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刘晓光:退出佛山芭蕾雨只因股东约定

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作为舶来品,奥特莱斯这种业态被首创置业股份有限公司(02868.HK,下称“首创置业” )演绎成“芭蕾雨”。

首创置业和中国基建合资成立的奥特莱斯(中国)有限公司于2009年在香港注册成立,其中首创置业占60%股权。2010年9月,首创置业和中国基建通过合资公司,提出了城市新中心的国际化运营模式—“芭蕾雨”。

首创置业董事长刘晓光对自己的“芭蕾雨”模式充满了自信。“在中国,有两种模式最容易成功,一种是政府及政策支持的模式,我们坚信像芭蕾雨这样顺应市场局势,又能够符合市场导向的商业模型是会取得成功的,因为中国有着巨大的市场潜力。”按照他的理想, “从2012年起,奥特莱斯芭蕾雨每年将贡献30亿元的现金流,包括商业运营收入。2015年以后,每年贡献收入将超过50亿元。”

实际上对于首创置业而言,奥特莱斯首先展现价值的地方在于拿地,采取奥特莱斯这种商业模式去预购地,能极大程度降低其土地成本。

不过,另一方面,奥特莱斯的开业日期一再推迟,甚至被戏称为“奥特曼”。且好景不长,首创置业的芭蕾雨版图也开始生变。去年9月底,首创置业退出了承载着其最初的奥特莱斯梦想的佛山项目。刘晓光曾告诉时代周报记者:“这次退出是为了提高效益。可以看到,首创房山、湖州、昆山项目都100%的持股,海南项目也持股55%,现在我们实行奥特莱斯一体化操作。我们致力于打造真正的奥特莱斯,芭蕾雨的前景应该很好。”

在2013博鳌论坛上,刘晓光在接受时代周报记者专访时认为,“目前奥特莱斯运作得不错。”

与合作方各自独立运作芭蕾雨

时代周报:贵司的奥特莱斯项目如今运作得如何?

刘晓光:运作得不错,今年5月份,北京的首创奥特莱斯项目已经开业了。芭蕾雨体系还有两个项目叫芭蕾雨,还是由我们和原来的合作方一块做,但有三四个项目是首创独立来做的,就叫首创奥特莱斯,芭蕾雨体系的五六个项目,应该来讲目前都运行得不错。

时代周报:为什么会和合作方分开来做?

刘晓光:原来都叫芭蕾雨,但在做的过程中出现了些情况,一个原因是在广东佛山,我们不太熟,他们也不太熟。另一个原因是在增资的过程中,首创的力量大很多,他们的力量小,肯定要稀释,所以我们干脆做个约定,就是他们独立做几个,我们独立做几个,合资的我们还是维持当初的芭蕾雨系列。

时代周报:首创置业退出佛山项目还有其他隐情吗?

刘晓光:我们还会推出十个、十五个(奥特莱斯)……每个项目投资都要十几亿元,都会涉及到股东双方,其实主要就是股权稀释的问题。我们已经分清责任,就是你也可以独立做,我也可以独立做,有一两个项目我们合资,主要还是考虑股东的资金能力。

时代周报:目前,首创置业的这些商业项目在公司总营收中贡献了多大的比重?

刘晓光:都建得差不多了,北京房山的项目已经开了,刚开始经营,浙江湖州、海南万宁的项目都要开了,广东(佛山)的项目也差不多要开了。一般来讲,经营一年才能看出效果来。

比如北京这个项目,开业第一天去了10万人次,卖了800万元。粗略算的话,刚开始经营一年大概有10多亿元。再看看这个项目的(住宅部分)总的销售额,也不便宜,比如,有20万平方米或者30万平方米,卖2万元/平方米,还有再加上商业贡献的10多亿元,就不少了。我们看的就是长线。

三条标准检验奥特莱斯

时代周报:博鳌房地产论坛都有谈到商业地产的问题,比如一哄而上、地区发展不太平衡等,怎样看待商业地产的发展前景?

刘晓光:现在很多房地产企业都是被动地去做商业地产,有时拿的一块地有建商业项目的条件,不是(开发商)非想干的,有时是行政指令的干预,就如拿一块地,盖10万平方米的住宅,非得要盖3万平方米的商业。第二个肯定就是在做的过程总出现问题,比如说一哄而上、同质化,但是我觉得一般而言,企业的领导人也不傻,是懂得市场规律的。

那怎么解决商业地产一哄而上的问题?我觉得最核心的就是专业化,要做商业地产,必须得有商业团队,要做商业地产,先做商业人。就如奥特莱斯,如果我们不能把燕莎奥特莱斯的总经理万文英挖过来,我们也不敢做。

时代周报:你觉得商业地产有泡沫吗?

刘晓光:商业地产肯定有泡沫,但要看是在哪个地区,什么样的性质,什么样的商业形态。我觉得下一步受影响最大的就是标准化的大卖场,会受电子商务的冲击。但电子商务对奥特莱斯就冲击不了,名牌一般不能在网上购买。

时代周报:现在国内打着奥特莱斯旗号的卖场特别多,相比而言首创奥特莱斯的特色和优势在哪呢?

刘晓光:能不能体现奥特莱斯的本质,我觉得有以下几点:第一,是不是国外的名牌商品,不管是一类、二类、三类都应该是品牌商品;第二,折扣率是不是四至六折;第三,能不能保持长期的供货,达到这三条了,就是奥特莱斯,达不到就不是。现在为什么有很多不是了,就是有些是拿钱先买一批货,没有持续性,短时间坚持还行,但长期就不行了。并且有的能拿到货源,但价格很高。所以检验是不是正宗的奥特莱斯就用这三条来检验。

我们现在应该是做到了这三条,惟一欠缺的就是,我们计划有25个一线品牌,但现在还没达到这么多。有的还在装修,有的还在做准备。

此外,我觉得奥特莱斯还有一个更好的方式,就是看能不能和国际的奥特莱斯管理公司合资。

时代周报:那首创置业有没有这方面的合作?

刘晓光:现在还没有,但正在和这类公司谈。有美国的,有欧洲的,都是比较大的公司。因为有的是先跟你谈,但不一定合资,先是输送商品。

有的是做一年的试运行,再来合资,合资的过程还牵涉到对价的问题,可能还要磨合。我觉得做奥特莱斯只要把商品、折扣、可持续性解决了就行。

地铁上盖商业或采取商业订单模式

时代周报:目前发展商业地产也有一些独特的形式,比如说万达集团,采取的是订单地产的模式,所以开发建设期就缩短了,建好了马上就能开业。首创有没有考虑借鉴这种模式,先解决品牌招商的问题,这样能避免这些项目出现延迟开业等问题?

刘晓光:如果说要是做订单商业地产这种,就是我们的地铁上盖商业地产这种,因为我们有可能和香港的地铁上盖公司来合资。

时代周报:除了奥特莱斯,首创置业还有哪些其他的商业地产模式?

刘晓光:有很多旅游度假的产品,也有小型商业街的产品,也有大型综合体以及地铁上盖的商业地产,都在建设当中。

时代周报:如此说,目前首创置业的主要贡献还是来自住宅?

刘晓光:是这样的,在建的过程中,都是先卖住宅,住宅肯定有利润,我们的商场也不能卖,一般的商场都有个时间周期,营业的话也有磨合期。商业地产的投资回报期一般比较长,短期之内肯定不能(贡献)那么多的收入。

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