美国最佳房产投资地：底特律和佛罗里达

投资新兴市场，不如投资美国。

这个2008年金融危机的发源地，近期以低廉的房地产价格再次吸引了全球投资者的关注。世界最大主权财富基金挪威政府全球养老基金去年首次在美国购买了房地产，而中投在美国的房产投资，去年约获利40%。不久前，美国汽车城底特律的房产推介团抵达北京。据一房地产中介介绍，仅上周末两天，就接到上千个报名电话。“这个抄底底特律房产考察团，只能用踊跃来形容。”电话那头，其这般告诉理财周报记者。

吸引国内投资者前往“淘金”的，是底特律标价2500美元一套出售的房子。2500美元，约合15500元人民币，几乎只是国内不少城市1/2平方米的楼价。而在美国，却可以购买一套占地数百平方米的别墅。不过，也有熟悉北美房地产投资的资深投资者告诉记者，在美国购买房产，未来的支出远远高于现在的售价。

事情究竟如何？在美国购买房产，是陷阱还是馅饼？投资者如何才能在投资中获利？记者展开了调查。

国内投资者最爱

底特律和佛罗里达

“你也是来投资美国房地产的？”这句话成为近期中介口中最频繁的话语。

据买美国网中介向记者介绍，最近来投资美国房地产的投资者已经超过咨询国内房地产的投资者。“底特律、佛罗里达州、加州、纽约，这些地方都是投资者咨询的地方，本来就是近十年升值比较快的地方，这次佛罗里达州因为金融危机房价差不多掉了一半左右，如果能回到10年前的价格，还是比较值得投资的。”

在其口中，记者了解到，佛罗里达州的迈阿密又有黄金海岸之称，其沙滩边豪华宾馆林立，游客云集。奥兰多附近的迪士尼则为世界规模最大的现代化游乐场。

“现在一般30万—50万美元就可以买到位置比较好的小区别墅。这个价格比金融危机以前的最高峰值低了约三分之一，可以说是一下子回到了10年前。”上述买美国中介表示。

据悉，2012年美国部分州的房价已比2011年上升了18%左右，今年2月又比2012年2月上升了12.8%。“从这点来看，说明投资价值还是存在的，目前来说，以后肯定还是会继续涨的，我们觉得美国房地产的价格就像一个刚刚起航的船队，已经开始飞速上涨。”国内一房地产分析师向记者表示。综合而言，中国投资者对美国房地产的需求主要体现在几个方面：一是养老需求，不少临近退休的中国人卖出中国的房子，在美国买房子养老；二是投资需求，美国不少地区的房价比较便宜，例如在缅因州，一套拥有泳池、车库和花园的两层别墅售价为30多万美元，只相当于上海一套60平方米“蜗居”的价格；三是子女教育的需求，中国不少家长买房子给家人居住，多余的房子可出租；四是移民的需求，在移民前，这些早已买下的房子可供出租。

上述买美国中介人士表示：“现在普遍看来，求学的人占了大多数，投资者也比较多。”

美国房地产市场在陷入低迷后的第六个年头，终于出现了较为明显的改善迹象，并成为经济的有利推动因素。以席勒20城市房价指数衡量的美国房价在2012年上涨了5.6%。尽管2013年1月份该指数有所下滑，但房屋新开工数同比增长了24%，房屋销售额也增长了10%左右。

根据1985年至2002年的历史数据，美国房价在各个阶段有着不同的走势——房价在房地产扩张阶段平均每月上涨0.8%，在放缓阶段平均每月下降0.8%，在收缩阶段表现为剧烈下降，而在复苏阶段基本持平。目前可以确信的是，美国房地产自2011年7月开始处于恢复阶段，已经持续了20个月。

1月份，美国20个大城市房价同比上涨8.1%，高于前一个月6.8%的涨幅。在20个大城市中，有19个城市房价同比涨速加快，尽管底特律房价涨速减慢，但同比涨幅仍达13.8%。底特律可以说是目前全美房价最低的城市。3月27日，北京春季房展会开幕，不少买房者惊奇地发现底特律参加展会的项目最低竟然达到了2500美元一套。

而多名中介人士向记者表示，2500美元在当地还并不算最低，“如果你去当地购买，可能有的房子300美元就可以买到，折算过来也就等于你在上海租一个月的房价。”

凤凰城一年上涨23%，

休斯顿连涨19个月

不过，如果国内投资者抱着暴富的心理去投资美国房地产，往往会失望，因为在美国投资的房产，讲究的是租金回报。按照目前美国20大城市平均接近7%的租金回报，即使不计其他支出，投资者也需要14年才能收回投资成本。

因为，美国房产升值的幅度不大，以1996年至2006年为例，即使是在泡沫经济时期，美国的房产才升值约60%，远低于新兴市场国家。

不过，在中国内地，相对于房价，房地产的年租金回报率只有2%左右。

全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示，2012年中国购房者在美国房地产市场全年共投入约90亿美元，已经成为仅次于加拿大的第二大国际房地产投资国家。分析人士认为，住房需求的逐步改善和库存量的降低将继续支持房价的平均上涨。从同比来看，1月份，美国20个主要城市房价均实现增长，其中，美国凤凰城房价一年上涨了23.2%；纽约房价上涨了0.6%。

“与去年同期相比，今年1月，凤凰城、拉斯维加斯、旧金山获得房地产泡沫破灭以来的最大增幅。”标准普尔指数委员会主席戴维·布里泽说。

以科罗拉多州和亚利桑那州为代表的山区地带，包括蒙大拿州、爱荷华州、怀俄明州等，房价指数去年大幅增至14.8％，而大西洋沿岸地区就没有这种现象。包括纽约州、新泽西州、宾夕法尼亚州中部各州在内的大西洋沿岸地带房价指数增长仅为0.5％。而美国中部的西南地区房价指数去年增长了5.4％。这一表现中庸的地区包括俄克拉荷马州、阿肯色州、得州和路易斯安那州。从加州到华盛顿州包括夏威夷州在内，美国太平洋地区的房价指数也有不错的增长，为11.1％。在大洋的另一端，包括哥伦比亚特区和马里兰州、弗吉尼亚州、乔治亚州和佛罗里达州等八个州在内的南大西洋地区的房价指数增长稍有逊色，为7％。密歇根州、威斯康辛州、伊利诺伊州、俄亥俄州所在的美国中部的东北部地区表现不尽如人意，增长仅达到2.3％。

如果把镜头推近再放大到各个城市，房地产复苏的图景就更加五色交织。

德意志银行在一份购房承受能力的研究报告中指出，2012年三季度，加利福尼亚州的八个城市房屋中间价格环比上涨了4.9％；同一时期南部佛罗里达州的四个城市中间价格却下降了0.9％；东北部的纽约都会区的房屋价格在家庭收入增长2.4％的带动下，仅仅增长了0.6％。

2012年12月，休斯顿的房屋销量实现连续19个月增长，房屋库存持续缩水，房价上涨。其他一些城市则相对滞后。芝加哥就是这样一个例子。分析人士表示：“芝加哥的房价也有反弹，但相较于同样在中西部的城市，比如明尼阿波利斯、芝加哥。表现就相对较弱。这种不均衡即使在同一地区也有反映，一些城市恢复很快，而另一些停滞不前。这样的例子在马萨诸塞州、新罕布什尔州也同样适用。”

各项费用或降低投资收益

其实推动国内投资者疯狂购买美国房产的原因不光是美国房地产的潜在投资价值，还有“国五条”细则中个人转让房产所得征收20%个税的要求。“不少投资者都在20%个税开始前把国内的房产卖掉转而投资美国房产，这样的案例我们这里就碰到好多。”上海一家房屋中介人士向记者表示。但专家建议，房地产投资需谨慎，背后所存风险必须重视。

据悉，张某用4000美元在底特律购买了10套不错的别墅，这10套别墅本人不会居住，也租不出去，但每年依旧得交房产税3%，每月交房屋管理费。虽然别墅均价仅400美元，但政府评估值30万美元，10套别墅每年要交10万美元房产税。这样还划算吗？

在美国购房后需要支付哪些费用呢？记者带你盘点一下。

首先是地税，一般分为郡税，市税，学区税。各个州不同，在宾夕法尼亚州，三样税加起来，每年约是房产估价的2%—3%，房产估值一般是市场价的80%。所以30万美元的房子，每年的税约是1万美元。这三项，其中一般以学区税最高，占60%以上。

这一项国内目前不征收。所以投资房的空房率很高。在美国，一年3%的地税，一般不租出去都扛不住。这在一定程度上减少了房屋囤积，增加了社会房产的使用效率。

其次是保险，住宅房保房子失火，淹水，雷击等意外事故。一般20美元的房子保险每年500美元。除此之外，小区费或物业费也是一笔开销。房子在统一规划的小区中，一般都有小区费。