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四成中小房企认为缺乏购买者是最大困难

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2011年,楼市政策出现前所未有的收紧。SOHO集团董事长潘石屹感慨到:“今年冬天来得特别早,又特别冷。”

时间进入9月,传统的楼市旺季繁华褪去,不少售楼处变得门可罗雀,限购之下,全国各大城市成交量急剧萎缩。资金链上,银行房地产开发贷款较上年减半,信托融资渠道亦被严厉监管。

中小房企将如何应对提前到来的冬天?对未来的楼市政策又做何判断?这些问题都直接关系到他们明年的投资意向。

9月,网易财经联合链家地产对来自北京、深圳、湖南、四川等地的20家中小房企进行问卷调查,以期展现中小房企在这个非常时期的生存现状。参与问卷填写的均来自企业决策层。

超过五成的中小房企今年销售业绩出现同比下降

2011年,楼市限购令在一线城市铺开,不少刚需和投资型购房者都被挡在了政策门外。随之而来的是,新开楼盘的去化率较以往出现大幅下降,“日光盘”也没有再出现。

调研显示,有56%的中小房企2011销售业绩同比出现下降,超过84%的企业销售业绩同比低于10%。根据与大型房企的对比,我们发现,大型房企在逆市情况下依旧保持着良好的业绩,房企分化在逐渐加剧。

超过四成中小房企认为缺乏有效购买者是最大困难

中国指数研究院统计显示,近两周监测的35个城市中,有20个以上城市楼市成交量同比下降,12个以上城市成交量跌幅在30%以上。调研显示,资金问题及需求问题是中小房企目前面临的最大困难,二者占比高达90%。在市场不好的情况下,中小房企面临的竞争压力也较大。

近六成中小房企排斥转型或是被收购

楼市调控下,不少资金和土地资源匮乏的中小房企开始考虑转型。有的开始兼做矿产资源业务,有的甚至已经推出地产行业。通过调研显示,有58%的企业排斥被收购。目前大部分中小房企仍可以维持,并没有退出行业的想法。不过也有34%的房企并不排斥并购。在调控压力持续的情况下,中小房企业面临了极大的生存压力。同时,有七成的受访企业认为,房地产行业已经进入洗牌阶段,高利润时代已经过去。

通过银行贷款融资的中小房企仅占两成

2011年上半年,房地产开发贷款累计新增2098亿元,不到2010年同期4423亿元的一半水平。对于开发商来说,现在融资的渠道是,要么是尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉,换取现金,要么去市场上融来相对成本比较高的资金。较高的融资成本进一步挤压房地产行业的平均利润率。

通过调研显示,今年全国房地产开发资金来源中,企业自筹资金占比明显上升,达到40.7%。受货币政策影响,国内贷款占比下降了2.8%,而其他资金中按揭贷款下降了2.9%。主要通过银行贷款融资的中小房企仅占19%,信托和项目融资成为目前中小房企融资的主要途径。但目前,有房企反映,监管层已经对信托实施了严厉监控,这条融资渠道基本也已堵死。

近四成中小房企认为政策仍会趋严

据媒体报道,目前整个地产行业的不景气已经影响到上下游行业。下半年,楼市政策是会进一步收紧还是维持现状?或者,在通胀压力下降以后,针对楼市的货币政策会不会放松?

对这些问题的判断直接影响房地产企业下半年的投资信心。接受调查的五成企业表示将在下半年年收紧在拿地上的投入,同样,五成企业表示下半年新开盘的项目数量将较上半年减少,或者完全没有新项目入市。六成企业表示下半年项目将考虑降价或是已经做出降价的决定。

调研显示,中小房企对于四季度的政策预期依旧不乐观,有38%的企业认为政策仍会趋严,大部分企业认为政策已经相当严厉,会维持现状。

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