央企保障性租赁住房资产盘活再添新样本 国泰海通中建租赁住房REIT今日上市

财联社10月28日讯 （记者 王彦琳）REITs市场近期频传动态。今日，国泰海通中建租赁住房REIT正式登陆上交所。

作为央企背景保障性租赁住房REITs的新实践，该项目通过“央企资产+专业运营+资本市场”的组合，盘活存量租赁住房资产，为公募REITs服务实体经济、支持保障性租赁住房发展提供新样本。

同时，沪市商业不动产REITs迎来上市后首份季报，首批四单产品三季报整体表现稳健：底层资产出租率普遍保持95%以上，租金收缴率接近100%，年化现金流分派率整体处于较高水平。

随着更多优质商业资产接入资本市场，商业不动产REITs正为投资者提供分享优质商业资产运营成果、获取稳定分红回报的新选择。

国泰海通中建租赁住房REIT上市 募资13.675亿元

今日，国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（基金简称：国泰海通中建租赁住房REIT）在上海证券交易所成功上市。

该基金原始权益人暨运营管理统筹机构为中建资本管理（上海）有限公司，运营管理实施机构为上海中建东孚资产管理有限公司，基金管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司，财务顾问为中国国际金融股份有限公司。

据了解，国泰海通中建租赁住房REIT发售价格2.735元/份，发行份额5亿份，募集资金总额约13.675亿元，发行认购热度较高。网下询价阶段，网下认购倍数达145倍，最终定价落在询价区间2.322元/份至2.838元/份的上半段，实现溢价约6%。公众发售环节，公众投资者有效认购约175.39亿份，对应初始公众发售份额4500万份，公众认购倍数约390倍，最终公众配售比例仅0.26%。

公开资料显示，该项目底层资产为中建·幸孚+公寓（上海松江店），总建筑面积14.3万平方米，合计提供2432套租赁房源，是松江区规模最大的保障性租赁住房项目，也是区域内少有的十万平方米级集中式大型租赁社区。项目位于长三角G60科创走廊核心区域，户型覆盖一室、一室一厅到两室、三室两厅，满足单身产业人才、职场双人家庭及多子女家庭等全周期租住需求。

经营数据方面，该项目于2021年11月投入运营，已进入成熟稳定运营阶段。2025年度项目实现营业收入7566.52万元，经营性净现金流5824.89万元，截至2026年3月末出租率达91.53%。

业内人士表示，国泰海通中建租赁住房REIT的成功上市，是央企盘活存量不动产资产、拓宽保障性租赁住房融资渠道的重要举措，也是上交所公募REITs市场扩容提质、服务上海“五个新城”建设和长三角人才安居的重要实践。未来，随着中建集团资产整合与扩募进程的推进，该项目有望持续发挥REITs上市平台长期战略价值，为公募REITs服务住房保障体系高质量发展注入新动能。

沪市商业不动产REITs上市后首份季报出炉

沪市首批四单商业不动产REITs于6月18日集中上市，三季报成为其上市后首个完整季度的业绩检验。从披露数据看，各项目核心运营指标稳健，部分项目超出招募说明书预期。其中，底层资产出租率普遍保持95%以上，租金收缴率接近100%，年化现金流分派率整体处于较高水平。

具体来看，汇添富上海地产商业REIT持有鼎保大厦、鼎博大厦两处办公楼资产，三季度实现收入4993万元、可供分配金额4644万元，按季末市值计算的年化现金流分派率达7.47%，出租率近100%，按面积加权的剩余租期超过6年。

中信建投首农商业REIT底层资产为北京昌平天通苑核心商圈的龙德广场，已稳定运营超过18年。三季度实现收入6182万元、可供分配金额4291万元，年化现金流分派率6.68%，高于招募说明书预测的6.22%。期末出租率96%，高于估值假设的95%。

奥特莱斯业态两单产品期末出租率保持100%。其中，中金唯品会商业REIT三季度实现收入1.66亿元、可供分配金额8788万元；国泰海通砂之船商业REIT底层砂之船（西安）奥特莱斯期末租金收缴率达100%，三季度实现收入1.09亿元、可供分配金额6545万元。

三季度，各项目运营管理机构围绕暑期、七夕、中秋等消费节点精准施策。砂之船（西安）奥特莱斯三季度全场销售额约6.76亿元，同比增长4.1%；客流约356万人次，同比增长7.7%。中金唯品会商业REIT旗下郑州杉杉奥莱“开业十周年”店庆期间销售额同比增长32%、客流同比增长21%。

记者了解到，沪市商业不动产REITs正接续推进，后续上市可期。华安陆家嘴商业REIT基金合同已于7月31日生效，其底层资产晶耀前滩项目为地铁上盖综合体，三季度末办公部分出租率达97%、商业零售部分出租率达98%。华夏凯德商业REIT底层资产涵盖深圳来福士广场综合体与凯德广场·涪城购物中心，已完成网下询价并定档11月3日起发售。

（财联社记者 王彦琳）