石景山楼市，来了一条鲶鱼

文/北京进深 徐迪

10月29日下午，通州热盘招商湖映天青实景示范区开放。

现场，招商蛇口在北京的第二座天青系作品也正式亮相：

湖映西山——

石景山苹果园四代好房子，主打85-125平米低密洋房。

先挑干货，剧透一下发布会上给出的关键信息：

1、约85-125㎡低密洋房，全系双卫，超配四代宅。

2、95及以上户型南向三面宽，标配花池，实得率石景山第一梯队。

3、池、涧、湖三重水境，宋风美学、非遗工艺融筑。

4、满配高定精装，全屋智控。

5、招商积余物业，会所大师全域运营。

01

向来动作迅速的招商蛇口，在石景山新项目上，表现得异常稳重。

案名发布的前一天，石景山区苹果园631-1地块总平图公示，此时，距离它拿地已经过去了两个半月的时间。

对比下招商今年在北京的另外两个项目：

通州的湖映天青，6月底拿证，不到一个月就出方案，89天开盘，目前超八成的房源已经完成网签；

大兴的兴宸揽阅，7月22日拿地，两天后就报规，日前也已取得预售证，开盘在即。

苹果园地块，比兴宸揽阅地块成交晚20天，现在只走到方案公示阶段，显然和上面两个盘不是同一套打法。

近几年招商蛇口在北京的拿地重心明显偏向通州、亦庄等外围板块，城六区新增土储相对稀缺。

苹果园地块是招商蛇口时隔多年后，独立进入城六区核心板块的一次补仓。

在苹果园项目上，招商蛇口切换成了“先算账、再定案”的节奏，背后是对这块地的定价、产品、政策等多重因素的综合考量。

苹果园地块成交总价15.04亿元，楼面价约3.59万元/㎡。

地块东侧隔街对望，就是越秀天玥所在的631-2地块，也是越秀北方区域总经理董毅三年前跳槽越秀的拿地首秀。当时以上限价25.99亿 1.5万㎡现房销售面积霸取，楼面价4.86万/㎡。

所以当631-1地块摆上货架时，毫无意外地吸引了包括越秀在内的5家国央企出手。毕竟，新地块的起拍楼面价还不到3万元/㎡。比越秀三年前拿地时便宜大半，容积率还从2.96降到2.1，没有大体量配建。

低密、纯净、价更香，谁看了不心动？

最终，招商蛇口在这场肉搏战胜出。15亿 ，溢价率23.5%，终结了石景山近两年宅地出让0溢价的漫长静默。

楼面价优势，能否转化为产品竞争力？

苹果园板块楼盘价格参照系复杂，既有中海寰宇天下、元玺等较高价位在售盘，也有越秀天玥这类价格带跨度较大的锚点。招商蛇口需要更谨慎地确定产品段和售价。

此外，苹果园地块在8月12日成交，报规节点晚于8月28日新政发布时间，后续或需按现房销售规则执行，预售节奏被拉长。

这也意味着，即便方案公示出来，开盘和回款周期也会比湖映天青、兴宸揽阅更慢。另一方面来讲，有了这两个高流量盘的支撑，苹果园项目反而拥了更多时间可以充分打磨产品。

02

这个让房企重新在石景山燃起战火的项目，招商蛇口拿出一套超配版的设计。

首先，压低社区天际线，强调低密居住体验。

项目占地1.98公顷，地上建筑规模约4.19万㎡，容积率2.1。

规划13栋住宅楼，大约430套房源，面积段85/95/105/110/125㎡。

地块限高60米，而这13栋楼中最高的建筑仅有54米左右：东北角1# 和中央7# 为18F小高层；

其余11栋均为7-11F洋房，最高也就33米出头。

牺牲了一定土地使用率，换来更舒适的居住体验。

1、把容积率2.1的指标用足。 同容积率下，楼越低，楼间距越宽，中央景观面越完整，居住舒适度明显高于纯小高层排布。

2、和隔壁越秀天玥形成代差。天玥容积率2.96，以高层为主；招商主打低密洋房，贴脸PK时天然具备进阶感。

3、为定价留出弹性空间。洋房产品溢价能力更强，即便售价与周边持平，也能靠产品力支撑；如果定价略低于竞品，则更容易形成降维打击。

4、契合现房销售新规下的产品逻辑。现房销售周期拉长，开发商更需要靠实景展示力打动客户，而低密洋房的园林、立面、采光，更能形成“所见即所得”的加分项。

其次，充分利用规则，构建景观兼具功能的公区。

项目占地不到2万方，规模有限，但在园林和公区打造上却显得游刃有余。

住宅首层设置了784.75㎡视线通透、空间开敞的架空层，作为居民公共活动、交往空间使用；

同时结合整体绿化，在住区场地内设置328.29㎡有盖且不封闭的风雨连廊。

这部分合计1113㎡的面积，不计入地块容积率，有效释放了地面空间的公共属性。等于在有限的土地内，凭空多出了一座“隐形会所”，显著提升了社区的得房体验与功能复合度。

以中央小高层为轴，南北分别做出两大功能组团，形成景观可看、空间可用、动线可游的公区体系。

北侧以下沉庭院和风雨连廊为核心，营造归家界面的仪式感。出入动线与景观深度绑定，利用高差呈现更多园林层次感，做出可供业主穿行和驻足休闲的立体社交空间。

南侧则以多个住宅架空层串联起首二层的室内体育活动空间、社区综合文化室等，强调日常使用效率。

这一圈架空层围合的大面积空地是什么？联系项目案名“湖映西山”想一想：有湖、也少不了山。

从通州的运河到石景山的永定河，水系是这两座山青系同样的亮点，此外，石景山项目还有“引西山入园”的概念。

第三，顶退设计与凌空花池，增加产品附加值。

西侧多栋洋房（4#、5#、8#、9#、13# ）做了北向退台设计，这是洋房产品的经典加分项。

不仅给北边的楼栋释放了更多采光面，也丰富了建筑立面的层次感，避免了“火柴盒”式的单调。

更重要的是，预留了创造露台或退台花园的空间，这一点在湖映天青项目上已有实践。

这种设计直接提升了顶层房源的价值，也为项目后续打造特色户型（如带露台的顶合产品等）埋下了伏笔。

再加上主力户型标配的花池，湖映西山加赠后得房率稳站石景山第一梯队。

花池在城六区属于稀缺配置，此前还是2025年初丰台那波新盘，之后一度绝迹。

西黄村的中海玉華玖章给两个180以上大户型配置了花池，当时是石景山独一份；

另外就是今年的新盘龙樾璟序，但只有88户型客厅外接花池，因此还被称为“88神户型”。

03

受益于周边大量新盘集中交付，湖映西山所在的板块城市界面较新。

紧邻苹果园交通枢纽商务区，以京西大悦城为核心的苹果园商圈已非常成熟，北侧、东侧仍有教育、公园绿地等配套地块在推进建设，区域整体仍处于持续完善阶段。

苹果园综合交通枢纽已于2025年底投入运营，实现地铁1号线、6号线、S1线三线换乘，对高通勤需求的家庭来说，这个站点的能级相当高。

生态资源，项目西侧靠近法海寺森林公园、金顶山、模式口历史文化街区，首钢园、永定河森林公园也在可达范围内；

医疗方面，除苹果园社区卫生服务中心外，还有朝阳医院京西院区、北京大学首钢医院等三甲资源兜底。

整体看，苹果园板块的优势在于：交通枢纽已兑现、商圈成熟、生态资源近便，且板块内新房供应集中，居住氛围正在快速形成。

短板则是教育划片尚未明朗，部分临路位置需关注未来道路建成后的噪音影响，且小区到地铁站直线900米，实际步行距离仍需结合未来道路开放情况判断。

周边竞品，主要在售项目包括元玺和中海寰宇天下，成交均价都在6.7万/㎡左右。

东侧隔街的越秀天玥，占地2.6公顷，容积率2.96，住宅建面约5.4万㎡，规划6栋7-18层洋房及小高层，共524户。

主力户型为81㎡两居、98㎡/116㎡三居、134㎡四居。

期房部分2023年5月7日开盘，共382套；去年2月和4月，两栋现房也陆续入市。

越秀天玥当年开盘后，一度冲到过7.3万/㎡的高光。

后来行情回落，近两个月成交均价掉到4.3万 ，目前全盘基本售罄，二手挂牌价基本在6万上下。

新地块照着天玥的作业抄，哪怕未来卖6万，也有利润空间。

并且，天青系的产品力，一向是奔着比周边项目卖出三四千溢价来做的。