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顾云昌:不要唱衰房地产 最近楼盘很好卖

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6月29日,中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌在博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会上表示,不要唱衰中国楼市,房地产解决了很多农民工的就业问题,楼市一旦衰落将对整个经济产生影响,以下是发言实录:

顾云昌:各位嘉宾大家上午好,这次论坛的主题是大地震和企业公民的关系,我的演讲主题是赈灾与房地产泡沫,从中讲房地产企业公民的问题,今天讲的赈灾和泡沫也就是大地震跟房地产市场出现大泡沫之间的关系。

第一层的含义是,地震灾害是自然界的一种规律,必然要发生的,房地产市场要出现泡沫或者是大泡沫是市场经济当中出现的一种规律,从许多国家发展的经验来看,许多国家的房地产市场都出现了泡沫,有的泡沫已经破裂了,1997年的亚洲金融风暴,使很多国家的金融风暴波及很广。我们原来认为美国的体系是金融健康的,但是美国的房地产市场和金融联系在一起形成了美国的次贷危机,作为自然界的规律和经济发展当中的一周现象或者是规律性,两者之间有必然的关系,如何认识规律和对待规律,适应规律。

中央提出了科学发展观,要贯彻科学发展观,必须讲五个发展。

一、把发展的规律。

二、创新发展的理念。

三、发展的方式。

四、破解发展的难题

五、提高发展的质量和效率。

研究房地产泡沫的时候,首先把握规律,为什么会出现房地产的泡沫,泡沫是如何产生的,现在看来,进入市场经济以后,如果没有泡沫也不是完整的市场,我们看到所在地海南,1992年房地产市场出现泡沫破裂,我们有过泡沫的教训,现在已经是将泡沫的影响消除了。

2004、2005年的时候,长三角也出现了泡沫,去年全国性的泡沫大大小小的出现了,尤其深圳的泡沫尤其大,已经到天花板了,任何国家的房地产在经济发展中起到了支柱性的作用,美国也不例外,中国更是重要的支柱产业,市场经济有规律性和周期性,房地产也要显示周期性,而且跟宏观经济是相联系的,房地产也是资金密集性的企业,也跟金融联系在一起,金融出现的风险,当中的热和冷,货币政策的热度和冷度都会影响到房地产,房地产要跟几个因素联合期来看,从中找寻规律,实际上2007年全国的房价和地价不断上涨,就意味着中国的房地产泡沫开始起来了,有的地方吹的很大,到目前为止,房地产和楼市泡沫的吹打和破灭是世界性的难题,不仅仅是中国,连美国这样的国家,也存在房地产的泡沫以及破裂,这样规律的认识。

房价不能大起,一旦出现了吹大,就要防止房地产泡沫的破裂,是否有这样的可能,是否可以做到不破裂,有人认为可能像地震一样不断的发生,我认为泡沫也会像地震一样不断的产生,是否出现大的灾难,是否可以预防和找到规律,从中可以找到启示。我们要认识到经济发展的规律是不可违背的,要掌握这种规律,要应对和发现预兆,例如某个地方和国家出现供不应求是种种原因造成的,总体是需求过大,供应不足,一时的造成房价的吹大,吸引了更多的投资者,我国处于资金流动性的过程,有很多的钱,需要收紧,没有收紧的情况下,钱到哪里,热钱的进入导致资产价格的膨胀,2007年的资本市场,股市的猛涨,2007年银行改革后取得的进展,我们感觉到金融的冷热决定了房地产市场的冷热,这个观点在几年前就表述了,几年的发展中得到了应征,为什么房价快速上升,地价快速上升,2007年出现了地王,这金融是有关的,2007年银行股份制改革取得了突破,导致了2007年的大牛市,无论是开发企业还是非房地产开发企业,这样的需求,导致通货膨胀,因此导致价格上涨。

过去认为股市和楼市之间是互补,股市旺,楼市也兴旺很多人股市赚钱后,就过来买房,现在被套了,就没有钱买房屋了,支撑房价高跟银行是有关系的,2007年商业银行上市以后,银行有的是钱,要发贷款,中国银行目前只有存款和贷款的业务,就要大量的发放个人住房抵押贷款。改善需求者买房也支持,投资者购买房屋也支持,造成了整个房地产的需求旺盛,在90平方米政策落实的情况下,造成了供应和需求严重的脱节,也就是说在这个时候,投资者特别是深圳的投机者进入市场,使泡沫变大,也就是说我们的楼市出现了泡沫是有前兆的,我们只要掌握了规律,控制了规律,就可以使房价上涨的慢一点,泡沫就小一点,不至于现在采取这样强的力度控制楼市,楼价起来了,泡沫来了怎么办,就要采取办法,是否不要使泡沫不要破裂,是否有这样的可能。很多人认为不可能的,泡沫起来后就要破裂,但是我认为泡沫是可以吸收和挤压的,前几年长三角的泡沫比较大,最后挤压掉了,没有破裂。今天重点讲一下楼市的规律,讲地震的规律我就不懂得,大家也比我懂得多。

既然有了灾害和泡沫,如何防灾,如何减少灾害,不要使泡沫破裂,实现硬着陆,想办法使泡沫吸收和挤压,实现房地产的软着陆,我最近看了一些资料,特别是成都有很多的资料,我的校友就是同济大学的规划学院的院长,他最近会议的发言,我很留意,他发现在成都灾区70公里的房屋基本上没有倒,特别是房地产开发的房屋,按照规范施工,而且有监理都没有倒,很多开发商的资料反应,出现“牛盘”,地震中没有出现裂缝和破损的情况,有的开发商地震别人都出来了,就住在自己的房屋里面,这就是开发商的责任,在困难面前和灾难面前这样做就是了不起的。成都的二王庙没有倒,都江堰没有受损,说明什么,在赈灾面前不是统统倒掉的,成都倒掉的是城中村和一些公共设施,例如学校,哪里的学校很有意思的,设计院的院长,他们设计的聚源小学没有倒,但是旁边的中学倒了,中学是如何设计的,用的是怎样的材料,如何施工的就有责任的。

房地产市场出现了泡沫,搞不好就破裂,吹打破裂。日本、台湾、香港,台湾的房地产市场还不是最热的,前一阶段我们去考察了,他们就说是否可以动员中国大陆的开发商到台湾去开发,因为台湾是1989年房地产泡沫破裂的,对经济的影响是非常大的,他说顾先生你不知道台湾的房地产的“产”是怎么写的,我说可能是繁体字,他们说我们的房地产的产是“惨”的惨,房地产的破裂和金融市场联系在一起,如何使房地产保持持续健康稳定的发展,请大家注意,前不久刚召开的国务院联合各部委领导和省市一把手召开的省市经济会议,部署了几项工作,第一抗震救灾,第二就是开好奥运,第三保持社会经济的良好发展。就要加强金融监管,促进资本市场健康发展,保持房地产的稳定,务必防范金融风险,几句话是联系在一起,是一个整体的,加强金融尽管,促进资本市场健康发展,因为现在资本市场太低迷了,游人分析是否是信号,保持房地产的稳定,什么是稳定,前几年说房地产市场的稳定,就是不要让房价太快了,现在稳定房价不是防止房屋上涨过快,我认为今年有一个变化,今年三、四月份的发言说二月份房价上涨太快,但是五月份后,调子变了,因为楼市出现了明显的变化,许多的记者采访我的时候说是否中国的楼市进入了下行的通道,有的人说中国的楼市已经进入了下行的通道,保持房地产的稳定意味着防止房地产市场的大起大落,这就是地震灾害和泡沫给我的启示,我们要防止楼市泡沫的破裂,影响整个的金融安全。

我们的楼市应该如何办,如何走,保持房地产的稳定,就意味着整个市场的稳定,房价就要稳定。就在房地产泡沫已经出现后,如何防止大落的问题这是非常重要的问题。我们作为房地产人,要承担社会责任,因为中国的一把手提出要保持房地产的稳定,如何保证房地产的稳定,这是当今企业的公民,如果房地产不稳定,如何防止大起大落,否则就会出现金融风险,例如美国和越南的问题都是跟房地产紧密相连的,为了金融的安全,房地产应该软着落,因为金融安全是国民经济最重要的安全,金融风险是国家最主要的风险,所以要保证国家的安全就要保证金融的安全。

从1998年到现在为止,房改十年了,如果我记得没有错的话,从1998年开始商品住宅销售面积都是上升的,今年五月份出现了首次全国商品住宅销售额和销售面积的首次下降。

商品销售面积4月份下降了0.4%,5月份同比下降了6.5%,销售额5月份第一次出现零点几的下降,销售的下降,房价目前还是平稳的,因为全国同比商品住宅价格还上涨了10.2%,环比上涨0.2%,3—5月份全国商品住宅的上涨还是0.2%、0.3%,请大家注意名义价格没有下降,实际价格下降了。

因为我们的CPI、PPI都是7%和8%,6月份统计的销售量的数字会比5月份还要难看,市场出现了观望和僵持,因为去年太狂躁了,需要我们冷静下来,前几年爬山太猛烈了,我们希望不要出现黄山上八百步,下七百步,现在还是走平路,如果需求下降了,投资下降了,产业链就向下降,我们的就业就下降了,还有就是金融风险的防范,还有就是就业的问题,房地产带动了很多的就业,如果房地产出现了问题,对中国意味着多少,我们的GDP无法保证8%—10%,有人问我为什么还要鼓吹房价上涨,我不是站在那个集团的利益,我是站在人民的利益,站在宏观经济的利益,从国家整体的利益出发,灾难已经出现了,泡沫已经形成了,那么就要减灾,最好的办法就是软着陆,走平路,我不希望全社会唱衰,这是整体的利益和国家的利益,现在不确定性的因素很多,如果房地产也不确定,国内拉动内需的例如汽车,但是石油价格会上涨,买房的刚性需求是旺盛的,最近推的几个楼盘都是卖的好的,有的别墅项目都卖光了,前几天参加了北京楼盘的会议议,打出了无理由的退房,两年内可以无理由退房,买了房屋可以退,而且可以给利率是万分之二,我认为是比较好的,我有钱购买你的楼盘,之后不要了,还可以退房屋,20天卖了200多套,我认为市场应该出现这样的情况,去年太亢奋了,买房屋比买白菜还容易,都不挑选,我们要知道楼市的问题是什么,就可以防范了,这就是地震前的预兆,我们要如何消除和吸收这些问题。

把赈灾和泡沫联系起来,我们强调今天企业公民的问题,总理说了多难兴邦,我们就是多南兴业,一个国家和行业部经理坎坷就无法成长,无法长大,并不是灾难多就成长的快,我们要从中得到启示,中央已经发出了信号,保持房地产稳定和楼市的稳定,如何调控就要看中央如何调整,地方政府恐怕也是这样的,因为房地产市场的稳定太重要了,我们的行业如何处理,也要追求稳定。我们的心态要稳定,卖家的心态要稳定,开发商的心态要稳健,不要追求去年的亢奋了。买者心里也要稳定下来,现在对老百姓来说可以挑挑拣拣了,开发商买地也可以选择了。我希望媒体根据中央的稳定要创稳,不要建设的房屋都卖不掉,要全面的报道,使楼市更加平稳的发展,刚性的需求和改善的需求还是要的,很多的老百姓持币待购,将钱存在银行不知道楼市是怎样的,想买不敢买,金融之政策要看中央和银行如何掌控。我们要吸取教训,这种情况下,要防灾和抗灾。

前段时间批评行业是暴利行业,因为“暴”不是好词,房地产是高利润高风险的行业,如何正确的看待高利润高风险,企业家如何应对楼市。要看到楼市有冷有热。有好的时候,也有衰退的时间,开拓市场的时候,购买土地的时候,作楼盘定位的时候,一定要考虑这样的风险,要有防灾的意识和抗灾的意识。

为什么有的学校不倒,小学部倒,中学倒了,有的开发商敢在自己的楼盘中居住,有的楼摇摇欲坠,当然农民没有抗震意识,所以他们的房屋就倒了,我们盖楼就爱把安全放在第一,我们现在觉得活着多好,我们希望健康富有和快乐,我们应该盖富有健康快乐的楼盘,而且生楼盘是可以升值的,中央讲财产性收入提高,不要刚升值来了地震就将我们的财产都拦腰斩断,现在的要讲性价比的。

重建家园,重建楼市,重塑行业和企业的形象,前一阶段宣传这样的观点,为什么中国三十年前是捱饿,三十年前是捱打,现在中国越来越好了,但是捱骂了,这是大国崛起的麻烦,别人嫉妒也好,不想我们加入他们的第一阵营,为什么别人对我们的房地产有看法,福布斯将房地产企业都排在前面,大企业崛起也有麻烦的,今天既然是支柱产业,万科已经是中国的第一,这样的企业应该如何对待我们的社会,房地产行业如何对待我们的社会摆在我们的面前,通过地震和楼市泡沫的出现以及泡沫的处理重新树立我们的形象,价格怎样、诚信度怎样,对客户的关怀是怎样的,我要光是为了赚钱,我们的社会责任就要对社会和客户负责,也要对我们的老板负责,要对我们的社会负责,对我们的供应者负责,对整个的环境负责,才构成了企业的公民,最后我要说,汶川大地震给我们很多的启示要提过房地产企业的社会责任感,这个题目出的很好,谢谢大家。

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