陕西
作者：周军律师.
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一套房子先后卖给两个甚至多个购房人，合同都签了、钱也付了一部分，开发商却进入破产程序。
这种情况下，谁能拿到房子，谁只能退钱排队？
2026年9月4日最高人民法院印发的《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号），对一房数卖购房合同在破产后的处理顺位作了明确。
一、保护顺位按四个层次依次判断
第一顺位：已经办理房屋所有权登记，或者办理了所有权预告登记的购房人。
不动产物权以登记为准，已完成过户登记的购房人取得房屋所有权；已办理预告登记的，按预告登记的保护顺位优先考虑。
第二顺位：均未办理登记的，看谁已经合法占有房屋。
占有事实结合交付钥匙、办理物业入住手续、实际管理控制房屋等行为综合判断。先合法占有的购房人，权利优先于未占有的购房人。
第三顺位：都未占有的，比较合同履行情况。
包括付款进度、合同备案情况、是否已办理网签等履行程度，履行更充分的一方优先。
第四顺位：上述情况仍无法区分的，再看买卖合同成立先后，签约在先的优先。
这里有一个关键例外：恶意办理登记的购房人，权利不能优先于已经合法占有该房屋的购房人。 明知房屋已出售给他人、仍与开发商串通抢先登记的，即使登记在先，也不能凭借登记排挤合法占有人。
二、进入破产程序后，合同怎么继续或解除
获得优先保护的购房人，依照纪要相关规定行使权利：符合继续履行条件的，由重整、和解后的债务人或者项目受让人继续交付房屋、协助办理过户；购房人已支付全部购房款的，管理人不得依照破产法关于待履行合同解除权的规定解除购房合同。
未获得优先保护、因一房数卖导致合同目的不能实现的购房人，可以请求解除合同。合同解除后，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权，按照普通债权在破产程序中清偿。
三、商品房消费者享有更高位阶的优先保护
普通购房人的价款返还请求权排在普通债权顺位，但商品房消费者有特别保护。依照法释〔2023〕1号批复：
一是消费者以居住为目的购房并已支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；只付部分价款，在一审法庭辩论终结前已实际付清剩余价款的，同样适用。
二是房屋不能交付且无实际交付可能的，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
需要区分的是，购买商铺、写字楼、投资性住房等非居住用途的购房人，不属于批复保护的商品房消费者，原则上只能按普通债权申报受偿。
周军律师提醒，一房数卖合同均有效的，先比登记和预告登记，再比合法占有，再比履行情况和签约先后，恶意登记不能压过合法占有；落空购房人解除合同后按普通债权清偿，符合居住消费者条件的，交付请求权或价款返还请求权依法优先于工程价款优先权、抵押权及其他债权。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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