北京买房：理清思路，购房建议2047

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我的情况是夫妻都46岁，有京户，孩子今年大一（首经贸）。有房在西四环外，塔楼三居120平（经适房），贷款还剩不多了，可随时还清。现在是有一笔公司股票终于可以上市了，预计套现*百万，不知道现在这种经济形势是否该买套房收房租，还是再等等？

Ps：我爱人今年已经不用上班，拿80%基本工资等退休，预计到时候6000左右吧。我也在民企，但因为是改制的，所以保留了一些国企作风，应该不会裁员，但大概率过两年就调后勤养老岗位了，收入会大幅下降。总的家庭经济情况属于整体无风险，但面临工资性收入大幅下降的可能。

A：

1、这看您家的经济情况了。如果还有另外的比较多的储蓄，那就用这笔钱买套房呗。一是能有一笔租金收入，预计至少每月6000块。二是给孩子留着呗，买套二手房，等结婚的时候愿意住就住，不愿住就置换。

如果积蓄不多，那我建议是留一笔流动资金，比如百十万左右，买成短期理财或定期存款。剩下的再考虑是否买套小户型，预计也能收至少4000以上的租金。

2、既然房贷剩的不多了，那不建议提前还。因为大概率用的是等额本息，那就是利息已经给的差不多了，剩下的都是本金，何必提前还呢？

另外也看您家对现在的居住条件是否满意了？满意的话就继续自住甭折腾，实在不满意的话再考虑升级改善。但我估计您家用不了这么多钱，现在的这套房至少能套现400多万吧，再添个200万应该足够了，连装修都包括了。因为既然孩子大了，那除非是将来一起住，否则没必要买太大的房子了，不如给孩子留一笔买房钱或一套小房。

3、其他没什么建议了。至于时机问题，我认为现在是确定的楼市低谷期，北京房价基本没有下跌的空间了。如果确定买房的话看买在哪里了，市区的话没必要等，郊区的话等等也无所谓。因为如果有行情，一般都是先从市区启动，然后向周边传导。

仅供参考。

二

Q:

我没有买学区房给孩子上学的需求，现在是朋友介绍了一间平房，在南锣西边马凯餐厅这边，十多平米170万，我觉得价格不贵，说是手续齐全，房前有种花的地方，我想问问这种房有没有投资价值。

A：

1、十多平，“多”是多少啊？如果19平就肯定划算，每平不到10万，即便是漏雨背阴儿的南房都值。但如果是11平就一般了，每平16万，肯定超出当地均价，也就是学区溢价非常高。

2、或者这么说吧，如果是每平单价跟市场价差不多，那一般是不建议投资的，肯定得不到太多的收益。

因为这种总价低的平房都是学区房，家长们买来占坑儿用的，溢价都很高。那后果就是自住的性价比低，出租的话租金收益也很低，溢价部分还有保值的风险。

再一点，过去很多人买平房是为了赌拆迁。但现在没拆迁了，公房也只是腾退，得到的补偿并不高。这套是私房，那或是人家根本不收，或是收的时候也不给乘以1.33的系数，给的钱还不如直管公房呢。

3、总之就是如果有孩子要上学，那买这种房还算合适，用完了学位可以考虑卖掉。但单纯投资就没什么意思了，找不到获利点，优势在哪里？

仅供参考。

借网友话题聊两句马凯餐厅。我从小就经常路过这里，但一直搞不懂“马凯”是谁？小时候同学说是“马列主义凯歌”的意思，我还真信了，很多年之后才知道他忽悠我。

再后来听说马凯不是人名，或者说不是具体指某个人，而是个法国汽水的牌子，马凯汽水。因为餐厅的前身叫“马凯冷饮店”，主打汽水面包等法国食品，餐厅在70年代还从仓库里翻出了印着字号的汽水瓶呢。

但也有人说马凯就是人名，是最早老板的法文名字。理由是没有“马凯汽水”这牌子，当年销售的其实是天津的“山海关汽水”。那汽水瓶上印的是店铺字号，而不是汽水品牌。

另外解放后马凯冷饮店先是改营的西餐，所以才叫“餐厅”。否则如果直接改湘菜的话，就得叫酒楼或酒家了，餐厅这称呼在当年是显的很洋化的。

后来是吃西餐的太少，所以老板就联合了13家湖南籍股东，索性改成湘菜馆了。之所以找这么多股东，就因为湘菜太辣，北方人吃不惯，所以就只能靠老乡圈子来捧场了。这13家股东相当于现在的众筹，大家是联合创始人，吃饭聚会的时候肯定先照顾自家生意了。

反正到今天我也没搞懂这“马凯”到底是谁，甚至是否真的有过这么一个人……

三

Q:

我老家刚拆迁的，给的两套房票，必须买房，现在是有个楼盘给出了物业费全免的优惠，别的楼盘也有，但都是减免几年，但我感觉这种免费的优惠不保险，怕只是个噱头。

PS：几个楼盘开发商的模式都差不多，都是承诺用会所或底商的租金来补贴物业，业主就不用交钱了。

A：

1、那肯定是噱头啊。既然是“免费”，就说明本来是有成本有费用的，业主不交钱那这笔钱谁掏啊？开发商有可能在前两年忍痛的垫上，但房子卖完之后就没谱儿了，大概率是不会再替业主交钱的，天底下没这么讲诚信的开发商。

2、用商业的租金来补贴物业费。理论上这模式可行，现实中根本不可能长久。且不说租金是否够覆盖物业费，就算足够，人家凭什么给补贴一辈子啊？就算签了合同，人家要想无风险的违约也有的是办法。

比如把这会所底商的产权单独登记在某家公司名下，过两年就说资不抵债的要倒闭了，这会所要拍卖，新业主还能继续给补贴吗？或者说都不用这么麻烦，直接不认账又能怎么的？有问题找开发商去，但开发商此时也肯定是注销了，找谁说理去啊？这种损招儿有的是，就看人家想不想用+何时用了。

3、总之这种事儿都是噱头，都玩儿了20多年了，从来没有业主能真正占到便宜的，顶多是短期的三两年，房子一清盘也就都拉吹了。

仅供参考。

四

Q:

我2021年买的**小区（西红门东），当时也是被四中落地的消息给弄懵了，再加上地铁南延，那几天都是中介发的要马上涨价，地段将成为南城的金德月，大兴上地的消息，所以就买了。现在均价已经5万以下了，真要再降的话我们的首付就真没了。

最主要的是学区，到现在四中可能是今年开工，也有可能明年，如果两年建成就感觉我家孩子赶不上了。而且邻居们都不太看好了，我也不知该怎么办。地铁也是，估计没五年时间通不了，等通车了房子也老了。现在我们就是这种窘境，除了自住，这套房什么也没实现。

A：

1、房子是用来住的，您当时也肯定是为了改善才买的，既然实现了这个预期就很好了，其他的不琢磨不就得了。

2、另外您要问我什么啊？是不是其实您也不知道有什么诉求吧，只是感觉有些迷茫，所以才倾诉一下？

那我也没什么建议，只能说既然买了就买了，自住挺好的。即便赶不上四中招生，那当地也肯定有其他中学对接，是金子在哪儿都发光，不至于被耽误成绩。

地铁的话五年估计通不了，好像是还没通过审批手续呢，然后建设期至少4/5年，真等通车估计得至少6年以后了，7/8年都有可能

3、总之我觉得就甭多想了吧，看样子虽然是房价跌了，但您家也并不着急用钱，那就留着房子自住吧，挺好的小区+不错的规划，耐心等着发展吧。

仅供参考。

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