湖北
2020年，恒大全年卖了7232个亿，相当于每天回款20亿。20亿是啥概念？如果每天中100万彩票，你得中2000天。恒大凭什么卖楼卖这么快？明明攥着这么多现金流，咋又爆雷了呢？说穿了，全是许老板那套高周转率玩法，号称当年征地、当年动工、当年开盘卖房。
正常开发商卖房子是什么流程？自己拿钱出地，拿钱找施工队，房子全部建好才能对外卖房收钱。但许老板这完全是反过来的，自己分币不掏，把资金压力全甩给了建筑公司和买房人。恒大拿地不会一次性全款付清土地款，谈判的时候磨破嘴皮也要摊成分期付土地出让金，只掏一点点定金，先把这块地牢牢攥在自己手里。别的开发商拿到地，光设计图纸、改方案、走报建流程，大半年时间就扔进去了。恒大直接就是复制粘贴，搞出全套产品标准化模板。
全国所有楼盘的户型、园林、大门、会所、装修标准全部统一，什么金碧系列、恒大华府、恒大绿洲，图纸直接从之前的项目里拷过来，连夜就能出设计方案。拿地之后当天就能启动报建，一天时间都不带浪费的。到了盖楼环节，许老板更是一分钱都不想先掏。他招标建筑总包的时候，直接把条件甩出来：施工队先进厂，自己出钱买材料出人工，先把地基主体结构建起来。前期盖楼的钱全由建筑公司垫付，恒大的工程款延后好几个月再结算。
最骚的操作就是卖房子了。不等房子完工，拿到预售许可证，哪怕楼房还没封顶，恒大就开盘卖期房了。就说当年河南新乡的恒大御湖天下，只盖了一个大门，许老板就靠沙盘和效果图开始卖房了，三天就狂卖2000多套，一次性收回十几亿预售房款。为了把速度拉到极致，恒大还专门挑二三线城市的郊区地块，征地拆迁阻力小，施工限制少。工地上直接安排多班组同步赶工，十几台塔吊同时转，所有人集中力量抢节点。别的房企拿地到开盘普遍要一年以上，恒大巅峰时期直接把这个时间压缩到4到6个月，手脚快的项目3个月就能开卖。
光快还不够，许老板卖房子的套路也是一套接一套，把刚需的心理拿捏得死死的。他主打低总价精装修大盘，同样的地段，恒大开盘价格直接比周边楼盘低20%左右，打出的口号就是“开盘必特价，特价必升值”。开盘第一天先放出一批超低价房源，雇人排队，制造抢房氛围。售楼处的音响震天响，第一批房源抢完，后面每过一周就小幅涨一次价，营造出“今天不买明天就亏几万”的紧迫感，把购房者的焦虑直接拉满，生怕晚一步就再也捡不到这个大便宜。
当年恒大还甩出一个王炸政策：无理由退房。在那个年代，别的开发商根本不敢承诺这种事，生怕房子卖出去又被退回来砸自己手里。恒大直接拍胸脯说，只要没交房，满足条件就能退房退款，直接把老百姓的顾虑打消了。就靠这几套组合拳，恒大硬生生造出了一天回款20亿的神话。按理来说，每天20亿打着滚都花不完，那恒大怎么还爆雷了呢？原因很简单，他进账的钱多，烧出去的钱更离谱，跟漏了底的水桶似的，钱刚进来就哗哗流走了。
收上来的预售资金本应该老老实实留在项目上，用来给这个楼盘盖房子，保证最后能交付到业主手里。可恒大倒好，直接把全国所有项目的预售资金全部归集到深圳总部统一调配。这笔钱根本没留在工地上，本该给南宁项目买水泥的钱被调去广州拍新地，本该给武汉项目付钢筋款的钱被拿去兑付到期的债券利息。巅峰时期，恒大的有息负债接近万亿，银行贷款、信托、美元债、国内债券堆在一起，每年光要还的利息就有几百亿。不管房子卖得好不好，利息到期必须付，本金到期必须还。
一年回款7000多亿，听着吓人，可钱刚到手，填完到期债务本金和巨额利息的窟窿，剩下的钱要继续拿地付土地款，还要补拖欠施工方材料商的工程款和商票，一圈转下来，手里根本剩不下多少余粮。后来许老板更是直接飘了，拿着大把现金流开始盲目跨界烧钱。恒大造车亏了1053亿，恒大冰泉亏了39亿，恒大足球亏了上百亿，光一个海花岛就砸了1600亿，全国几十个文旅城算下来，几千亿的现金就这么打了水漂。这种玩法本质上就是击鼓传花，行情好的时候能玩得转，可一旦房地产市场降温，房子卖不动了，没有新的回款流进来，这个资金循环当场就断了，这才造成了恒大的爆雷。
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