四成中小房企认为缺乏购买者是最大困难

2011年，楼市政策出现前所未有的收紧。SOHO集团董事长潘石屹感慨到：“今年冬天来得特别早，又特别冷。”

时间进入9月，传统的楼市旺季繁华褪去，不少售楼处变得门可罗雀，限购之下，全国各大城市成交量急剧萎缩。资金链上，银行房地产开发贷款较上年减半，信托融资渠道亦被严厉监管。

中小房企将如何应对提前到来的冬天？对未来的楼市政策又做何判断？这些问题都直接关系到他们明年的投资意向。

9月，网易财经联合链家地产对来自北京、深圳、湖南、四川等地的20家中小房企进行问卷调查，以期展现中小房企在这个非常时期的生存现状。参与问卷填写的均来自企业决策层。

超过五成的中小房企今年销售业绩出现同比下降

2011年，楼市限购令在一线城市铺开，不少刚需和投资型购房者都被挡在了政策门外。随之而来的是，新开楼盘的去化率较以往出现大幅下降，“日光盘”也没有再出现。

调研显示，有56%的中小房企2011销售业绩同比出现下降，超过84%的企业销售业绩同比低于10%。根据与大型房企的对比，我们发现，大型房企在逆市情况下依旧保持着良好的业绩，房企分化在逐渐加剧。

超过四成中小房企认为缺乏有效购买者是最大困难

中国指数研究院统计显示，近两周监测的35个城市中，有20个以上城市楼市成交量同比下降，12个以上城市成交量跌幅在30%以上。调研显示，资金问题及需求问题是中小房企目前面临的最大困难，二者占比高达90%。在市场不好的情况下，中小房企面临的竞争压力也较大。

近六成中小房企排斥转型或是被收购

楼市调控下，不少资金和土地资源匮乏的中小房企开始考虑转型。有的开始兼做矿产资源业务，有的甚至已经推出地产行业。通过调研显示，有58%的企业排斥被收购。目前大部分中小房企仍可以维持，并没有退出行业的想法。不过也有34%的房企并不排斥并购。在调控压力持续的情况下，中小房企业面临了极大的生存压力。同时，有七成的受访企业认为，房地产行业已经进入洗牌阶段，高利润时代已经过去。

通过银行贷款融资的中小房企仅占两成

2011年上半年，房地产开发贷款累计新增2098亿元，不到2010年同期4423亿元的一半水平。对于开发商来说，现在融资的渠道是，要么是尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉，换取现金，要么去市场上融来相对成本比较高的资金。较高的融资成本进一步挤压房地产行业的平均利润率。

通过调研显示，今年全国房地产开发资金来源中，企业自筹资金占比明显上升，达到40.7%。受货币政策影响，国内贷款占比下降了2.8%，而其他资金中按揭贷款下降了2.9%。主要通过银行贷款融资的中小房企仅占19%，信托和项目融资成为目前中小房企融资的主要途径。但目前，有房企反映，监管层已经对信托实施了严厉监控，这条融资渠道基本也已堵死。

近四成中小房企认为政策仍会趋严

据媒体报道，目前整个地产行业的不景气已经影响到上下游行业。下半年，楼市政策是会进一步收紧还是维持现状？或者，在通胀压力下降以后，针对楼市的货币政策会不会放松？

对这些问题的判断直接影响房地产企业下半年的投资信心。接受调查的五成企业表示将在下半年年收紧在拿地上的投入，同样，五成企业表示下半年新开盘的项目数量将较上半年减少，或者完全没有新项目入市。六成企业表示下半年项目将考虑降价或是已经做出降价的决定。

调研显示，中小房企对于四季度的政策预期依旧不乐观，有38%的企业认为政策仍会趋严，大部分企业认为政策已经相当严厉，会维持现状。