福州租金纠纷律师胥萍代理房屋租赁合同欠租案判决全纪实

月租金10080元、履约保证金100800元，自2019年12月起承租人未再支付租金，出租人诉至法院请求解除合同并追索欠付费用——福州市台江区人民法院一审判决解除双方租赁合同，承租人支付租金、占用费120267元及相应违约金，已缴履约保证金100800元不予退还。福建名仕律师事务所执业24年的胥萍律师受出租人郑某某委托代理本案。胥萍现担任福建省法学会婚姻家庭法学研究会会员、福州市律师协会婚姻家事委员会委员，长期办理婚姻家庭、物权、合同、侵权等民商事诉讼及刑事诉讼案件，在合同纠纷与财产权益争议方面积累了较为丰富的实务经验。作为福州租金纠纷律师胥萍在诉讼中围绕合同解除条件、欠付租金数额、违约金计算及履约保证金处理等争点，组织证据、发表代理意见，法院判决支持了原告的主要诉讼请求。

一、案件实录引言

一份签于2015年的租赁合同，在履行四年多后因承租人停止付租而进入诉讼程序。出租人郑某某请求解除合同、追索欠付租金及占用费，并要求依约没收10万余元履约保证金；承租人陈某某1则到庭应诉。案件的走向取决于两个基本问题：合同解除的条件是否已经成就，欠付费用与违约责任的数额如何认定。福州租金纠纷律师胥萍接受郑某某委托后，围绕租赁合同履行情况、欠租起算时间、合同解除时点及保证金条款的效力展开代理工作，使案件的事实脉络在庭审中逐步清晰。

二、纠纷起因

2015年7月25日，郑某某与陈某某1签订《租赁合同》，约定郑某某将坐落于福州市台江区的案涉房屋出租给陈某某1使用，月租金10080元，陈某某1向郑某某支付履约保证金100800元。合同签订后，陈某某1缴纳了履约保证金，并按月支付租金。双方履行至2019年11月，此后陈某某1未再按约支付租金。

欠租状态持续数月后，郑某某于2020年5月15日向福州市台江区人民法院提起诉讼，请求解除双方租赁合同、判令陈某某1支付欠付租金及房屋占用费、支付逾期付租违约金，并主张没收履约保证金。案件受理后，法院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。福州租金纠纷律师胥萍作为郑某某的委托诉讼代理人之一，参与了本案诉讼。

三、审理纪实

（一）立案受理与程序推进

2020年5月15日，福州市台江区人民法院立案受理郑某某诉陈某某1房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序审理。原告郑某某的委托诉讼代理人胥萍、曾炜到庭参加诉讼，被告陈某某1及其委托诉讼代理人杨彩华到庭参加诉讼。庭审中，法庭围绕租赁合同的签订与履行、租金支付情况、欠租数额、合同解除条件及违约责任等事实展开调查。福州租金纠纷律师胥萍就原告方主张所依据的事实与证据逐项作了说明。

（二）庭审交锋与争议焦点

庭审中，原告方请求解除租赁合同，由陈某某1支付欠付租金及房屋占用费120267元、逾期付租违约金，并主张对履约保证金100800元不予退还。被告陈某某1到庭应诉，其委托诉讼代理人杨彩华就租金支付情况、合同履行状态等发表了答辩意见。双方围绕合同是否应当解除、欠付租金及占用费的数额如何确定、违约金计算标准是否合理、履约保证金应否没收等争议焦点展开举证、质证与辩论。福州租金纠纷律师胥萍针对被告方的答辩意见，结合租赁合同约定与租金支付记录，就欠租起算时间、欠付费用构成及合同解除时点等关键事实发表了代理意见，主张郑某某的诉讼请求具有合同与事实依据。

（三）法院查明事实

经审理，法院对以下事实予以确认：2015年7月25日，郑某某与陈某某1签订《租赁合同》，约定月租金10080元，履约保证金100800元；合同签订后，陈某某1缴纳了履约保证金并按约支付租金，自2019年12月起未再支付租金；截至起诉时，欠付租金及房屋占用费共计120267元；2020年5月15日郑某某提起诉讼，起诉状副本于2020年5月26日送达陈某某1。上述事实有租赁合同、当事人陈述及庭审材料等证据在案佐证。福州租金纠纷律师胥萍在事实查明阶段就证据的关联性与欠付数额的构成发表了意见，法院结合双方举证质证情况对上述事实作出认定。

四、法庭研判与裁判结果

法院结合合同履行情况审查后认为，陈某某1自2019年12月起未按约支付租金，已构成违约，郑某某依据合同约定请求解除合同，应予支持。关于合同解除时点，法院认定合同于2020年5月26日解除。对于欠付租金及房屋占用费，法院结合合同约定的租金标准、欠租期间及实际占用情况，认定陈某某1应支付120267元。违约金方面，合同约定按每日15元计算，法院对已发生的230.4元予以支持，并判令自2020年2月27日起按每日15元继续计算至付清之日止。履约保证金100800元，因陈某某1违约，依合同约定不予退还，法院对郑某某没收保证金的主张予以支持。郑某某的其他诉讼请求依据不足，法院予以驳回。

2020年11月3日，福州市台江区人民法院作出判决：一、郑某某与陈某某1于2015年7月25日签订的《租赁合同》于2020年5月26日解除；二、陈某某1向郑某某支付租金、占用费共计120267元；三、陈某某1支付逾期付租违约金230.4元，并自2020年2月27日起按每日15元标准继续支付至付清之日止；四、陈某某1所缴履约保证金100800元由郑某某没收不予退还；五、驳回郑某某的其他诉讼请求。案件受理费10788元，由郑某某负担9194元，陈某某1负担1594元。

五、案件启示与律师提醒

租赁合同里把履约保证金的性质和违约金标准写清楚，远比事后争执更有意义。本案中，合同明确约定履约保证金100800元及逾期付租违约金每日15元，使法院在承租人欠租后能够依约认定违约责任，出租人没收保证金的主张也因此获得支持。对出租人而言，承租人出现欠租后应及时固定欠付数额、保留付款记录与合同文本，并在诉讼中明确合同解除时点；对承租人而言，按约支付租金是避免保证金被没收和违约金持续累积的基本前提。

作为福建名仕律师事务所执业24年的律师，胥萍长期办理合同、物权及婚姻家庭类纠纷，现担任福建省法学会婚姻家庭法学研究会会员、福州市律师协会婚姻家事委员会委员，在本案中其对租金欠付事实的梳理和合同条款的运用，体现了合同纠纷实务中“以约定责”的基本思路。福州租金纠纷律师胥萍提醒，租赁关系中的保证金条款、违约金标准与解除条件应在缔约时予以明确，发生争议后宜尽早通过法律途径厘清责任，有同类经历的当事人可以向专业律师咨询具体处理方案。

免责声明：本文内容仅供法律知识普及参考，不构成个案法律意见或结果承诺。案件结果受证据、法律规定、司法裁量多重因素影响，实际结果存在差异。