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黄怒波:普洱项目无资金压力

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2012年3月,中坤集团与普洱市签订合作框架协议,拟在普洱开发占地60平方公里的旅游度假地。整个普洱项目,计划总投资规模将达到500亿元,建设时间长达十年之久,最终要打造出一个国际级的原生态休闲养生部落。

网易财经:中坤的普洱项目也是一个大手笔,为什么又选了普洱这个地方?

黄怒波首先到云南也是被邀请去的,去了以后非常非常吃惊,觉得它有几条。第一,它是北回归线上全球最大的一片绿洲。第二,它的海拔平均高度在1000米左右,这是人类最适合生存的地方。第三,它的森林面积加植被几乎达到90%多,这个没有想到,富氧离子平均在20000个(每立方厘米)左右,你天安门广场多少?400不到,我的办公室量一下,可能300、400。再一个就是说,这个让我吃惊,中国如果说要找旅游的地方,度假的,一年四季没太大差别,都可以去的,就无季节性差别的度假地,只有普洱,包括西双版纳都不行。它夏天不超过30度,一到就下雨,冬天不低于十几度、二十度,一到那儿,稍微一冷就出太阳,所以它那儿的植物没有休眠期。最重要的,它资源保护下来了,旅游资源都没有乱改,没有破坏,环境没破坏,这个让我很吃惊。

那好,我去了一看,他们先看有千年的茶山,我看了已经就快疯掉。那古村子,我在村子里正走,突然发现这个道路被堵住,一看为什么?一个老母鸡趴在那儿。哎我说它趴在这儿,我还说你趴在道上干什么?原来这个老母鸡站起来,哇,底下六七个小鸡娃在它翅膀底下,哎呀那一刹那间,我眼泪差点儿就出来。就是说这种乡村的感觉,小时候的感觉全回来了,就是几十年的乡愁,就感觉到回到一种纯朴、原始,那么这是文化。

后来,沈培平(普洱市委书记)说怒波,你要做我给你做一个大项目,说60平方公里。我一听脑子紧张一下,我怎么能做这么大一个项目呢?但是他带我一看我就理解了,靠近澜沧江机场2公里,是个丘陵地带,主要是茶园这些,美极了。那么后来我就同意了,我立刻决定,就是说以我做了这么多年旅游地产的经验来做这个,叫中国普洱休闲养生部落。

网易财经:这60平方公里具体要怎样规划呢?

黄怒波:这60平方公里里面,我其实只征1万亩的建设用地。这1万亩建设用地,分布到30个不同的山洼里,做30个度假酒店、度假村落。每个酒店的规模,包括它的度假会所20万平米,一共是600万平米。那么投资多少?我算了一下,500个亿。但是终归我把这个规划做好以后,我先投100个亿左右,投100万平。其它的给别的企业、度假品牌来认领,所以我的路演就是带着市委书记,全世界找度假品牌,让他们到普洱来,大概是这样。

网易财经:因为普洱项目的投资总规模是500个亿,所以目前有很多声音在质疑中坤到底有没有这样的资金实力。你会怎么回应呢?

黄怒波:其实投资10年嘛,按中坤目前看,一年也就投个10个亿,这个也不是不可以投的。其实一个项目做到后面的时候,它一定有它的杠杆效应,关键看你的规划能力,你的首期投资能力。

另外,我这么多年,手里已经积累了将近70万平方米的黄金地段的商业铺面。这些写字楼、物业持有,我没卖,那你想我有多强大的一个变现融资能力?一般的大的房地产企业没有能力拥有我这么多的。第二,在旅游地产度假村的别墅建设上,酒店建设上,我还有100多万平方的拥有。你想一想,一般的公司哪有这么大的拥有?原来舍不得卖,但我到现在有新的大的资源进来,我会就开始卖一些。那么可能卖也能卖个几十个亿回来吧,我卖个几万平米吧,10万平米。所以这个战略上也没有什么大的问题。

普洱的项目,我认为我自有资金有20%就够投进去,我的战略合作伙伴进来,像建设单位这些,再有20%-30%的社会融资,然后我们要盖一些别墅、会所卖掉做平衡资金,最后还有一些银行的资金跟进来,所以应该毫无问题。

网易财经:如果冰岛项目和普洱项目同时开工的话,中坤会不会面临很大的融资压力?

黄怒波:这个也不一定,企业做大了,每个地方的项目有它自己的一个融资的模式,都是封闭的。普洱我们有20个亿,这个项目应该干得很不错。冰岛其实你说投两个亿美金,也是个模式,现在当地的银行也都在谈,我们国内的银行也在谈,我也认为我可能有几千万美金就把这个项目就全部拉动了。投资周期挺长,冰岛我认为没有5年、10年也不可能,普洱也是10年。那你想,我在当年做企业的时候大家都说,你有那么多钱,战线太长。我们当年可能没有几千万做了多少项目?到现在这么大的一个资产的控制力、融资能力,做这个项目还是富富有余的。

网易财经:在融资渠道方面,会引入一些地产基金吗?

黄怒波:这个不排除,很多朋友在谈,建一个基金,但是我先把这个总体规划做出来,再考虑,不排除。但是无论如何,中坤自己投的要带头投,你不能拿别人的钱。我带头投了,别的人可能就跟进来了。

网易财经:刚才你也说了普洱项目要历时十年之久,这么长的时间具体是怎样规划的?

黄怒波:首先,做旅游的地产要先规划,一年内能把一个基本的概念规划,60平方公里做完就不错了。第一,有一个大自然保护的规划,这是“宪法”,你不能破坏环境。第二,有一个建设规划,你把地选好,我希望藏在山洼里,都变成当地的村子。第三,有高尔夫球的规划,这个要跟建设规划结合建,还有山地公园规划,还有房车营地的规划。那这些规划都是国际的、各个一流的企业、一流专家在做,要合成,他们要田野作业,要到现场一步步去走,60平方公里,这个做完出来,一年就很快。在国际上得3年-5年吧,中国嘛就都快,一年也很了不起。做完了(规划)之后,我的那个100万平方米的建设规划,从设计和概念,到最后出施工图,最少一年,因为请的国际的公司,两年了吧。开始建设期,得1-2年,2年建主体起来,然后装修再到试营业,又得差不多1-2年,你看4年吧。加前面6年了,这是我的项目。有的和我们的项目2年后才进来,你想是不是差不多这个周期10年?

网易财经:十年看远,既然中坤是个打头阵的,那目前来讲,有没有企业来找你表达合作意向的?

黄怒波:来谈的很多,名字我不便透露。当然要把他们不同的产业放进来,产业组合放进来,像医疗康复这些东西。但是现在太早,我必须用一年的时间先把这个大的规划做完。而且我不光是个打头阵的,我是个总策划者,我还是个一级开发商,这么多的功能。

网易财经:既然想找你合作的人这么多,那么从你这边来讲,有没有最希望那一类的企业来找你?

黄怒波:当然有。第一,我希望是医疗康复健康的,比如说我可能做基因康复,这个可以透露,跟华大基因汪健,我们俩,他也去(普洱)了。我们俩很兴奋,说我们是不是能做世界上第一个基因康复基地。目前法律还没到那一步,但是民企就是这样,你不能等着法律到了那一步才开始做,那好我们现在就开始策划一个大的,我们建也得建5年吧,那时候可能法律条件都成熟了。第二,我们可能还和别的人在谈他的医疗设备、医疗制造业,他是世界先进的,那我们是把别的医院资源加进来,我们把这种叫旅游体检呀,叫这种康复放过来。第三,我希望要的就是这种大的教育体系,比如说我跟俞敏洪就聊,我说我给你盖个新东方吧,就一个园林式的、田园式的,你带孩子们来这儿学外语,在茶园里学,多好啊。就是说这种体验式的,像这样的我希望进来。当然了,还希望我们自己打造的大型的演艺部落。这个普洱的文化太好了,少数民族,阿佤族、拉祜族、傣族,这么多的族,6个吧,主要的少数民族,原生态保护得非常好。我想有一个梦想,就是打造成另外一种拉斯维加斯,就是原生态的文化的、文艺的表演展示,这些我喜欢。当然了,高尔夫是必备的。高尔夫这个概念不成立,这个项目就有很大的困难。

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