楼市晚高峰|2026年10月28日

一、武汉楼市动态
1、10月27日新建商品房网签数据​
根据武汉市住房和城市更新局官网数据统计，昨日武汉新建商品房网签备案411套，网签面积50898.25平方米。汉阳区排首位网签142套，网签面积16823.99方米。商品住房方面，当日网签398套，网签面积48164.05平方米；写字楼网签4套，网签面积457.88平方米；商业网签4套，网签面积539.68平方米。

2、武汉18宗地块59.16亿起拍，光谷核心宅地成最大焦点
武汉市自然资源和城乡建设局发布武告字（2026）28号土地拍卖公告，集中推出18宗国有建设用地使用权，将于11月13日及24日分批进行网上拍卖。本次挂牌地块净用地面积约78.62万平方米（折合1169.84亩），起始总价合计约59.16亿元，平均起始楼面地价3560元/㎡。
从区域分布看，新洲区以180586㎡（占比23.2%）居首，江夏区164979㎡（占比21.2%）紧随其后，两区合计超过四成。其后依次分布于青山、东湖高新、蔡甸、经开等区域。从用途结构看，住宅及涉宅综合用地13宗，占比72%，纯商业用地2宗，三类工业用地2宗，社会停车场用地1宗。这一结构反映出武汉土地供应仍以住宅为主导，同时兼顾产业配套和公共服务设施建设。
光谷核心宅地最受瞩目​
位于东湖高新区珞喻路以南、关山大道以西的P（2026）133号汽发社区地块，起始价9.154亿元，折合起始楼面价约10171元/㎡，竞买保证金4.577亿元，起始总价和保证金均为本批次最高。该地块出让面积42950.33平方米，规划建筑面积9万平方米，容积率约2.1，地处关山大道与珞喻路交汇区域，与华中科技大学南门一路之隔。今年以来，光谷核心区宅地已多次溢价成交——6月珞雄路地块以溢价率20.96%成交，10月光谷中心城091号地块历经66轮竞价、以33.14%高溢价成交。这为汽发社区地块提供了明确的市场参照，预计将吸引多家房企竞拍。
江汉CBD妙墩地块"从商务地标到住宅社区"的转变尤为引人关注
P（2026）136号地块位于建设大道以北、青年路立交桥以西，紧邻青年路地铁站，土地面积19790平方米，规划建筑面积约6.96万平方米，起始总价7.4286亿元，起始楼面价10673元/㎡。值得关注的是，该地块早在2018年就曾出让，当时规划建设最高250米的商务建筑，如今调整为以住宅为主——住宅建筑面积约5.01万平方米，占总建筑面积的72%，住宅建筑限高100米。从最高250米的商务地标到100米以下的住宅社区，这一调整折射出武汉土地开发思路的深刻变化：在写字楼市场面临需求不足、空置率上升的背景下，住宅开发的销售回款路径更为直接。
土地市场的回暖信号已经显现​
10月最新一场土拍中，5宗地块全部成交，平均溢价率9.95%；其中光谷中心城091号地块吸引7家企业历经66轮竞价，最终以33.14%的高溢价成交。往前回溯，8月关山板块063号地块更是拍出48.9%的年度最高溢价率。土拍热度的背后，是房企对武汉核心板块产业长期价值的提前下注。光谷光电子信息产业规模突破6600亿元，光纤光缆产能占全球25%，半导体产业近3000亿元；大关山板块商品住宅出清周期仅8.84个月，库存去化健康。
本批次地块的拍卖结果，将成为观察武汉四季度土地市场走势的重要窗口。对于房企而言，在现房销售改革背景下，拿地策略更加审慎，核心城市、核心区位的优质地块仍是竞争焦点。
二、国内楼市动态
1、融创广州文旅城地块获收储，2.72亿元补偿连接资产盘活与债券偿付保障
融创房地产集团于10月26日公告，广州万达文化旅游城投资有限公司与广州市花都区土地开发储备中心签订《国有土地使用权收储补偿协议》。10月28日报道显示，被收储地块位于花都区花城街花都大道以北、凤凰北路以东、罗仙路以南、莲山路以西，面积83331平方米，土地补偿款总额2.72亿元。
该地块是融创房地产债券偿付保障资产组合的一部分。公告称，融创将聘请第三方审计机构评估本次收储可用于兑付展期债券本息的金额；同时明确，该资产占新增偿付保障资产的比例较低，对生产经营、财务状况和偿债能力不存在重大不利影响。因此，这笔补偿更适合被理解为资产处置路径的边际改善，而非一次性解决全部债务。
政府收储为困境房企提供了一条非典型资产退出通道，但其可复制性受地方土地储备和财政安排制约。​
对建筑、园林、文旅设施维护和项目运营等关联方而言，收储会改变原项目的建设节奏和资金安排；对金融机构而言，关键在于补偿款能否按偿付保障框架进入指定用途。报道还特别指出，通过资产收储回笼现金可补充境内债兑付资金，但单宗回款规模有限，债务化解仍需持续处置存量资产。
2、深圳光明挂牌低密宅地，开发周期与配套设施被前置写入条件
深圳光明区A509-0080宗地于10月27日挂牌，并在10月28日房地产内容中被详细报道。地块位于观光路与光明大道交叉处西北侧，为二类居住用地，面积23324.12平方米，规划建筑面积68960平方米，挂牌起始价13.07亿元。出让条件要求自《出让合同》签订之日起1年内开工、4年内竣工，并配建住宅66800平方米、商业2000平方米，另有160平方米物业服务用房归全体业主共有。
土地交易由此不再是单纯的“拿地”，而是把开发时限、配套交付、产权登记和商业运营一起纳入竞买条件。地块还需提交“交房即发证”承诺，并落实商品住房销售制度改革要求。开发商需要同时测算拿地、建设、商业配建、物业配套及登记服务成本，而不能只以住宅售价和容积率判断项目收益。
周边商业开建与宅地挂牌形成供给共振，但土地热度仍取决于库存和去化预期。​
同日报道还提及光明首家山姆会员店启动建设，计划总投资7.4亿元，工期自2026年12月至2029年3月，建设单位为深圳市深光商业置业发展有限公司。仓储会员店、住宅和商业配建共同改变片区生活配套，但其对房价的实际拉动，仍取决于项目施工进度、区域库存和后续新房供应。
三、行业发展动态
1、多地销售细则继续向项目闭环靠拢，土地价款分期缓解拿地端压力
中国自然资源报10月28日刊发综合报道，将土地供应视为房地产开发链条的重要一环，指出北京、上海、广州、深圳、武汉、天津等地在完善商品住房销售制度时同步调整土地供应、项目开发建设和不动产登记管理。政策重点包括统筹人口、产业、住房、配套和土地供给，落实房地联动、前置约束、“一地一策”和净地出让。
报道特别指出，土地价款分期缴纳的安排，各地在期限上存在差异：北京最长2年；上海、天津、广州、深圳、武汉为1年，经决策可再延长1年。分期支付土地价款相当于将一次性重资产支出转化为按建设周期灵活支出，有助于缓解房企拿地阶段的现金流压力，同时保留刚性首付约束，以抑制恶意囤地。
土地分期付款不能替代项目销售和融资，却是封顶预售约束下的缓冲工具。过去依靠预售资金快速回笼、再投入新增土储的模式，与新制度下更长的资金沉淀周期存在内在冲突。分期缴纳土地价款能够降低初始拿地门槛，却不能消除后续建设、竣工和交付成本；因此，房企投资测算会更重视去化速度、销售方式、融资期限及开发贷匹配度。对地方政府而言，政策目标是在保障土地财政节奏的同时，减少高地价和快周转叠加造成的开发风险。
2、商品房销售方式被写入供地环节，天津、深圳形成不同前端约束
地方开始呈现“供地即锁定销售方式”的不同实践。天津要求在土地出让前出具书面意见，明确新出让地块采用现房销售还是预售，并将其纳入出让方案；深圳则明确优先选择现房销售。这意味着土地市场的竞争对象不再只是楼面价和区位，还包括未来销售模式所对应的资金成本。
对开发商而言，若供地阶段已明确现房销售，项目从拿地到回款的周期、融资期限和资本金需求都需要在投资测算中前置确定。对建筑、监理、装修和物业企业而言，现房销售会增加主体完工和品质展示的重要性，工程验收、精装交付、公共部位维护等节点更容易进入项目销售展示环节。
销售制度改革正从需求端保护延伸至供给端定价，改变了土地交易的“交付预期”。预售制度下，购房者更多承担建设期不确定性；现房优先、封顶预售和资金监管的组合，则试图将项目交付能力转化为可识别的市场信号。不过，具体成效仍取决于监管账户执行、银行协同和地方细则落地，不能仅凭供地条款判断市场销售结果。