紧邻万象城，这家非标商业凭什么越活越好？

来源：商业地产观察 撰文：李磊 图片来源：官方提供

在泰州城南，与城市地标商业万象城仅一街之隔，有一座由吾悦商管苏南区域操盘运营的9万方街区商业——凤城·悦天地。

开业一年，在“虹吸效应”最猛烈的区域不仅活下来，还越做越好。走进这片街区，第一印象是：它并没有照搬吾悦广场的标准化公式，而是选择了一条截然不同的非标路径。

万象城满足高效的目的性购物，凤城·悦天地则选择做泰州的“城市社交场”。如果要用一句话概括它的底层打法，那就是：跳出单纯依靠商品交易的思维，以情绪价值为锚点，用停留时长换取商业转化，做泰州消费者的“生活主场”。

在这套逻辑下，过去一年，招商是与品牌一起生长，而非单纯填铺；活动是为了做深连接，而非短暂聚客；场景是把面积让出来做停留，而非刻意留白；乃至即将开业的北里，都在往同一个方向使劲——先让人愿意待得住，再谈消费转化。

Part01.品牌：从“填铺”到“共同成长”

在万象城旁做商业，正面拼“大而全”并非明智之举。凤城·悦天地的破局点，藏在它的招商思路与业态构成里。

截至目前，凤城·悦天地在营品牌100+，品牌入驻率稳定在98%以上，以餐饮与体验业态为主。这在传统购物中心几乎难以想象，却是凤城·悦天地的主动选择——不做“买完就走”的交易，把空间让给“待得住”的业态。餐饮负责制造高频到访，体验负责拉长在场时间，这既是错位竞争下的必然，也是项目越活越好的底层支撑。

餐饮板块的层次感，首先体现在消费时段上。海底捞、小菜园、悦·留芳、栾氏烤鸭、君晓悦、芝小官、汪记山川、大渔、WOOGI、泰度等品质正餐，解决的是基础客流导入；星巴克、MANNER等咖啡茶饮，承接白天的社交停留；OSCAR MKP·猴王殿、海伦司、響·音乐酒馆则接棒夜晚的微醺时段。60多家餐饮品牌按消费时段自然分层，品质连锁稳住日常客流，特色品牌制造新鲜感，不同业态在各自的时段里完成“把人留下来”的使命。

夜经济是体验业态的核心亮点。OSCAR MKP·猴王殿填补了泰州大型沉浸式演艺夜场的空白，以此为核心，S·KING KTV、月光电竞、YU桌球、观山沐溪汇、梵静享、BLUFF、仙鹊荟等品牌相继集结，南里的夜间阵容在泰州市场已形成极高辨识度。这些品牌的入驻，让街区在夜间有了更大的消费转化空间。

南里把这套逻辑跑通的同时，北里的招商也在同步推进。定位“精致生活”的北里，计划引入望梅咖啡、裕泰和餐饮、京朔里、KFC等品牌。北里开业后，将与“动感活力”的南里形成互补，街区的品牌矩阵也将更趋完整。

非标商业招商的难点，从来不在于“填满”，而在于找到对的品牌一起生长。凤城·悦天地没有追求短期的满铺率，而是用一年时间把业态结构调至理想状态。从“填铺”到“共同成长”，招商的底层逻辑十分清晰——挑选真正能与空间共生、与消费者共情的品牌，共同孵化日常生活的生态。

Part02.活动:从“聚客”到“日常运营”

商业的活动运营极易陷入“散场无粘性”的困局，凤城·悦天地的解法，是把活动从“单场造势”转为“日常运营”：常态活动铺底、社群沉淀留存、话题活动破圈、城市资源导入，全年近200场活动，把“到访”变成了一种习惯。

走进凤城·悦天地，常常能与各色NPC偶遇：八仙巡游的队伍穿过潮街，春日花神与游客热情互动。“悦下神仙局”以“市集+NPC互动”的模式，平时用轻量的NPC为游逛铺垫情绪价值，节点则放大为覆盖全场的沉浸式游逛。这种“日常铺底、节点放大”的节奏，让街区始终保留着可游逛、可偶遇的趣味。

与这份仪式感并行的是宠物友好活动。从新年碰头会到浪浪节、萌宠生活节，宠物活动的核心早已超越了单场热闹——街区数十家商户达成宠物进店共识，多项服务权益相继落地。养宠人群逐渐将这里视为日常社交的首选地，甚至吸引周边城市的宠主专程打卡，完成了一次性流量向长效社群的习惯转化。

年轻人的组局场景则把社群的日常推向了更广的圈层。《天地躲猫猫》、《偷吃偷喝大赛》、《城市路演计划》等，让年轻人从参与者走向共创者。青春经济的策略不是替年轻人设计内容，而是交出空间主导权。这类阶段性的爆点活动，精准切中年轻圈层的情绪价值，让“去悦天地组局”成为全城年轻客群的社交共识。

政企联动带来的城市级资源承接更是将街区辐射半径拉向全城。项目将体育赛事、公共服务与城市话题平移至街区：联动市级体育部门与航协引入无人机联赛及体适能赛；携手街道及医疗机构将中医市集做成排长队的常态服务；联合网信、金融监管等单位落地苏超第二现场与普法主场；并联动人社局举办百企招聘会。这些原本属于城市公共服务的场景在街区落地，让凤城·悦天地超越了商业边界，真正承担起城市公共空间的功能。

从NPC的日常陪伴、宠物社群的沉淀、青春经济的破圈，到政企资源的导入，凤城·悦天地靠节奏和机制持续制造到访理由，让“聚客”不再是一个营销动作，而是自然发生的生活选择。

Part03.场景:从“空间”到“停留体验”

街区商业的空间价值，不在于建筑本身的复杂，而在于它能否让人愿意慢下来。凤城·悦天地的空间策略，是用“无边界”的开放式街区，去对抗传统盒子的封闭感。

通过双首层设计与空中环廊的嫁接，项目将南里、北里与公园里无缝串联。不仅让二层的游逛如履平地，化解了街区商业常见的垂直冷区，更打通了泰州的中轴线，做实了“南大门”的城市定位。在流畅的动线之上，大面积的广场、高绿化的公共空间与长效装置，为街区同时提供了打卡属性和休憩功能。

全新开放的萌宠乐园，是这里最具辨识度的场景。宠物雕塑、宠物赛道、器械与饮水台等设施，配合打卡墙与气模装置，为养宠人群构建了完整的社交与停留场景。在社交平台上，“泰州唯一宠物友好商场”的标签已成为用户自发传播的记忆点，持续强化项目在爱宠人士中的心智占位。

街区另一侧，约800平米的无动力儿童乐园-童悦天地免费开放，为带娃家庭提供了“零门槛”的停留入口。无需前置消费即可驻足，停留时长增加，亲子业态的转化随之发生。布局上的人宠分离，更让带娃家庭和养宠人群互不打扰。

即将开业的北里，则规划了动静结合的空间氛围。一侧以开放的社交空间为主，满足聚会碰面、随机停留的轻松社交需求；另一侧则通过外摆、绿植与休闲座椅把步调放慢，提供适合放空与独处的松弛角落。一静一动之间，共同丰满了北里作为“精致生活”街区的日常体验。

从宠物圈层的深度黏性，到家庭遛娃的零门槛停留，再到年轻客群的松弛社交，这些场景投入的价值不仅在“好看”，更在制造停留的理由——把空间让渡给生活，商业价值才有机会自然沉淀。

在城市级地标旁，非标商业如何破局？凤城·悦天地的解法是错位：从商品价值转向空间价值与情绪价值。

从招商的共同成长、活动的日常连接，到场景的制造停留，在吾悦商管“经营五步法”的指导下，凤城·悦天地将内容做透，让销售成为逻辑跑通后水到渠成的结果。持续攀升的招商率与客流，正是这套模式有效性的最佳印证。

北里开业后，将补齐“精致生活”的最后一块拼图，与南里、公园里形成完整的体验闭环。泰州城南，这个关于“生活主场”的商业样本还在继续，赢商网也将持续关注。