物业管理成长发展模式亟待破局

记者从上海物业管理行业协会了解到，截至2013年底，上海从事物业管理服务的企业有2500余家，从业人员超过40万，与其庞大的从业人员、服务群体以及管理规模等相比，大多数物业管理公司却只能维持微利或者持平的发展状况，甚至不少企业出现了亏损。

事实上，自上世纪90年代上海商品房市场起步发展，物业管理作为当时的一种新兴行业逐渐兴起，并经由一些国际性物业管理公司的带领而不断发展。时至今日，尽管作为房地产投资开发产业链上的一个重要分支，成为社会管理中的重要组成部分，但物业管理本身所处的市场地位及社会关注度却不足以与其本身行业的重要性相匹配。上海物业协会指出，物业管理行业的进入门槛较低，但服务内容却极为广泛，行业在快速发展同时，也面临着一些深层次问题，特别是相关政策法规的推动以及物业管理的市场化定价等方面，亟待破局。

价格定级十年未变

相关统计数据显示，上海物业管理公司的平均盈利状况确实令人担忧。据不完全统计，2012年上海市物业管理主营收入约为499亿元人民币，行业平均利润率约为2.29%，利润总额约为11.45亿元，其中一级资质企业利润总额约为3.03亿元，平均盈利水平409万元，二级资质企业利润总额约为6.94亿元，平均盈利水平174万元，三级资质企业利润总额约为1.28亿元，平均盈利水平9.8万元。

上海物业协会相关人士告诉记者，近几年来各类成本的刚性上涨，极大影响了物业管理的经营利润，甚至成为了物业管理企业首要面对的问题，部分企业因此陷入了为保持利润降低服务质量导致生存艰难的恶性循环。行业的发展亟待市场价格机制的放开，亟待相关政府部门的大力推动。

该人士进一步举例说，上海月最低工资标准经由数次调整，当前已经达到了1620元/月，属于全国最高水平；但当前上海物业管理的收费标准还依然停留在十余年前的分等定级水平，也仅在2012年8月调整了公有住宅售后物业服务费收费的标准。

在刚性成本高企的情况下，要想得到高质量的服务，需要广大业主的高投入。由此以来，建立质价相符的物业服务费动态调整，便成为了不少企业的呼声。

行业转型势在必行

由中国物业管理协会（下简称“中物协”）发布的《物业管理行业发展报告》显示，截至2012年底，我国物业管理行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。

就上海的情况来看，根据上海物协会的统计数据，截至2012年年底，上海市城镇房屋既有建筑面积约为10.52亿平方米，由物业服务企业管理的既有建筑面积为7.98亿平方米，占全市建筑总面积的76%，而管理物业的类型几乎覆盖居住物业、办公楼物业、公众物业、商业物业、学校物业、医院物业、交通枢纽物业、工业园区物业等所有领域。

中国物业管理协会会长谢家瑾就曾指出，经过32年发展，我国物业管理取得了快速发展，政策法规日臻完备、管理规模不断拓展、企业数量较快增长、从业人员加速扩大，但总体还处于低水平运行状态。尤其是，当前行业所处的内外部环境和自身运作模式也发生了深刻的变化，转型升级势在必行。

中物协报告指出，行业向现代服务业转型升级、向服务集成商转变，已渐成趋势，诸如行业责任边界有待进一步厘清、成本上涨影响行业盈利能力、从业人员素质亟待提高等诸多问题，始终是行业未来发展所面临的问题。上海物协会相关人士就指出，唯有在政府强力主导下，并通过健全法律法规，才有望进一步放开价格机制、解决物业费市场化的问题。

而从业人员素质的提高、行业责任边界的厘清等诸多问题，更依赖于行业的不断发展与进步。

“行业的立法比较滞后，有关商业物业的相关物管法律法规更是空白。”第一太平戴维斯上海物业管理部主管邹应龙也表现出类似的忧虑。