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陈淮:稳定房地产市场不是要恢复去年房价涨幅

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著名经济学家、城乡建设经济研究所所长陈淮在参加21世纪博鳌房地产论坛的时候指出前不久国务院工作会议,常务会议提出稳定市场和稳定房地产市场,我认为稳定市场不要理解为恢复到去年的成交量和去年的上涨幅度才是稳定的,不是这样的。以下是演讲实录。

陈淮:谢谢大家和主持人,我是遵守规矩的人,我用12分钟,节约一点时间,我没有准备PPT,因为我讲的问题很难用刚才两个报告清晰的描述了短期市场变化的情况,也给我们很多的启发,从我们自己家里的情况来看,恐怕还不能完全的认识和所面对的问题。我讲三个问题。

一、中国缺钱。

二、不要低估我们面对的风险。

三、稳定是什么意思?

首先,通货膨胀是经济投资拉动的,刚才的发言有所解释,我跟与会者和媒体说一个专业的含义,流动性过剩的地方是缺钱的,流动性短缺的地方是钱多的没有地方花,这就是辩证法,美国从去年年末特别是今年上半年面对的是流动性短缺,急需补充流动性,因此七次调整利息,每次是调整0.25%,一次降息是0.5,最大一次迈出了三步0.75,不仅降息还减少税额,而且是1000亿美元,而且给穷人发金钱减税和降息的政策都是补充流动性的政策。

美国得了个病,是非典型型肺炎,通常经济学意义上通胀是跟经济过热增长速度过快联系起来的,衰退是跟通缩联系起来的,美国上半年面对的是通胀与衰退危险并存的状况。首先说,美国不缺钱,所谓的流动性短缺是钱多了,不愿意消费。实业领域和有利的投资领域对资本资金缺乏吸引力。中国说自己通货膨胀存在流动性过热,恰好是中国缺钱而不是钱多的没有地方花,有的记者说潘石屹说房地产缺少4000亿元,我说没有研究过潘石屹是否缺钱,谁都缺钱,我也缺,不知道在座有不缺钱的吗?现在实际上给大家描述一下,并不仅仅是房地产领域的缺钱。

去年以来,中央政府提出,我们在改革和推进发展实现科学发展观上,有很多重大的举措,比如说,在城市实行全民医保,这就需要花钱,需要花很多的钱,我们要在农村建立普遍的农村养老制度,这件事情花的钱是多少,去年国务院24号文件说扩大廉租房覆盖范围,实现应保尽保,简单的说低收入的问题要由政府来包,这需要多少钱,今年年初又提出了在农村普及家电,彩电下乡,农民购买彩电政府补贴26%,又要补贴多少钱,这些预算做了以后,冰冻和雪灾、地震又使财政面临巨大的压力,我们的政府不仅承担着救灾的公共职能,甚至承担起市场经济缺失的部分,保险公司,政府是否缺钱,政府不缺钱干什么前几天有一条消息,国务院提出申请,经全国人大常委会讨论申请,调整今年的国民经济预算,股市是否缺钱,不缺钱平安融资1400亿元怕什么,大小非流通上市怕什么,缺的是资金和钱,恐怕是我们的老百姓要想在4000点解套,还要拿出3—5万亿元才可以补仓,何况要接住大小非和再融资的资金远远是不够的。

老百姓是否缺钱,刚才钟伟博士描述了收入和通货膨胀的关系,实际上今年经济运行中短期面对的风险之一就是通货膨胀将极大的威胁一个相当比如和相当绝对数量低收入群体的生活。他们的收入和积累没有做好应对通货膨胀风险的准备,政策也没有做好帮助他们规避风险的准备,现在就要准备,如何使通货膨胀进一步的下降,如何给低收入老百姓补贴的问题,大家缺钱吗?第一个问题想说的,世界以美国为主体的国家说自己流动性短缺的时候,他们的钱多得很,因为资本资金不肯进入实业投资领域和有效的市场,中国说自己流动性过剩,推动通货膨胀的时候,事实上我们在各个经济环节,例如资金短缺的问题很严重。

不要低估短期,短期是指一年甚至更长一段时间,我们面临的风险。房地产面临的起伏风险不是孤立的,不可能离开大的经济系统的平台独立的存在,不要低估美国经济政策对全球经济的影响,刚才说了美国得了非典型性的病,同时是血压高和发高烧,法国采取的政策是舍血压高,先将发高烧降下来,舍通胀保增长。为了避免经济衰退采取了减税降息的强力的扩张性政策,所有这些政策毫无疑问都会推高而不是抑制头晕脑胀率,美国采取了宁愿舍通货膨胀而稳定经济增长的政策,目前来看,这个药方是有一定效果的,美联储到了调整利率的时候,而是采取了稳定不动,就是观察到了美国的经济增长维持在1%,不会出现负增长,也许下一阶段向通货膨胀开刀,但是我们不要低估美国舍通货膨胀保增长的政策,以及由此带来的全球经济的影响。

不要低估新兴市场的风险波动对中国经济的影响,中国包括房地产在内的资产价格的变化,与印度、巴西、俄罗斯还有跟越南的市场变化是相应的,他们的脆弱性也是相应的,无论是否有直接的联系,我们认为这些新兴经济体和新兴市场的巨幅波动,不会对中国毫无影响,千万不要低估。现在已经对印度产生了一定的影响,对巴西和俄罗斯有待观察,因为巴西和俄罗斯是资源富饶的国家,他们对抵御资源价格暴涨的能力比较强,也许对他们的冲击比较小,我们也不要乐观。

三、不要低估油价、粮食价格上涨,我是说国际的价格以及今后继续上涨的趋势对国民经济带来的威胁和风险。中国不缺少粮食,中国去年的粮食增长量是5.015亿吨,是建国以来的大丰收年,过去的几年中国的粮食总是大幅度的增产,粮食是供大与求,明显的供大与求,但是粮食上涨是因为国际粮价上涨,我们要给大家的预期是,国际粮价的暴涨,过去的三年内,玉米、饲料的价格上涨和去年末和今年年初的大米上涨仅仅是开头,不是结尾。国际粮价已经跟国内粮价成为严重的倒挂的状态。国际粮价上涨才开始,粮食价格已经不受全世界每年生产多少粮食和多少人吃粮食供给需求平面的影响,完全脱离了供求关系的影响,也完全脱离了实际购买力的影响,就是说全世界60亿人中还有20亿人买不起粮食,也不受粮食成本的影响,而是受石油价格上涨的影响。2007年初石油价格尽管高涨也不就是50美元,开会之前油价已经上涨了近4倍,达到了140美元/桶,粮食价格只取决于石油价格的上涨,粮食价格再翻番,从粮食中提取生物、酒精的成本比石油生产的成本便宜,粮食价格就还要上涨,由此带来对国民经济的威胁是巨大的,现在看不到上游水位迅速退去的现象,只能应对上下游接轨的风险。不要小看国际市场一直的变化,对国民经济带来的风险。

人民讲过去的一年中,人民币跟美元已经48次创造新高,但是到现在为止,人民币币值兑欧元也是贬值的,因为美元兑欧元大幅度的贬值,而且贬值的速度比人民币快,是否有可能,是否有风险,今年下半年欧元兑美元是升值的,那么我们的出口和外向型经济以及国民经济面对的是人民币兑美元升值,美元兑欧元升值的两重升值,对国民经济的冲击和影响就预期还要大,所以今年恐怕只能两害相全取其轻,这个领域有病,可能不是致命的病,比你严重的病还多得很个,开发商、企业家、观察家、学者对这些问题更为严重的身体健康产生影响的疾病有足够的重视和估计。

我的意思是说,不要指望在短期内我们这个领域得到政策特别的关照,我看从今年的形势来看,只能是求稳。

前不久媒体报道了国务院工作会议,常务会议提出稳定市场和稳定房地产市场,我认为稳定市场不要理解为恢复到去年的成交量和去年的上涨幅度才是稳定的,不是这样的。稳定老百姓改善住房的经济预期,稳定推进落实去年24号文件的决心和措施,也就是说完善住房保障体系。还有应对重点弥补薄弱环节,救灾是重点,国民经济是重点,开好奥运会是重点,维护好老百姓的基本生活不受大的影响是重点。

还要弥补过去市场发育不足的薄弱环节,为什么开发商会推地,不是简单的地卖的贵还是便宜的,也可能很便宜,并不贵,因为想70年的地租一次性交,不要说70年,20年和30年后的地租是怎样的,一次性交便宜占大了,将70年地租变化的风险负担跟开发商短期的融资能力对比,显而易见,开发商短期的资金筹措能力是薄弱的环节,风险承受能力承受不了,70年投资的收益。

刚才说到了销售量下降,因为消费者在过去一段时间内更多关注的是价格的变化,现在不考虑房价上涨还是下跌,更多考虑的是持有的过程,特别是长期持有的过程的不确定性大大的提高了,还有物业税和其他的因素,自己的职业收入等方面的风险,使人们越来越感受到压力,我们怎么弥补应对这些薄弱风险不平衡和薄弱环节在今后一段时间是稳定的的重要方面。

前不久的第一财经的博鳌论坛我讲了风险的均衡在这里不重复了,我想说的是,在房地产领域本来就是高风险的行当,要消灭这些风险是无论如何办不到的,我们可以做得到的就是将风险合理均衡的带到各个参与环节各个参与者的头上,创造出更多有用有效适合市场经济维护所有参与者合理合法利益的金融工具,具体的,由于时间关系下次博鳌论坛再说。

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