沙坪坝启动第三次创业，能成功吗？

提起沙坪坝，很多人是又爱又惜。

爱什么呢？

这里留存了重庆这座城市太多的重要记忆，无论是厂区大院，或是上学读书，还有厚重巅峰的历史人文，包括时至今日，老沙区的三峡广场仍然是重庆消费密度最高的商圈。

那又为什么惜呢？

因为沙坪坝经历过几次创业，曾经向西的大学城、西永，曾经向北的井双新城，轰轰烈烈的来，可最后都略微有所遗憾。

而就在最近，沙坪坝似乎又有所行动了。

沙坪坝开了一场三峡广场商圈焕新大会，发布了三峡广场商圈场景空间焕新计划、资产机会清单、业态升级政策扶持计划等。全方位迭代升级，实现空间、场景、业态的全面焕新。

目标，是持续激发老城商圈消费新活力、打造成渝地区传统核心商圈迭代升级示范样本，。

也就是说，沙坪坝核心商圈三峡广场，将迎来新一轮城市更新。

沙坪坝的中心商圈三峡广场，核心区域大约0.27平方公里，但巴掌大一块地，硬生生跑出全重庆第一的地均零售额。

他的底牌明明白白：庞大的院校+教培师生群体、医疗工作者、年轻人扎堆，再加沙坪坝高铁站TOD托底，人流底子扎实。

2025年沙区社零总额649.9亿元，上涨3.4%，高于全市0.3个百分点。

但熟悉沙区的人都懂，三峡广场，算是一位“落寞贵族”。

1997年开街，三峡广场属于重庆最早的核心商圈之一，当年风光的时候，观音桥都还在蓄力。

可这么多年逛下来，老粉心里门儿清：交通堵、楼宇老、业态旧。尽管有金沙天街TOD对区域消费明显提质，但三峡广场本体多年来依然呈现着硬件设施老化、业态同质化严重、空置情形较多，中心广场区域甚至还有私人用作“旱冰轮滑培训班”、“海宁皮草清仓甩卖”...

有人说它风光不再。

这次沙坪坝针对商圈的城市更新提出 “十字金街” 产业轴线规划，五大板块同步推进：三峡广场本体焕新、西拓、东延、南扩、北改。

改造清单很长，涉及步行街、小龙坎广场、沙龙广场、欣阳广场、沙坪公园等全覆盖。老旧房屋约3.8万㎡，公共空间5万㎡，人行道改造多达31公里。

蓝图看着热闹，但明眼人都知道，这事难度不小。

如今的三峡广场有三道绕不开的坎：

第一，三峡广场核心高层老旧楼宇密布，整体的盘面结构被锁死。没办法像观音桥那样，有一大块区域拿来重建。

第二，如果更新只停留在翻新外墙、优化道路走向、重新梳理业态重新招商，那就容易变成看着热闹，可内里没换。当短期热度退去，依然还是老循环。

第三，最现实的恐怕还有账本问题。我们说当城市更新完全摒弃大拆大建，和旧模式切割，那么没有了开发商介入纯靠财政输血，难度可想而知。

就像观音桥或是早些年的解放碑-朝天门，要是没有香港置地、华润、国浩、凯德这类伙伴入局托底，很多重磅项目的引进落地、执行效果可能都要大打折扣。

传统更新模式的本质是：征收清零→土地出让→开发商拿地，靠新房销售的利润覆盖拆迁成本、配套建设，盈利逻辑简单，当然也是一锤子买卖。

而当下的城市更新，是长期可持续发展的路径，可相比旧模式，他的操作难度变大了。

没有卖房卖地的一次性大额回款；改造本身大多只能是城市形象与民生角度的投入（立面、管网、消防、电梯、步道），不能直接赚钱，更新投入的资金很难自平衡。需要耐心资本介入，而社会资本普遍偏又好短周期、高回报。

传统模式价值是地价、房价；存量更新的价值则依托于公共空间价值、产业租金、资产增值、低碳、文化价值等，很难打包定价、确权、交易、证券化...

城市更新的核心是持续运营、持续维护、持续迭代，这对运营主体的考验是长期而复杂的。难度远高于传统更新。

如今的城市更新很容易掉入“网红化陷阱”：重一次性改造，轻长期运营。

很多微改造就想做外立面、调整空间结构，寻思怎么成为网红打卡点，引入业态一两年就倒闭。

将拆迁重建升级为留改拆并举，是国家出于城市生长规律以及可持续发展理念下做出的战略部署。

跳出拆迁+商品房开发的路径，城市更新本质不再是“出售土地红利”，而是对城市存量空间、社会网络进行价值重织。

有难度，但势在必行。也需要操盘者有足够的智慧与长远的目光。

而话说回来，其实每一个热爱沙坪坝的人，或许从没有奢求三峡广场一步登顶，重回当年的巅峰。

三峡广场手里攥着别人羡慕不来的师生家庭客流、高铁客流、年轻群体，只要将大家关心的痛点解决了，坐实了。

大家可能只是希望得到更流畅的交通动线、更靠谱、丰富的消费场景、更能留的住人的商圈体验。

三峡广场的战略意义，足以让他的迭代焕新，成为沙坪坝最重要的一次新的创业。

既关乎面子，更关乎里子。

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