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黄怒波:商业地产要做电商不能做的

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除了经营旅游地产外,中坤集团的另一大业务支柱便是商业地产了。区别于住宅地产,商业地产主要是指用于零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产,主要形式有购物中心、大卖场、商业街和写字楼。黄怒波的标志性商业地产项目当属北京大钟寺广场。整个项目建筑面积达43万平方米,其中包括了21万平方米的主题商业区域,2.7万平方米的五星级酒店和3万平方米的酒店式公寓。

网易财经:中坤的北京大钟寺广场项目,当时受奥运会的影响发展很慢,那么现在它的发展状况是什么样?

黄怒波:这个项目不光受北京奥运会的影响,跟我们也有关系。因为我们一下操盘这么大的项目,没有想到后来投资成本迅速上升。你知道后来所有的都贵了嘛,当时以为投个8个亿,10个亿,现在实际投了50个亿,那对我们这个企业就是个挑战了。当然了,中国企业都是从小长大,你看万达也有过它的教训嘛,我们也一样,哪做过43万平方米呀,很多人都是小马拉大车,就这么干下来的,所以这个应该说对中坤来说确实值得总结。但反过来,它确实也积累了它的经验。

网易财经:你说过,商业地产最大的敌人就是电子商务,所以商业地产要进行改革。那你觉得,商业地产应该怎样改?

黄怒波:第一,珍贵的土地不要再盖大卖场了,那个一定会被电商杀掉的,而应该考虑做城市的生活休闲中心,多做一些体验型的、文化型的,比如说,电影院呀,像大型的秀、剧场呀,小话剧场啊,酒吧呀,儿童的,还有教育产业,教育培训产业。就变成,人们拿网上不能替代的东西,你来就满足这些,变成我讲的人们的第二生活空间,这个革命一定会到来。

网易财经:目前住宅市场受到限购政策的影响,有很多房地产开发商看好商业地产。你认为会出现大量开发商涌入商业地产的局面?

黄怒波:第一,这个商业地产跟住宅市场完全不一样,一个商业地产你需要持有,这个持有是个漫长的过程,建设、招商,漫长,没有六、七年的准备你做不了。第二,它这个商业地产跟住宅还不一样,每个城市都有商业网点规划,不是像住宅,你想哪一块地一拍你就能买下来,就能盖的问题,它不在那商业网点规划里,你投了也没有用,商家进不来。所以这个想发展,都热情高,想做起来挺难的,而且我不相信10年内有个大批量的开发。再一个,我讲的过程很长,对上市公司肯定是挑战,一投商业地产,你得持有,立刻每年的利润指标就下来。我不太认为这个商业地产的开发潮能有多大的一个速度到来,和有多大的一个危害。当然我总觉得中国的商业面积,商业地产人均面积实际上是大大的欠账的,你还要看到城市化的速度还得往上上,你说你商铺,现在看过剩,但是你看过5年它就不过剩,为什么?城市用地没有了,但人口上来了,这个问题要这么战略的看。

网易财经:未来的三五年内商业地产最大的发展空间在哪里?

黄怒波:我觉得最大的空间还是在一个城市的规划的结合部去做,我讲的人们的第二生活空间。以后的城市发展,大城市都会组团式的,不会像这种摊大饼式的了。所以你找到一个组团式的,在那个中心建造一个适合人们做第二生活空间的,这是可能最佳的一个战略影响。但是不能越盖越大,盖得吓人。我跑到岳阳一个市,说一个什么澳门的人投资,在那个城市盖90万平米的一个商场。我说这不胡闹嘛,北京43万平米已经够大的了,你商家都不一定招得满,没那么多商品啊,都重复店面,90万?中国的商人反正胆子越来越大了。

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