广西
前几天和一位手里有三套房的亲戚聊天。他前几年觉得房子稳当，攒了点钱又入手一套小户型。如今再聊起手里的房产，他没了以前那种踏实感，反而有些发愁。原本以为多几套房就是多几份资产，最近才慢慢发现，房子多了，麻烦也跟着多了起来。实话实说，多套房不一定就会亏本，但接下来几年，市场环境和过去确实不一样了。闭眼买房就能升值的阶段已经过去，手里攥着好几套房的家庭，大概率会碰上四个现实难题。
一、挂牌量高企，想卖未必找得到接盘人
过去很多人印象里，房子不愁卖，挂出去很快就能成交。现在不少小区里，同一栋楼可能十几套房子同时在卖。买房的人选择空间大了，挑楼层、挑户型、砍价，主动权更多在买家手里。身边一个朋友，两年前入手一套近郊两居，本打算行情好了就卖掉。从去年开始挂牌，价格往下调了两次，看房的人仍寥寥无几。中介告诉他，同小区同类房源太多，买家会优先选性价比更高的。
说白了，现在刚需购房群体变少，大家买房更谨慎。地段一般、楼龄偏老、户型不好的房子，流动性会越来越差。不是完全卖不掉，而是要等很久，还要接受降价。真遇上急用钱，想快速变现，往往只能大幅折价。
二、持有成本持续发生，慢慢变成甩不掉的固定开支
很多人算房产账时，只记得当初买房的房贷，忽略了每年源源不断的开销。物业费、取暖费、维修基金，房子空置时照样要交。租出去也不一定省心：租客换了一波又一波，拖欠房租、弄坏家电、墙面受损，处理纠纷耗费大量时间和精力；遇上不好沟通的租客，收房后还要花钱翻新。还有不少房子租金回报率很低，扣掉各项费用，租金勉强覆盖一部分房贷，甚至覆盖不了。
邻居家两套房子，其中一套空置半年，每个月物业费加取暖费就要一千多元。他本来想放着等涨价，可看着每月固定往外掏钱，心里越来越慌。房子不再像躺着收钱的资产，反而成了持续花钱的负担。
三、房产分化加剧，好房子保值，差房子越放越被动
不少多套房家庭，当初买房时赶上什么便宜就买什么，远郊、老破小、高密度高层都入了手。以后楼市很难再普涨普跌，房子与房子之间的差距会越拉越大。靠近地铁、配套齐全、物业好的次新房，抗风险能力更强；远郊、无学区、楼龄老旧、户型奇葩的房子，价值可能一点点往下走。就算大盘稳住，这类房子也很难涨价。
有个做中介的朋友说，最近两年，不少手里好几套老房子的业主想置换优质房源，但老房子卖不上价，置换缺口越拉越大。手里劣质房产占比高，资产看着不少，其实一直在缩水。
四、继承、过户、分割，背后藏着家庭矛盾
这个问题很多人暂时不会考虑，等到要传给子女时，才发现棘手。几套房子怎么分给几个孩子，很容易产生分歧：有人想要地段好的，有人想要总价高的，很难让所有人都满意。还有过户、公证的相关成本，不同过户方式税费差别不小。如果没有提前安排，兄弟姐妹之间很容易因为房产分割闹僵。我见过不少家庭，本来感情挺好，最后因为几套房子的归属，关系闹得很僵。
而且一套房子牵扯的手续很多。以后想赠与、出售，不同产权情况的限制条件也不一样。房子越多，产权梳理起来越复杂。
客观来讲，并不是劝所有多套房家庭赶紧抛售。手里地段优质、没有高额房贷、租金稳定的房子，不用过度焦虑。真正需要警惕的，是贷款压力大、位置一般、空置率高的多余房产。手里房子多，接下来优先要做的是盘点每一套房子的情况：哪些流通性差、持有成本高，尽早规划。不要抱着“房子永远保值”的老想法硬扛。
说到底，未来三年，房子不再是稳赚不赔的硬通货。资产能不能扛住周期，关键看房子本身，而不是数量。房子多不等于底气足，优质、好流通的资产，才是真正的底气。
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