续深入蔓延。ＣＲＩＣ研究中心所监测的２２个城市中，首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中，１０个城市上浮５－１５个百分点。如佛山、惠州等城市首套房贷款利率已在基准利率的基础上上浮了１０－１５％；宁波、常州、无锡、青岛、南通等城市的首套房贷款利率也从原来的基准利率９－９．５折优惠收紧至基准利率；原来维持基准利率的城市，如沈阳、重庆、成都、苏州、福州、南京等也从基准利率上浮至基准的１．０５－１．１倍；仅３２％的城市维持基准利率。

虞廷恂认为，首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力，增加购房成本抑制其购房需求，银行贷款的收紧同时也会给购房者造成成交量下降、房价看跌的市场预期，延迟其购房决策。“对于房地产市场而言，２０１４年信贷环境将比政策环境影响更为深远。”

(原标题：全国房地产销售量价齐现负增长 信贷环境决定未来楼市走向)