新政后首次百亿土拍 北京4块“新标”好地集中入市

　　蓄力一个月，北京土地市场迎来11月新一轮集中供地。10月27日，根据市规划自然资源委官网挂牌信息统计，本轮土拍分两批次竞价：11月3日，昌平北七家歇甲地块率先竞价；11月19日，朝阳将台驼房营两宗姊妹地块、平谷新城一宗临铁宅地集中出让。4宗涉宅用地合计起始价约115.04亿元，地块地上总建筑控制规模约30.37万平方米。值得一提的是，这是8月28日商品住房销售新政、北京9月配套实施意见落地后，北京首轮集中供地。地块紧扣住房新政导向，供给结构丰富多元，涵盖近郊成熟住区、城市热门豪宅板块以及远郊轨道低密住区，实现多区位、多产品定位住宅用地有序推出。

　　配套与轨道交通双加持

　　地块实现多区位宅地供应

　　从交通方面来看，北京市昌平区北七家镇歇甲庄村土地一级开发项目CP02-0704-0049、0077-01、0073地块（以下简称“昌平歇甲地块”）位于北七家镇歇甲庄村，邻近地铁17号线天通苑东站，17号线纵贯天通苑、望京、工体一带，向北接未来科学城、向南达CBD。

　　北京市朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块土地一级开发项目1018-0013-1、0001、0018地块（以下简称“驼房营1地块”）及北京市朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块土地一级开发项目1018-0013-2、0002地块（以下简称“驼房营2地块”）两宗地位于将台乡、四环至五环之间，紧邻坝河，步行可达地铁14号线将台站，14号线西连望京、东至善各庄，沿线豪宅密集。

　　北京市平谷区二号地（二期）土地一级开发项目PG00-0102-0109地块（以下简称“平谷0109地块”）位于平谷新城02街区、M22号线（平谷线）平谷站东北侧，出让文件明确支持与站点连通；而22号线红庙至平谷段计划今年底开通运营，届时从平谷到红庙的通勤时间将缩短至53分钟左右。

　　公共交通出行便利的同时，4宗地块生活配套优势同样明显。昌平歇甲周边有龙湖北苑天街、龙德广场、昌平山姆会员店，医疗有清华长庚医院。

　　朝阳驼房营所处酒仙桥—将台板块，有颐堤港、久隆生活广场已运营，北京太古坊预计2026年末分阶段开业，3公里内覆盖华信医院、中日友好医院，将府公园与坝河绿化带构成生态底色，清华附中九年一贯制学校预计2027年建成招生。

　　平谷0109地块地处平谷新城核心区，商业、教育、医疗依托新城既有底盘。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，北京此次集中供地是828新政以来、也是北京关于住宅公共空间品质及抬板社区建设新政下的首次供应，政策导向必然在土地端得到体现。

　　从供地来看，严跃进进一步分析称，主要围绕轨道交通节点布局，延续了近两年供地体制的导向，更加强调符合职住平衡、有轨道交通布局的地块，本身比较符合北京近两年的供地逻辑。结合当前新政，尤其是从改善企业资金状况来看，也会更加考虑销售去化情况，对新房本身结构带来积极意义。

　　11月北京涉宅用地起始出让总规模突破百亿元。其中，昌平歇甲地块起始价29.36亿元，驼房营1地块、驼房营2地块起始价依次为45亿元、38亿元，平谷0109地块起始价2.68亿元。

　　对标区域既往成交

　　地块竞买门槛降低

　　4宗地块的竞争优势，可通过与所在区域既往成交地块横向对比得以体现，各宗地具备差异化的比价逻辑，为开发企业预留出更为充裕的收益测算空间。

　　昌平歇甲地块的参照是已开盘的中建智地国贤府PARK。两宗宅地起始价分别为18.62亿元、10.74亿元，按可出让建面折算楼面价卡在约3万元/平方米，比国贤府PARK成交楼面价高约1500元。

　　梳理市住房城乡建设委公开信息获悉，国贤府PARK于3月29日开盘。截至10月26日，项目合计832套房源中已有680套完成网签，7个月网签去化率81.73%，成交均价约5.58万元/平方米。该项目的量价表现，印证了所在板块的市场承接能力，地块具备稳定的开发收益条件。

　　驼房营1地块及驼房营2地块的参照则是中海酒仙桥0013地块。驼房营1地块及驼房营2地块起拍楼面价约6.9万元/平方米和6.78万元/平方米，较中海酒仙桥0013地块8.11万元/平方米的成交楼面价仍具有较强竞争力。

　　值得一提的是，驼房营地块从原打包的一宗拆为两宗，合计起始价从75.21亿元调整至83亿元，两宗地块区位相邻，竞买保证金支持共用机制，竞买人可选择按起始价更高一宗缴纳保证金，未竞得该宗时可继续参与另一宗竞价，同一主体可统筹拿地。该出让规则既支持企业单独参与单宗地块竞买，也便于头部开发企业整体获取两宗地块。

　　更为关键的是，体育场馆代建由“无偿”调整为“有偿回购”，由朝阳区体育局按建安成品等价格回购，竞得地块的房企不必再为纯配建压价。

　　平谷0109地块的参照是平谷城区既有价格带。约8500元/平方米的楼面价，对照平谷城区新房约2.6万—3万元/平方米、二手房约1.6万—1.7万元/平方米，具备地块中相对更为可观的开发收益空间。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，本轮首批挂牌地块均拥有清晰的市场定位、明确的目标客群以及可控的去化预期，因此在当前市场环境下率先推出，并获得房企关注。

　　郭毅认为，828新政落地后，这类供地特征或将成为北京土拍的主流方向。她表示，一方面是区位条件优质，无论是主城还是近郊城区板块，均对应稳定的购房需求；另一方面是资源配套突出，多具备临轨、滨水等特质。

　　828新政后首波集中供地

　　拓宽住宅产品打造空间

　　11月出让的4宗地块最特殊之处，在于地块均为828新政之后北京推向市场的首波集中供应。

　　8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，核心是有序推进现房销售、规范预售条件、强化预售资金监管，从源头防范交付风险；9月24日，北京市住房城乡建设委等四部门发布本市配套实施意见，明确符合条件的商品住宅用地出让价款可分期缴纳；10月12日，市规划自然资源委印发《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，因地制宜放开抬板设计等规划限制，拓宽住宅产品打造空间。

　　上述4宗地块挂牌阶段，三份文件均已生效，出让条件同步叠加资金缴款、配套回购、规划设计等多项优化规则。此前828新政发布后、北京本地细则及抬板规划意见出台前挂牌的地块，尚未集齐整套优化安排，本轮土拍因此成为北京整套新政落地后的首轮集中供地。

　　郭毅表示，当前“四代宅”已成市场主流，“五代宅”项目在多个区域落地。优质地块持续入市，一方面便于房企维持在北京的投资力度，构建多层次产品体系；另一方面契合改善家庭对居住品质与场景的诉求，撬动新房需求，以新房优质供给带动二手房流通，推动市场成交稳步回暖。

　　出让条件同步优化——驼房营地块出让条件经历一个多月优化后重新上架，拆分为两宗、代建由无偿改有偿回购，直接降低企业的参与门槛与资金占用压力，也给企业留出更多腾挪空间。

　　对开发商而言，新政之下的地块不是门槛抬高了，而是把过去“无偿配建”那部分沉没成本变成了可预期的回购收入，财务测算更加清晰可算。

　　抬板设计的放开更是直接拓宽产品空间。驼房营1地块、驼房营2地块及平谷0109地块三宗地块均鼓励采用抬板设计，抬板高度原则上不超过8米，鼓励架空层设置停车、配套、下沉庭院、邻里空间；临河住宅被要求高低错落，把坝河景观“让”进社区。企业的得房逻辑、公共空间组织都有了更大余地，也能借此做出更有竞争力的户型。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，在配套新规协同落地的土拍新态势下，这类优选区位、资源禀赋突出、以低密为主的地块的供应，将从多方面推动北京住宅用地供给与新房产品升级。

　　谢逸枫表示，土地品质将受到资金、配建、规划一体化政策组合约束，住宅建设标准随之提高，为高品质住宅迭代提供支撑；同时供地节奏调整有望改善区域供需格局，助力库存去化，优化市场产品结构，增加高品质房源供给，适配不同层级的居住需求。（李晗）