深圳楼市，国企开始批发房子

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

深圳存量住宅收储按下加速键。

收储加速

深圳收储存量房，很久没听到动静了。

这几天，深圳存量房收储突然按下加速键。

龙岗区公告一口气即将收储4500套房源，共涉及10个小区，总面积约26万平方米，由龙岗区的区城投集团负责。

规模之大，是过去深圳收储动作里没有的。

实际上具体怎么收，每个项目收多少，未来租金怎么定价，早在一个月前就作出了要求。

9月28日龙岗区就已经发布收购保障性租赁住房项目（2027-2029）经济测算报告编制服务询价公告。

其中，远洋天祺苑建筑面积6300平，共计90套，精装；

信义金御山建筑面积24900平，共计496套，精装；

新璟曜广场建筑面积12600平，共计214套，精装；

创兴学府建筑面积76800平，共计1242套，精装；

特发臻华府建筑面积11600平，共计140套，精装；

勤诚达誉府建筑面积8500平，共计243套，精装；

城臻家园建筑面积62200平，共计1020套，精装；

天安云谷里建筑面积34900平，共计640套，精装；

信城缙学府建筑面积18300平，共计356套，精装；

木棉湾入口城市更新单元建筑面积5000平，共计78套，精装。

收储后的经济账要算得特别清楚。

要求收储的企业要进行收购保障性租赁住房项目经济测算，对收购的项目进行区域租赁住房市场的租金水平、出租率、供需状况及同类项目情况调研。

还要测算包含物业管理费、维修费、税费、资金利息、管理成本等运营成本，估算房源收购成本、可能发生的改造装修成本、前期费用及其他相关费用等投资成本，并根据市场租金水平和出租率参考进行收入预测。

另外，现金流、投资回收期、内部收益率、财务可持续性与偿债能力等敏感指标也都要统统测算。

总的来说，即使收储了，也要严格卡收储企业的现金流，收储上来了未来出租回报收益以及收储企业的偿债能力。

至于租金具体怎么确定，锚点早就埋好了。

今年9月初，深圳采购了保障性租赁住房“市场参考租金”评估测算技术服务，给社会主体出租的保租房定租金基准。

公告字面意思是一次政府购买技术服务，但以购买服务内容的细节来看，这项技术服务的目标，是为社会类保租房确定一个租金参考。

按深圳政策，这类保租房租金不得高于同区域同品质市场参考租金的

90%。

90%这条线，就是未来收储房源出租收益的清晰边界。

收益算得出来，收购才敢放手干。

放到更大背景看，收储不是深圳心血来潮，是中央早就定调的部署。

2024年，高层会议多次强调“消化存量和优化增量相结合”，明确支持收购存量商品房用作保障性住房，保障性住房再贷款制度同步出台。

深圳很快跟进。

2024年8月，深圳市安居集团发布征集通告，收购全市商品房用作保障性住房。

龙岗这次批量收储，就是政策从文件走向落地。

所以，这个“市场参考租金”是整个租金监管体系的锚点。

这就意味着，深圳已经在做系统性的社会主体出租的保障性租赁住房租金基准。

为社会主体出租的保障性租赁住房未来出租租金管理铺路。

目前市场上已经越来越多“保租房”。

今年光明区第一批面向个人配租保障性租赁住房的房源就达到1963套；10月13日南山区仅龙悦居三期、龙瑞佳园两个项目就供应616套配租住房；宝安区9月公告配租463套房源。

而这些配租房源，市场的反响不错，基本在短时间内就已经被认租完毕。

说明深圳收储存量房作为保租房的路径基本已经跑通，已经具备加大各区存量商品房收储用作社会保障性租赁住房的条件。

再往深一层看，这次收储是非常值得关注的。

收储这步棋，全国喊了两年，落地却是所有救市政策里走得最慢的。

为何？地方也要算账。

收购要掏真金白银，地方债又卡得紧，不少城市想收也收不动。

深圳这次敢把规模拉到4500套，底气就在于先把经济账算清了。

只有账算得过来，才敢批量下手。

开发商多了一条退路

现在加大收储的力度对市场而言，利远远大于弊。

不仅可以减轻龙岗片区新房的库存压力，补充区域项目的现金流，还能进一步稳定龙岗一二手房市场的预期。

目前深圳楼市的新房库存一直在降，但龙岗区域的库存一直处于各区库存的前列。

去化不畅的项目，即使用尽办法促销，都难以清盘。

这次收储的10个小区，包括天祺苑、信义金御山居、新璟曜广场、创兴学府、臻华府、勤诚达誉府、城臻家园、云谷里、缙学府、木棉湾入口城市更新单元。

这10个项目，无一例外都是未清盘项目。

规模性的收储，相较于作用有限的零星几套房，批量更能稳住市场的预期。

对于租房市场，规模性的收储后，保租房租金一般低于市场。

龙岗是产业区，年轻人扎堆，大批低于市价的保租房进场，租金压力降了，可选渠道多了，租房成本自然下来。

小户型、精装、近地铁、近产业，也正好长在新市民、新青年的需求上。

另外还有一层隐性利好，容易被忽略，那就是“安居才能乐业”。

低成本住房，就是城市抢人、留产业的筹码。

龙岗本来就是产业大区，保租房批量进场，年轻人住得下、留得住，产业才有后劲。

更重要的是，可以帮助这些项目背后的房企或房地产投资相关企业进行实质性纾困。

这些项目背后的房企大多出现了现金流紧张，去化承压的情况。

比如远洋天祺苑，位于龙岗新生板块，2023年7月推售606套79~90平住宅，备案均价约38500元/㎡，总价区间约261万～391万，如今深圳房地产信息平台显示，该批次房源还剩余6套房源未售罄。

而这个项目的开发主体为深圳市恒裕国宏房地产开发有限公司，由远洋集团操盘。

天眼查显示，深圳市恒裕国宏房地产开发有限公司已经被列入被执行人，被执行总金额54409.08万元。

深圳市恒裕国宏房地产开发有限公司的股东是远洋集团，而远洋集团如今已经进入债务重组阶段。

比如位于龙岗布吉的特发臻华府，背后是特发集团，而特发集团同样存在资金压力。

根据特发集团公开财务数据，去年全年经营活动现金流净额为约-11.11亿元，今年上半年为约-2.42亿元，继续净流出；

现金及现金等价物快速收缩，2024年末为约50.94亿元，2025年末为约32.49亿元，今年上半年为约21.53亿元。

与此同时，2025年末集团总负债约339.94亿元，今年上半年约301亿元。

比如位于平湖的信城缙学府，2022年11月就已取得《建设工程规划许可证》，中间经历一段时间的停工后，今年7月重新调规，安居型商品房由240户增加至247户，保租房则由356户增加至358户，如今重新进入施工阶段。

再比如信义金御山以及木棉湾入口城市更新单元背后，都是信再比如天安云谷里，2025年最早一批房源推售，301套房源，卖了快一年，还剩99套房源。

项目由深圳天安云城投资发展有限公司开发，背后是天安骏业。而项目有不少房源处于在建抵押状态。

天安骏业的背后是天安数码城控股。

再往上穿透，天安数码城是由老牌港资房企天安中国与深圳国资深业泰然集团合资组建。

其中天安中国今年上半年由盈转亏，上半年归属股东净亏损4.46亿港元，上半年经营现金流由正转负为-8.39亿港元。

（来源：天安中国2026年中期业绩报告）

明显，这些项目背后的是各个房地产相关企业的资金流动性吃紧。

一旦收储成功，这些企业也能迅速得到很大的现金流补充。

所以，对深圳楼市而言，是一石多鸟。

PS：如果觉得这些市场最新的信息对你有价值，欢迎关注@格隆汇楼市，不定期带你探索楼市更多最新的动态。

作者观点，不代表格隆汇立场