印尼力宝集团力捧华联商业信托赴新加坡上市
有业内人士称，力宝广场的写字楼租金收益是还不错，但商场调整过后，营业收入表现相较不佳。IC 资料
在川沙地价都逼近2万元/平方米的疯狂时节，谁会相信淮海路的力宝广场会被7亿元不到的价格“甩卖”？
10月17日，力宝广场间接持有方力宝华润（00156.HK）公告，力宝华润向华联商业信托（OUE Commercial Trust）全资子公司，出售Tecwell全部已发行股本，代价约为8.435亿港元（折合人民币约6.63亿元）。
Tecwell为力宝华润的全资子公司，力宝置业为Tecwell全资子公司，而力宝置业则拥有力宝广场全部权益。
而这场交易的买方——华联商业信托，系力宝华润的关联方，双方皆隶属于“印尼钱王”李文正之子李棕旗下的力宝集团（00226.HK）。力宝集团希望华联商业信托能在新加坡顺利上市，力宝广场的注入算是一个“厚礼”。
这项关联交易让业内人士颇为惊讶。一名商业地产投资部高管称，“市场上都不知道啊，应该是在印尼谈的。”
打包信托谋新加坡上市
这场关联交易酝酿已久。
此前的9月，力宝集团及力宝华润便已联合公布，正研究向同系的香港华人（00655.HK）的合营公司OUE旗下商业房地产投资信托，出售所持投资物业。
这一资产实际上便是力宝广场，OUE旗下商业房地产投资信托便是华联商业信托。
按力宝华润的公告，力宝广场项目位于黄浦区淮海中路222号，高36层，不包括地库一层2号单位、12、13、15及16楼及第15、16、17、26号4个车位，楼面总面积约为5.85万平方米。该项目1999年开发竣工。
力宝集团的打算是，将华联商业信托运作至新加坡交易所上市。未来华联商业信托上市后，OUE最多持有其50%权益。目前预计注入华联商业信托的，还有新加坡的一栋18层的办公楼（OUE Bayfront）及配套物业。
截至10月16日，HKC的主要合营企业拥有OUE已发行股本（库存股份除外）约68.02%权益。HKC为力宝集团拥有约56.12%权益的子公司。力宝集团拥有力宝华润已发行股本约71.24%权益。
有业内人士称，力宝广场从力宝华润手中倒腾至华联商业信托的篮子里，若能顺利上市，收益还是被看好的。比如说瑞安曾把21世纪大厦倒腾至现在的浦东四季酒店，也很成功。
“零溢价甩卖”
让外界惊讶的是力宝广场项目的售价。
按力宝华润公告，9月30日，独立估值师永利行评值顾问有限公司对该物业的初步估值约人民币20.3亿元（约25.63亿港元）。而Tecwell集团于2013年6月30日未经审核资产净值约8.499亿港元。
这等于说，华联商业信托此次收购，基本没有溢价。
力宝华润在公告中强调，力宝华润的主业是投资控股，出售事项有助力宝华润变现该物业价值，且可以将出售所得用于物色其他发展机会，并减少现有贷款。“假设力宝华润动用出售事项所得款项之一半款项以减少其银行借款，则其之资产负债率将较3月31日的资产负债率降低76%至10.1%。”
按公告，力宝华润此次出售预计所得款项净额为8.335亿港元。
此外，力宝华润还称，虽然力宝广场可提供稳定租金收入，但按盈利计之，增长未能达到力宝华润董事会预期。
但这些说辞似乎仍难以掩盖力宝广场的价值。
戴德梁行华东区研究部数据显示，力宝广场2013三季度写字楼租金8.5元/平方米/天，出租率为89.2%。力宝华润2012年租金收入为2.97亿港元，主要贡献即来自香港力宝中心及上海力宝广场。
不过，也有业内人士称，力宝广场的写字楼租金收益是还不错，但商场调整过后，营业收入表现相较不佳。
OUE主要从事物业投资与发展及酒店营运，拥有位于新加坡地标性建筑第壹莱坲士坊以及新加坡文华大酒店。
大宗交易频繁
今年以来，上海商业地产投资颇为活跃。据不完全统计，凯雷投资集团、基汇资本、新加坡吉宝置业、香港新世界百货、太盟投资集团（PAG）今年已相继在沪出手收购。近来，相关交易依然频繁。
除了力宝广场，昨日，钢材贸易商万顺昌（01001.HK）也宣布，计划收购香港中旅旗下东联全部已发行股本，并安排偿还股东贷款约4.3亿元，代价约为7.08亿元。东联的主要资产是位于普陀区长寿路的“中国港中旅大厦”的27层商业大厦，总建筑面积约为31697平方米。
内资同样活跃。此前的10月11日，中华企业（600675.SH）公告称，控股子公司上海古北（集团）有限公司，拟将所持有的上海锐思资产管理有限公司100%股权，通过上海联合产权交易所挂牌转让，挂牌底价14.64亿元。上海锐思资产管理有限公司便是古北国际财富中心（一期）及其车位等物业的项目公司。
早报记者此前了解到，潜在买家分别是生命人寿保险股份有限公司和闽能集团有限公司。
知情人士昨日透露，已和一名买家谈得差不多了，预计11月中旬正式落定。
早报记者拿到的一份资料显示，古北国际财富中心一期位于虹桥路1452号，总建筑面积35500平方米，地上建筑面积21350平方米，包括一栋办公楼与一商业建筑，地上18层。
戴德梁行华东区研究部数据显示，古北财富广场一期写字楼租金8元/平方米/天，目前处于满租状态。
此前的8月，北京建设（00925.HK）还以逾11亿元的价格，收购凡宜和外高桥保税物流中心。该交易适逢自贸试验区挂牌前夕。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
