北京
文/广州进深 严明会
“金九银十”已过，广州楼市依然热闹不减。
除保利、绿城、国贸等几家房企的全新待售盘跃跃入市外，卖爆了的网红盘加推，也是一大看点。
比如，天河的越秀阅璟台，二期璞园要来了。
项目一期日前已经收官，越秀地产官宣，221天卖了39.8亿元。
而即将接棒的二期，越秀也已经放出不少猛料，对比一期，新升级的二期显然更优秀了。
01
越秀阅璟台于今年3月20日首开。
当时，项目板楼户型几乎“摇号秒空”，由于太过抢手，越秀在一个小时内紧急加推了两次。
首开成绩出来，9.8亿元，板楼全部售罄，塔楼去化8成，整个市场为之一振。
其实那会儿，越秀阅璟台还没有过分强调一期、二期。
大家普遍的感知也只是，这个盘卖得实在太过火爆。
而越秀大概也没想到，天河改善买家的购买力如此强悍。于是，就在一期入市后不久，它迅速转变策略。
对还未推出的楼栋，来了一个大调规。
越秀阅璟台整个项目，总建面约11.2万方，分为两个东、西两个小地块开发建设，原规划15栋板楼和6栋塔楼。
其中，东地块一期有14栋住宅，包括3栋塔楼、11栋板楼；
西地块二期有7栋住宅，包括3栋塔楼、4栋板楼。
而调规后，越秀不仅将二期原来的三栋塔楼全改成了板楼。
整个小区也进行重新排布，并且新增了两栋住宅楼，即二期从原本的3栋塔楼、4栋板楼，变成了如今的9栋纯板楼。
其中，位于小区东南角的8#-1、8#-2为连体楼结构。
与此同时，楼栋高度也有一定下调。
在原来的方案里，二期的楼栋高度为，塔楼16-21层，板楼15-17层。
变成纯板楼后，全部为11-17层不等，比原来低了很多。
02
与一期相比，二期璞园的亮点很多：
1）容积率更低了
此前，越秀阅璟台一期的容积率约2.1，这个容积率放在天河已经足够抗打。
而二期容积率更低，仅1.9，加上纯板楼南向布局，居住舒适度一整个拉满。
2）户数更少了
二期调规后，户数从原来的约360户左右，调到了如今的254户。
相比一期超600户的布局，二期户数大幅压缩，居住密度明显下降。
而户数减少背后，意味着单套户型尺度、公共资源配比等都有一定抬升，改善属性进一步强化。
3）户型面积更大了
一期板楼的主力户型为建面约114-135㎡，而二期起步就做到了120㎡，空间尺度更加阔绰。
据悉，二期将首推B8#1栋、B6栋，户型有三款，建面约120㎡、138㎡、170㎡。
眼下，越秀方面正在积极预热，距离开盘应该不远了。
相信不少人都有同感，越秀对于目标客群的需求，向来把握得十分到位。
从越秀阅璟台一期高密走量，到二期减户、放大户型尺度，产品策略已经明显转向。
但能不能延续一期热度，还要看最终定价和社区落地效果。
项目地块，是2025年10月30日越秀底价拿下的天河智谷广棠片区2宗相邻宅地，成交总价约34.84亿元。
楼面价分别为31380元/㎡、30950元/㎡。
从位置看，项目与三甲医院广州医科大学附属中医院天河院区仅一路之隔，距离最近的地铁站是21号线棠东站，步行超过20分钟。
商业方面，相距约1.5公里处有商业综合体ing未来印，同时可享受奥体商圈成熟配套。
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