热门｜中华老字号佛山照明：0.3容积率值500万元，这块地谁在定价

0.3，在规划图上是一小截建筑高度的退让。在补偿公式里，它值500万元。谁定的这条线？

2026年10月23日，佛山照明接到佛山市自然资源局禅城分局的通知：汾江北路中区两宗宅地的容积率，从≤2.8调整为≤2.5。挂牌楼面地价起拍价不变，仍是6700元/平方米。地块在挂牌之前已经完成收储移交，围挡上贴着出让公告。

（图源：佛山照明公告）

佛山市禅城区“工改居”挂账收储的规则是：容积率2.5（含）以下的部分，按土地出让价款收入的50%补偿给原权属人；2.5以上的部分，补偿比例降至5%。中区地块原规划容积率上限2.8，多出来的0.3本来可以落在50%的区间里，建筑高度规划限制把它压回了2.5。

公告没有披露0.3对应的精确建筑面积，但补偿差额是清楚的：收储补偿从约5.50亿元调整为约5.45亿元，净收益从3.40亿元调整为约3.35亿元。500万元。

这500万元不是谈出来的。容积率、补偿比例、起拍价、成交价，各有各的出处，没有一项由佛山照明单方面决定。公司能决定的只有一件事：交不交地。2023年12月，董事会和临时股东大会审议通过汾江北路地块挂账收储议案。此后每一个价格参数，都在公司决策范围之外。这是对决策边界的描述，不是对公司经营能力的判断。

公司在公告中对收储目的的表述是“盘活公司资产，提高资产收益率，为公司未来主营业务发展提供资金支持”。公告同时披露，中区地块按容积率2.8测算的净收益约3.40亿元，调整后约3.35亿元；2025年公司扣非净利润8390.36万元。

（图源：佛山照明官网）

钟信才执掌佛山照明的年代，汾江北路64号是车间和办公楼，是“中国灯王”的生产现场。每天有工人进出，有货车装卸，有生产线运转。那块地在资产负债表上的身份是固定资产，不是待定价的存货，它的价值由生产活动定义，不由规划参数定义。

钟信才后来回溯，1995年，劝他拿公司的钱去投房地产的人接踵而至；1999年，券商找上门，承诺20%的资金托管回报。他都没有去。他的解释是：“我是农村出来的，读书的时候还要卖油条，我觉得钱来得很不容易。一般股民的钱来得也很不容易，他如果不买你的股票，放在银行还有一个利息收，你怎么能够没有股息给人家？”

他说的“不去”，是公司作为经营主体主动选择不进入那些市场。那个年代，佛山照明是A股有名的现金奶牛，连续多年大比例分红，账上不缺钱。他拒绝的是一张由管理层签字的投资决策。

（图源：佛山照明官网）

二十多年后，土地以另一种方式回到了报表上。2024年2月，储备协议签署。2024年11月4日，南区地块成交，竞得人为深圳市中海投资有限公司及中建国际投资集团有限公司，成交价92,710万元。竞得方拿到的是住宅用地，佛山照明拿到的是约3.94亿元补偿收入，公告预计净收益约3.06亿元。南区地块2024年9月移交，2024年11月由中海及中建国际竞得。截至2026年6月30日，补偿款39,377.91万元已足额收齐。

钟信才当年拒绝的是一张投资决策。今天公司没有做出“投”或“不投”的选择，它在审议通过收储议案后交出了地，然后等待容积率、起拍价和出让节奏依次给出结果。中区地块在挂牌前已完成收储移交，交地时的规划容积率仍是2.8。这块地的价格参数，不在公司的决策范围内。钟信才时代，这块地不以“待定价资产”的身份存在。

汾江北路中区的地，2026年9月挂牌时，容积率还是2.8。

2025年，佛山照明营业收入87.97亿元，扣非净利润8390.36万元。中区地块净收益3.35亿元，约相当于全年扣非净利润的四倍。500万元放在87.97亿元里不显眼，放在8390.36万元旁边是另一回事。2025年末公司归母净资产68.35亿元，资产负债率39.24%。

南区交完之后，中区的地还压在挂牌流程里。

收储议案2023年12月已审议通过，中区地块2026年9月30日挂牌，容积率在挂牌后被下调。收储议案审议时，利润表尚未出现2025年那样的收缩。收储不是为某一年利润定制的补丁。两条线在时间上咬合，但咬合不等于因果。为什么一家以实业立身的老字号，在经营性利润变薄时，报表上出现的与土地相关的收益，在量级上超过了扣非净利润本身。公司公告对此的回应是“为公司未来主营业务发展提供资金支持”。

2024年2月1日，商务部等五部门公布第三批“中华老字号”名单，“佛山照明”是当批唯一的照明企业。公司公告在次日发出。同一年，南区地块的收储净收益进入报表。两个事件在时间上重叠，本身不构成因果关系。“中华老字号”承认的是一家企业穿越了足够长的商业周期；土地收储收益对应的是另一条时间线，一块工业用地在城市扩张和用途转换中被重新定价的窗口期。

（图源：佛山照明官网）

两条时间线在2024年的财务报表上交汇。2024年非经常性损益合计34,843.07万元，其中南区地块贡献约2.95亿元（业绩预告口径）；同年扣非净利润约9775万元。

2025年，没有新的汾江北路中区地块处置收益接续。归母净利润214,845,871.24元，扣非净利润83,903,640.69元。非经常性损益合计130,942,230.55元，占归母净利润60.78%，主要构成是非流动性资产处置损益及政府补助等。业绩预告披露的2025年资产处置净收益为9,840.87万元，来源为南京佛照土地征收补偿款及汾江北路南区剩余补偿款；年报“非流动性资产处置损益”科目是报表口径的合计。中区地块的净收益按公告口径将在交地及收款进度满足确认条件时进入相应报告期，不会回溯进2025年的利润表。

2026年上半年，营业收入4,095,104,770.43元，归母净利润41,705,640.38元，扣非净利润23,254,347.80元，经营活动现金流量净额-117,202,900.45元。中区地块的挂牌，就是在这组数字的背景下发生的。

易居研究院基于25个重点城市纯住宅用地交易数据的研究显示，平均容积率从2016年的2.32降至2026年一季度的1.84，累计降幅约20.7%。低密化是供给端的一条结构性趋势。中区地块的容积率从2.8调到2.5，发生在同一轮低密化趋势里。

2024年12月，万山在博鳌论坛期间谈的是“技术佛照”，是“灯光+”集成创新。2025年9月29日，余中民当选董事长。公司在投资者关系活动中对自身路径的表述是清晰的：通用照明向智能化、健康化、绿色化转型，“从卖产品向卖光环境解决方案升级”，车灯作为核心增长引擎。2025年前三季度，车灯业务收入16亿元，同比增长2%；海洋照明收入1.29亿元，同比增长129.41%。车灯和海洋照明的增量已经形成。2025年非经常性损益占归母净利润的60.78%。公司自己在回应土地收储时，措辞是标准化的：最终以实际挂牌成交面积、成交价及经审计后的数据为准。中区地块的收储议案在余中民当选之前已经审议通过，挂牌是既定流程的延续。

中区地块占地面积76,275.39平方米，挂牌时拆分为两宗，面积分别为26,674.04平方米和39,246.42平方米。挂牌从2026年9月30日开始，容积率在挂牌后被下调。

北区还没有走到挂牌这一步。北区挂牌时，容积率会是多少、由谁定；如果北区也交完了，下一次业绩收缩时，利润表里还有哪一项可以平衡。

把几个时间点排在一起：1995年，钟信才回溯中拒绝房地产；2024年2月，“中华老字号”认定落地；2024年11月，南区地块出让；2026年10月，中区容积率从2.8降到2.5。那条线不是任何一个人的决策，是一块地的用途转换周期，与一家老字号的利润周期之间的错位。数字是清楚的：500万元的补偿差额，8390.36万元的扣非净利润，一条从2.32降到1.84的行业容积率曲线。

北区地块尚未挂牌。0.3值500万元，这道算式在汾江北路中区已经算过一遍。下一次容积率定在多少、由谁定，公司仍然只能等通知。