法拍房的瑕疵风险由谁承担？ 关于法拍房的常见法律问题｜实务方圆

01

谁有权开展司法拍卖？参与法拍房竞拍需要什么资格？

人民法院是网络司法拍卖的组织实施主体，执行程序中处置财产，原则上应当通过网络司法拍卖平台公开开展网络司法拍卖；但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外（破产程序处置财产不属于法院司法拍卖范畴）。

参与司法拍卖房产，竞买人应当符合房产所在地限购政策：受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

法院发布的拍卖公告、拍卖须知会载明竞买人应当具备购房资格、保证金缴纳及相应法律后果。竞买人报名参与竞拍，应当承诺自身具备购房资格，并自愿承担不具备资格带来的法律后果。成交后法院还将对买受人购房资格予以审核。以物抵债取得法拍房，同样需要满足当地购房资格要求。

【法律索引】《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条；《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第一条、第二条、第三条

02

竞拍法拍房，房屋存在瑕疵风险由谁承担？

法院负有对拍卖财产进行调查、披露已知房屋瑕疵的法定职责，会在拍卖公告、拍卖须知中披露已知房屋瑕疵，例如房屋结构改动、房屋破损等情况。网络司法拍卖按照标的物现状拍卖，该规则不能免除法院的瑕疵调查、披露义务。

竞买人参与竞拍前，应当仔细阅读全部拍卖材料，也可以申请实地看样。竞买人参与竞拍，视为已经充分了解标的物状况；一旦竞得房产并支付价款，买受人认可房屋现状，自愿承担标的物现存瑕疵风险。

【法律索引】《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第三、四项

03

参拍前，需要核查房屋哪些产权信息？

竞买人务必仔细阅读拍卖公告与拍卖须知，重点核实房屋产权相关信息：土地出让性质、土地使用年限、房屋规划用途、是否办理不动产登记、房屋是否设有抵押担保、是否存在多重抵押、轮候查封情形。

同时还应留意房屋是否存在违建等历史遗留问题，部分房屋即便已经办理不动产权证书，仍可能存在违建需要整改、拆除的风险。如果拍卖标的尚不具备办证条件、存在无法办理过户登记情形，法院一般会在拍卖公告予以提示，按现状拍卖。竞买人应当提前向不动产登记部门核实过户办证风险。

【法律索引】《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二项、第十三条第五项

04

法拍房遇到租赁、居住权，会影响收房吗？

（1）关于租赁（买卖不破租赁）

依据民法典规定，在承租人合法占有房屋的租赁期限内发生所有权变动，不影响合法租赁合同效力。竞买人即便拍得房屋所有权，也不能对抗合法有效的在先租赁权，租赁存续期间，不能直接要求承租人搬离。

提示：虚假租赁、查封之后新设立的租赁，以及抵押权设立在先，之后才订立的租赁，在抵押权实现进行司法拍卖变价时，租赁关系不能对抗房屋买受人。

注意：该情形并非租赁合同本身无效，仅租赁权利不能约束拍卖后的新房主。竞买人参拍前应当向执行法院充分了解房屋实际占有、租赁备案情况。

（2）关于居住权

居住权是对他人住宅占有、使用的用益物权，居住权自登记时设立。如果案涉房屋已经登记设立居住权，即便房屋拍卖过户完成，居住权人仍然有权依约占有使用房屋，买受人可能无法实际入住。竞买人参拍前，应当向不动产登记机构、执行法院核实：房屋是否设立居住权、居住权期限、居住权人等关键信息，规避拍得房屋无法使用的风险。

【法律索引】《中华人民共和国民法典》第三百六十六条、第三百六十八条、第四百零五条、第七百二十五条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条

05

法拍房交易税费应当由谁承担？会产生额外费用吗？

因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照法律、行政法规规定，由对应主体承担；法律没有规定或规定不明，法院可以结合案件实际确定承担主体。若拍卖公告对税费承担作出明确约定，一般优先按照拍卖公告约定执行。

法拍房可能因划拨土地性质、历史过户等情形产生额外土地出让金、补缴税费。同时，房屋可能存在物业费、水电燃气等历史欠费，该类费用并不属于拍卖交易税费。该部分欠费属于原产权人的债务，法律并未规定必须由买受人承担；司法实践中法院一般不代为清偿该类历史欠费，多数情形需要买受人先行处理，处理完毕后可依法向原被执行人追偿，相关情况需要结合拍卖公告予以确认。竞买人参拍前务必仔细阅读拍卖公告，提前向税务、不动产部门预估全部购房成本。

【法律索引】《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条

06

购买法拍房都必须一次性全额付款吗？

司法拍卖房款支付方式以拍卖公告载明为准。绝大多数法拍房要求成交后短期内全额缴清拍卖价款，部分案件可以办理司法拍卖按揭贷款。即便公告允许办理按揭，竞买人仍需自行预判银行审批风险；如因竞买人自身原因贷款审批失败，由此产生的违约责任由竞买人自行承担，保证金存在不予退还风险。竞买人务必提前落实资金安排，避免因资金不足导致违约、保证金不予退还等后果。

【法律索引】《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第八项

07

法拍房成交之后，一定能直接腾退房屋吗？

拍卖成交裁定送达后，除依法不能移交的法定情形外，执行法院应当在法定期限内将房屋移交买受人；被执行人或者第三人拒不移交占有房屋的，法院可以依法强制执行。

提示：现实中会遇到案外人占有、物品滞留等复杂情况，腾退需要一定执行周期。竞买人参拍前，应当仔细阅读拍卖公告记载的占有情况，向执行法院了解腾退预案、执行措施，理性预判收房周期。

【法律索引】《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条

08

共有房屋司法拍卖，共有人享有哪些权利？

提示：民事交易中处分共同共有房屋原则上需全体共同共有人同意，但该规则不适用于法院强制执行程序，法院可依法对共有房产查封、整体拍卖，再对拍卖价款进行分割处理。

1. 优先购买权：按份共有人转让不动产份额时，其他按份共有人在同等条件下享有优先购买权。

2. 知情权：拍卖共有房产，法院应当依法通知共有人，告知拍卖相关信息，保障共有人知情权。

3. 拍卖款项参与分配权：拍卖成交后，拍卖价款中属于其他共有人的财产份额，法院应当依法向共有人予以分配。

4. 异议与救济权利：共有人对拍卖行为有异议，可以依法提出执行异议；也可以通过析产诉讼、经债权人认可的财产分割协议等方式维护自身权益；共有人提起析产诉讼的，可依法申请中止对共有财产的执行。

【法律索引】《中华人民共和国民法典》第三百零一条、第三百零五条；《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第五项；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条

09

补充提示：竞买悔拍法律后果

竞买人竞得标的后反悔、不按期足额缴纳拍卖价款的，构成悔拍，已交纳的保证金不予退还。重新拍卖价款低于原拍卖价款的，优先以不予退还的保证金弥补差价；保证金不足以弥补差价的，原买受人还需要补足差额；悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

【法律索引】《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条

来源：山东高法

编辑：六零零