老房子怎么改？专家详解北京“十五五”住房发展规划

11月6日，《北京市“十五五”时期住房发展规划》（以下简称《规划》）发布。对于市民关注的“老房子”，《规划》明确，重点对建成20年以上的城镇住宅小区开展专项体检，继续推进2000年底前建成、居民改造意愿强烈的老旧小区改造，稳步推进2001年至2005年建成的市属老旧小区改造，更大力度推进央军产老旧小区改造。同时，“十五五”时期新开工改造城镇老旧小区不少于1000个，加装电梯不少于3500部，支持不少于2万部住宅老旧电梯实施更新。

记者注意到，《规划》把老旧小区综合整治放入居住领域城市更新的整体安排，在修缮房屋、改善设施的同时，提出统筹住房项目与周边城市更新项目，让居住、就业、商业和公共服务功能同步提升。

老旧小区纳入城市更新整体框架，改造尊重居民意愿

清华大学教授、全国工程勘察设计大师张杰表示，《规划》将住宅更新全面纳入城市更新框架，老旧小区、危旧房、平房修缮、完整社区尽在其中，主线是住房发展与城市更新协同联动、发挥住房领域的主责作用。“住房更新不能止步于红线之内，要融入片区化、组团式统筹更新，让居住功能与就业、商业、公共服务一起提升。”

“老旧小区的问题往往不只在房子本身。”中国建材市场协会装配式装修分会会长宋兵认为，市政管线老化、管径容量不足，更换时涉及上下楼层住户同意和管线施工条件；幼儿园、养老、社区医疗和商业等公共服务设施配套不足；加装电梯还要面对首层住户意愿、日照间距和占用套内面积等现实约束。更新项目应在保障基本民生、改善使用功能的基础上，因地制宜提高综合效益，使改造后的建筑价值和居住条件得到持续提升。

北京工业大学建筑与城市规划学院副院长郑善文认为，当体检数据覆盖到街区尺度，管线更新、电梯加装、停车设施补建等分散项目才有可能形成合力，避免“点状改造、整体割裂”的困境。

在改造组织方式上，《规划》明确，充分尊重居民意愿，发挥专业技术团队作用，组织居民全过程参与，改造内容和方案由居民共商共定。楼本体、环境和市政专业管线一体化改造也被放在同一项任务中，居民关切的不同问题由此进入共同的方案讨论，工程实施需要衔接好内容和时序，减少反复施工对生活的影响。

此外，《规划》还鼓励企业在老旧小区改造中提供室内装修改造集成包，围绕绿色、智能、适老等需求，推出整体改善和局部改造的多样化方案，为有需要的家庭增加适宜的产品与服务选择，与小区公共部分改造相互配合。

片区化补齐家门口服务短板，完整社区覆盖率超60%

目前，在一些居住片区，空间有限，但养老、托育、休闲和便民商业设施还存在不足。对此，北京市建筑设计研究院股份有限公司筑景工作室主持建筑师尹荦懿提出，过去的老旧小区改造主要解决建筑老化、设施不足、环境品质等问题；随着更新深入，单个小区空间有限、公共资源分散、设施难以共享等问题逐渐显现。如何通过空间设计与资源重组，在有限存量条件下创造更好的居住环境，是当前需要面对的重要课题。

《规划》提出片区化组团式推进，统筹推进社区基本公共服务设施、便民设施和配套基础设施补短板，因地制宜补充养老、托育、健身、停车、充电以及便利店、早餐店、菜市场、小修小补等服务。建设改造基本公共服务设施、便民设施和配套基础设施基本完善的完整社区覆盖率达到60%以上。

尹荦懿建议，通过公共服务设施补短板，盘活社区及周边闲置建筑、低效空间和公共设施，促进社区服务功能整合与区域共享；通过优化街道界面和步行系统，串联分散的公共空间。片区更新既关系到设施能否放得下，也关系到居民是否方便到达、空间能否持续使用，以及后期如何维护运营。

中国社会科学院生态文明研究所生态城市研究室主任、研究员董昕也认为，绿化与公共活动空间不足是很多老旧小区存在的民生问题，《规划》提出推动居住空间与绿色空间均衡布局，结合老旧小区改造和住区更新营造花园住区场景，正是对这一问题的回应。她建议，根据12345市民热线中老旧小区综合整治诉求重点的分析，更有针对性地解决老旧小区绿化与公共活动空间不足的问题。

破解多部门“功能割裂、落地不同步”难题

小区改造与周边交通、商业和市政设施相连。《规划》提出，结合老旧火车站、轨道及周边街区统筹改造促进站城融合、职住平衡；结合产业社区、商务社区和商业设施升级完善便民商业；结合地下综合管廊、城市老旧地下管网改造，同步推进老旧小区市政管线更新。

北京清华同衡规划设计研究院有限公司副院长潘芳表示，“把居住类更新作为片区综合提质的重要组成部分，推动居住更新、产业商业配套、市政基础设施等多类项目同步谋划、协同实施，统筹好实施时序，破解多部门项目功能割裂、落地不同步的老难题，实现片区人居功能整体提质。为使这些安排衔接，《规划》提出建立住房项目与城市更新项目统筹协调机制，合理确定实施时序。对居民而言，修好楼里的管线与改善楼外道路、增添社区服务与完善周边商业，都需要不同项目相互配合。《规划》将这些联系纳入共同谋划，有助于把单项改造与片区生活条件改善连接起来。”

此外，《规划》要求加强改造质量全过程把控、健全改造后长效机制，并在物业服务安排中补齐老旧小区服务短板，让设施修缮与日常养护相衔接。

新京报记者 曹晶瑞

编辑 张树婧 校对 张彦君