阳光新业探路“美国模式”

一手搭建国际资本通道，一手拓展国内商业地产项目，这是阳光新业正在其“轻开发，重资产管理”的美国模式上前行。

“国内房企在海外融资多采用债权融资，而我们正在探索一条新的海外资本运作之路，希望结合股权合作和债权融资，兼顾控制权和资金杠杆使用。”阳光新业总裁万林义对中国房地产报记者介绍说，公司利用大股东GIC的支持，先后与日本三菱商事、麦格理集团等投资机构达成战略合作，打开了海外资本的对接通道。

搭建好国际资本通道，阳光新业近年来频频拓展商业地产项目。在上海，获得了淮海中路、松江新城，兆丰路3个商业项目的运营管理权；在天津，取得津南区辛庄镇5宗相连地块建综合体；在成都，其自有项目成都阳光新业中心于1月19日开业。

“阳光新业轻开发环节，重资产管理，但回报率并不低。”亿翰智库上市房企研究中心常务副主任张化东对中国房地产报记者表示，这种企业运营模式可同时赚取租金、房价上涨溢价以及管理费用，用较少的资金撬动多个商业项目，从而带来可观的利润。

少量资金撬动大项目

2013年年底，阳光新业一口气增持了12个商业地产项目，分布在北京、天津、沈阳、西安、郑州、石家庄等一二线城市，建筑面积达42万平方米。其中，超过22万平方米的项目资源位于北京、天津等一二线大城市的核心区，其市场公允物业评估值超过40亿元，交易股权评估值为11.96亿元；实际交易总价格为15.1亿元，其中股权交易价6.6亿元。

以上12个项目均为阳光新业管理多年的商业项目。它们是2007年阳光新业与新加坡主权投资基金GIC斥资37亿元共同收购的“家世界资产包”的一部分。经过5年的改造、建设，北京分钟寺、天津友谊路、天津东丽、天津紫金山、天津南楼北、青岛南京路等项目先后重新包装投入运营，物业租金增长率超过100%，开业出租率达到100%。

值得注意的是，阳光新业此次收购持股60%以上的项目只有3个，其中9个项目的持股比例为29.38%~37%。很显然，它是在探索一条适合自己的资本与商业结合的融资运作模式。

“以少量自有资金完成大宗项目收购，且继续保持并增加对原有商业地产项目的管理和控制。”万林义说，这正是阳光新业轻资产模式的精髓所在。

目前，国内的房企在海外融资时多采用债权融资，而阳光新业正在探索一条创新的海外资本运作之路，希望可以充分结合股权合作和债权融资的优势，兼顾控制权和资金杠杆的使用。“从2014年起，公司对持有的投资性房地产采用国际通行的公允价值进行后续计量，也有与国际资本对接的考虑。”阳光新业董事会秘书李峻对中国房地产报记者表示。

拓展多元化的融资渠道，寻求全球范围内的战略合作伙伴，房企对此趋之若鹜。

据万林义向中国房地产报记者介绍，阳光新业此次收购将作为其与海外资本联合投资发展的第一期商业地产资产并购计划，不排除后续还将实施新的商业地产资产并购计划。

“房地产+金融”模式

在搭建国际资本通道的同时，阳光新业拓展商业地产项目的步伐正在加快。

自2012年以来，阳光新业的业务重心包括两方面的内容，一是轻资产扩张。目前，阳光新业在上海淮海中路、松江新城，以及新开通的地铁11号线兆丰路站，先后获得了3个商业项目的运营管理权，并受托为南京翘楚城进行全程管理。这4个项目总建筑面积近30万平方米，其中商业面积超过12万平方米。

二是通过招拍挂获取以高端综合体为主的新项目，或从其他机构手里收购项目或土地。2012年10月，阳光新业与合作伙伴在天津市津南区辛庄镇竞标取得5宗相连地块，将建设一个总规划建筑面积超过50万平方米的大型综合体，其中商业面积达20多万平方米。

2014年1月19日，成都阳光新业中心开业，这是一个收购而来的综合体项目。它位于成都一环路九眼桥核心区域，总建筑面积25万平方米，其中商业部分约6万平方米，是阳光新业的自有项目。

据阳光新业总裁助理梁绍裘介绍，成都阳光新业中心的购物中心部分，属于以体验式消费为主体的定制Mall。其中，餐饮品牌占40%，服装类占40%，有10余个商业品牌首次入驻成都。

东兴证券研究员郑闵钢认为，阳光新业不同于国内大多数房企，也有别于国内传统的商业运营企业，其正在走向房地产+金融的美国模式。

目前，国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种。一是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”，二是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”。近年来的房地产宏观调控，使中国房地产开发模式渐渐由“香港模式”向“美国模式”转变。

“美国模式”的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或中介商成了围绕资金的配套环节。在美国的房地产开发中，每一环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

在张化东看来，阳光新业属于一家轻资产公司，这种企业运作模式类似于美国模式。“国内的房企大多属于重资产配置，从拿地、开发到运营都是一家公司负责。而轻资产模式的核心是轻开发环节，重资产管理。这种运作模式可同时赚取租金、房价上涨溢价以及管理费用，用较少的资金撬动多个商业项目，从而带来可观的利润。”对于轻资产模式的风险，张化东认为：“最关键的是考验企业的运营能力，毕竟每天一睁眼都会有一笔财务费用。”