辽宁
我不是业内人士，但常跟项目上人、售房人聊，慢慢形成一个感觉：海南楼市现在的问题，早就不是“涨还是跌”了。它是一个“谁在涨、谁在跌、谁根本涨不动”的问题。
2026年1到6月，全省网签面积437万平方米，同比下滑22%，但均价反而涨了5%，到1.8万元/平方米。量在掉，价在挺，这个组合放在以前是矛盾的，现在却是海南的业态。
我倾向于把未来三年看成一个结构彻底固化的过程——总量在底部磨，但价格和区域之间的裂缝只会越来越宽。
先说价格。三亚上半年均价超3万元/平方米，6月单月冲到3.3万，同比涨了三成。海口均价涨了19%，但代价是网签面积跌了39%。克而瑞(CRIC)有一句话说得挺透：均价上行不是房子涨价了，是卖的房子变了——低价刚需盘缩量，改善盘占比上来，把平均数拉了上去。
所以未来三年，我不太相信“海南房价全面回暖”这种话。 三亚稀缺海岸线上的高端盘有它的价格逻辑，海口主城区有真实居住需求托底，但多数外围市县的普通旅居盘，价格的下行压力不会因为封关概念就自动消失。陵水1到2月均价同比跌了32%，就是活生生的例子。
区域上的撕裂更明显。海口和三亚加起来占了全省销售面积的一半多、金额的近七成，这个基本盘不会变。但真正有意思的是腰部那批城市：儋州上半年网签增速24%，万宁、文昌量价都在动，乐东靠承接三亚外溢，1到2月销售额直接涨了58%。
我在儋州和文昌都看过，来买的人很多是“三亚够不着、海口不想挤”的那一批，加上本地真实改善需求，撑起了一波结构性的热度。但这些热度是外溢出来的，不是自己长出来的。 未来三年，有产业、有配套、有真实人口流入的少数市县能站住，远郊文旅大盘和没有基本面支撑的项目，去化只会更难。省住建厅8月专门开了一个去库存座谈会，把开发企业和中介叫到一起聊“怎么把存量卖掉”，这个信号本身就很说明问题。
还有一块不得不提，就是商业地产。很多老板封关后的第一反应是“买写字楼、买商铺占坑”，我跟他们说，这个账算不过来。三亚商办类物业去化周期是228个月，核心商圈商铺空置率19.3%，甲级写字楼空置率24.6%。海口非核心区写字楼空置率还在40%上下晃(实际或更高、高得多)，海口CBD有的高端写字楼月租已接近工业厂房。临街铺面从几年前一房难求的4000元月租，跌到1500到2200还没人要。未来三年，商业物业的分化会比住宅更残酷，核心区优质楼宇和外围散售商铺理论上完全是两个世界，但压力差不多。
所以我的判断很简单：未来三年，海南房地产不会有一轮普涨，也不会有全面崩塌，它在完成一次“换锚”。 锚从“封关预期”换到“真实居住和产业人口”，锚从“哪里都能卖”换到“少数城市、少数地段、少数产品”。对于自住和旅居的人，核心城市有真实配套的现房，该看还是看；对于还想着靠封关概念在外围囤一套旅居资产等升值的人，我劝你先把流动性这件事想清楚——在海南，买错地方的房子，未来三年最大的风险不是跌价，是卖不掉。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
