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万达王健林称扩张资金充足

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网易财经9月11日讯 全球瞩目的夏季达沃斯论坛——“2009年新领军者年会”于9月10日至12日在大连举行,网易财经作为官方授权合作网站全程直播报道本次年会。

万达集团董事长王健林今天接受网易财经专访时表示,万达将在未来几年加速购物中心和影院的扩张速度,并称扩张资金充足,主要分为三部分:销售资金、抵押贷款融资和银行支持。

“外界都惊奇万达如此大规模扩张,钱从哪里来?其实外界都不知道我有抵押贷款融资的有力武器。”王健林说,一般房地产企业,用土地抵押融资能力很有限,万达的商业地产和酒店、购物中心建成之后就可以抵押融资,足以支持现有扩张。

对于目前的房地产市场情况,王健林认为已经恢复,而且销售量有望超过2007年最火爆时的水平,并且可能出现泡沫的苗头。“2008年的经济危机救了房地产市场,否则像2007年那样的速度发展三五年,形成巨大的泡沫,泡沫破裂时可就不止股市6000点跌到1000多点的样子。”王健林说。

对于万达上市的步伐,王健林表示:“我们的工作做完了,就等着审批。”

以下为文字实录全文:

网易财经:各位网友大家好,今天非常有幸请来了大连万达集团股份有限公司董事长王健林先生,王总您好。

王健林:您好。

网易财经:关于万达大家有很多的关心点,但是最近最热的一个关心点就是我们上市准备的怎么样了?

王健林:应该说我们自己的工作已经做好了,下一步就是申报,这是我一个方面的业务,是商业地产公司申报,还有两个产业还没有申报。至于什么时候能上,那看审批者的问题。

网易财经:那我们说的另外两个产业是要和商业地产合在一起上市吗?

王健林:不是,那是独立的,一个是文化产业,一个是零售股份。

网易财经:是分开的?

王健林:将来是独立上市,还是我们上市公司把他并购过来,没有思考,那是以后的事情。

网易财经:关于万达,我们大家一个很关心的是万达作为一个以前做住宅地产,后来做商业地产,又发展到娱乐产业,这也是多元化的投资,您怎么看待这种多元化投资的渠道?

王健林:其实如果你要仔细留心一下你会发现,万达的多元化,四个产业都叫“相关多元化”,商业地产你看酒店、电影院,有文化产业,然后零售百货店都是和购物中心联系在一起的。之所以我们要做电影院线和连锁百货,主要的目的是想支持我购物中心快速发展。

中国的电影院文化产业到现在没有一个全国性的,做的好的连锁电影公司,过去电影公司差不多都是省市、区域自己划地为牢。当初为什么找华纳合作?就是想他租我的店,我也不想自己发展,可是华纳因为政策调整的原因,他也不能做了。

我也不想在中国发展50个合作伙伴,所以我们自己选择自己做。

第二个连锁百货也是这个原因,我们原来是有4、5家百货租赁公司,但是这些百货企业一般每年只发展3、5个店,就限制了我快速扩张的速度。以前我没有自己做百货之前,我每年最多只能做3到4个店,我自己做了以后,就能支持我商业中心的速度。你看今年我可以开8个,明年的目标计划是开16个,从2011年,大概每年20个左右。

所以我做的多元化都是跟我的商业中心紧密相连的,我叫“相关多元化”,我不会太跨行,做煤炭或者做航空,不会这样的。

网易财经:我们的多元化是有目的的多元化。

王健林:是为了支持我们的主业速度更快一些,为什么速度要更快一些呢?现在中国的购物中心还受中国政策的保护,跨国企业进来是不能够在国外直接购买的,必须在中国注册一个公司,慢慢的买地发展,而且每做一单,要一单一批,不可以自己注册一个公司,然后每年干十几二十个,每一单都要这么批。

那么这种对中国企业的保护能够维持多少年?很难说。我的判断就是几年。所以我的目标就是在4、5年的时间里面做到100个店,做到1500万到2000平米,足够大。

1500面是什么概念?在全世界可以排在前三、四名,我做到这个规模的时候,即使市场可以分开,老外的企业进来也不能对我构成威胁。所以我现在主要的目的是想做规模。

网易财经:在进来之前先把规模做起来,能够抵御以后的冲击?

王健林:是这样的,中国有几个行业,比如说家电,我们的国美、苏宁做的规模足够大,百分百进来五年了,没什么作为。比如还有一些行业都是这样的,包括电影院,万达现在做了400块,以后从明年开始,每年增加200块,按照这个速度,三年以后任何跨国企业在中国电影市场上,在院线这个市场上是不可能有太大作为的。所以我希望我做的这个行业里,在商业中心、电影院这两个行业里,将来不会给外国企业更多的机会。

网易财经:我们电影院线的业务,因为其他是专门做这个的,他要盈利的话可能也挺困难的。因为这个本身不是一个特别高盈利的产业,但是万达为什么从一个做商业地产的公司进入之后,能马上盈利,您觉得您的秘诀是什么?

王健林:两方面的原因,管理加规模。电影院这个行业里,确实目前全国连锁院线几乎没有盈利的,或者盈利都很低很低,我觉得就是管理水平的问题。因为我们是民营企业,万达又是时间超过20年的企业,管理共识是相通的,不管做什么东西,认真、坚持、细致都是一样的。可能我们的管理水平稍微高一点,再加上我们每年十几个店的规模,支撑我们盈利的点能增加。比如我们的采购是集中采购,可能比别人降低一些成本。

比如我们在全国统一营销,做广告的成本可能也省一点,多种原因吧,我们基本上可以做到收入和利润水平达到10%左右,这个恐怕不仅在电影行业,在其他所有行业里看都不算低的成绩。我也了解一下,利润水平在世界电影院线行业当中,也算过得去的。

网易财经:您刚才说的这些计划,说要再增加多少个超市,还要增加多少个电影院。

王健林:不是超市,是购物中心。

网易财经:购物中心这种模式这肯定是需要很多的资金的,我们目前的资金主要来源是什么样的?

王健林:三个方面,一个是我自己本身有很大的销售收入,今年可以接近300亿,明年的目标大概是做到450到500亿左右,我的现金流足够大。

第二个就是竣工的商业中心抵押贷款能力是非常大的,北京、上海两个商业中心,抵押出去拿到50亿贷款,就是说我今年竣工八个店,如果我愿意抵押贷款可以拉100多亿,明年竣工16个店,如果愿意全部抵押出去的话,还可以拿到300亿贷款。

这种抵押贷款的能力是所有企业不能比拟的,主要是房地产行业,没有一个公司有这种能力。因为土地抵押的成本是很低的,买100多块钱的地要打多少折给你做抵押,但是盖成房子以后有现金流了,所以贷款的规模会快速增长。

第三个方面可能就是可以获得一部分银行资金的支持,所以现在很多业界都觉得万达速度这么快,有这么多资金吗?很多人都是不了解的,其实他不知道,我们现在的资金除了自己销售的资金,银行的资金之外,还有一个秘密武器,是经营物业的贷款能力,这一点是其他房地产行业当中,没有一家有这个能力的。

我今年竣工差不多接近150万平米,8个,明年的目标是16个购物中心,再加7个五星级酒店,你想想,这个融资能力比我上两次市拿到的钱还要多。

所以随着万达购物中心的快速发展,竣工的物业越来越多,也就意味着万达的融资能力将会越来越强。

网易财经:最后一个问题,关于我们现在的房地产行业,您觉得现在的房地产行业算是复苏或者是重新繁荣起来了吗?

王健林:现在肯定是重新繁荣了,今年的销售我估计全国会超过三万亿,上半年是一万六千多亿,下半年可能还会更多一些。今年可能会超过最火的2007年,2007年是3.3万亿左右,今年我估计还会更多。那就说明房地产市场是完全复苏了,不仅是复苏,我觉得已经有一点泡沫了。

网易财经:又开始有泡沫了?

王健林:又开始有泡沫了,聪明的决策者,包括房地产企业,所有行业的企业家都能自律,把房价控制得好一点,或者把土地成本推高的不要那么快,使得泡沫慢慢的挤掉就很安全。如果再这样快速增长,或者土地还依然是价高者得,不断的“地王”推出来,带动下一轮的房地产的成长,如果这个东西不制止住,房地产市场泡沫一旦破裂,可就不像股市市场那样从6000点到1500点那么严重了,那对实体经济是致命的打击。

网易财经:但是从现在的情况来看,房地产市场毕竟还是有那么大的需求,好像不会说像股市一样6千点到1千点?

王健林:房地产泡沫还没有积累的这么严重,如果房价每年20%、10%的快速增长,5年也许泡沫就积累到要破灭的风险了,现在还没有到,只是有泡沫的苗头了。我觉得无论是政府还是行业,都应该正式泡沫开始出现的问题,否则将来教训会很深刻的。

再来08年,幸亏08年只有一年,金融危机拯救了整个行业,一金融危机就刺激经济,所以没有收缩贷款,如果像08年的情况持续三年,可能这个行业就很难估计了。

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