中天服务物业突围算盘 从外拓叙事到科技梦

来源：观点地产网

观点网 中天服务讲起了科技故事。

一家管理面积以浙江环杭区域为主、营收刚过4亿元的物业公司，拿出2000万元去认购一只创投基金。这件事如果放在三年前刚借壳上市的中天服务身上，大概会被解读为不务正业。

但随着诉讼往事告一段落，物业主业增长见顶，科技叙事对于中天服务而言，成为了转型的方向。

近日，中天服务披露对外投资进展，公司以有限合伙人身份使用自有资金2000万元认购的杭州辉光日新三期创业投资基金已完成募集及备案，认缴出资总额共计1.97亿元，中天服务占比10.1471%。

2000万元对一只近2亿元的基金来说不算大数目，但看向2026年上半年归母净利润只有1461万元的中天服务，这不是一笔可以随手扔出去的小钱。

从“四保一服”到认购创投基金，中天服务明显不是只打着“物业+科技”协同的算盘。

科技布局

中天服务入局创投基金是在三个月前按下的开始键。

7月24日，中天服务发布公告，以有限合伙人身份认购杭州辉光日新三期创业投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称为“辉光日新三期基金”）的份额，占其认缴出资总额的9.9950%，2000万元认购出资将分为两期缴付。

据物聊社了解，辉光日新三期基金的主要投资领域为科技创新型企业，普通合伙人为杭州中科神光股权投资有限公司、杭州光风霁月三期自有资金投资合 伙企业（有限合伙）。

值得注意的是，基金管理人杭州中科神光带有中科院系科研成果转化的色彩，创设逻辑和使命来自一个以中科院科研机构为源头、以成果产业化为目标的孵化体系。

杭州中科神光是依托杭州光学精密机械研究所设立的创投机构，是该所为解决初创企业融资难、加速科研成果产业化而设立的创投基金管理公司。

从公开可查的投资记录看，中科神光的出手集中在光学智能硬件与精密感知、现金知道与半导体材料、无量量子几个相互关联的硬科技门类，投资与融资项目包括爱鸥光学、杭州法艾博光电、中科霖仪、富加镓业等。

中天服务以LP身份把2000万元放进中科神光管理的辉光日新三期基金，不参与经营管理，不构成控制或重大影响，公告措辞也是“提高资金使用效率”“借助专业投资机构的专业投资能力与风险控制体系”。

如果中科神光是一只普通的市场化基金，中天服务得到的只是一笔财务投资的预期回报。

但中科神光背后是杭州光机所的成果转化生态，中天服务因此获得的是一个以光电硬科技和先进制造为底色的观察窗口，对“哪些硬科技可能长出来、哪些可能与物业场景发生交集”保持在场。

中天服务在科技方向上的动作，也不是从这2000万元份额认购才开始的。

完成借壳上市之后，那时还是*ST巴士的中天服务就已披露定增方案，拟向公司控股股东天纪投资发行不超过6265.77万股。

经历两次延期，2023年中天服务发布了调整方案，将发行定价提升至4.84元/股，发行股票数量则降至不超过3456.53万股，除了用于物业管理市场拓展项目，还有一项信息化与智能化升级项目。

两年前已经开始往科技转型靠拢，中天服务最落地的一步出现在2025年7月。

当时，中天服务披露拟以现金5203.22万元收购控股股东上海天纪持有的杭州拓深科技有限公司357.8558万元出资额对应的全部股权，持股比例6.25%。2026年1月，杭州拓深完成工商变更，成为中天服务的参股公司。

资料显示，拓深科技做的是数字电力与安全，核心能力是电流指纹算法，产品矩阵覆盖消防、电力、数字城市，服务对象包括政企产业园、商业、高校和老旧社区改造。

中天服务在公告中的表述直接，这笔收购“有利于推动公司电力数字化及智能技术在物业行业的应用和落地，增强公司拓展市场的能力”。

转型算盘

如果只看认购基金份额，2000万元很容易就归类为“闲置资金理财”，但结合中天服务发展历程与业绩走势看，这是中天服务留给自己的另一条路。

中天服务最早的上市主体为“浙江新嘉联电子股份有限公司”，彼时证券名称为“新嘉联”。

新嘉联于2015年以发行股份和支付现金相结合的方式收购了巴士在线科技有限公司100%的股权，随后证券名称更改为“巴士在线”。

2017年，作为巴士在线全资子公司的巴士在线科技违规虚增营业收入，导致巴士在线当年披露的前三份季报信息存在虚假记载，巴士在线于2020年被浙江证监局行政处罚，并引发了投资者的索赔诉讼，该系列案件的诉讼时效截止于2023年4月。

公司市值大跌，并一度面临退市局面。楼永良的中天美好集团在2021年6月将中天生活服务100%股权无偿赠与当时的巴士在线。物业资产注入后，公司在2022年扭亏为盈，顺利摘星脱帽，证券简称从“巴士在线”变更为“中天服务”。

物业资产救了壳，但壳的旧账并没有随之消失，旧账的体量也比想象中重得多。

截至2025年末，中天服务合并报表未分配利润为-18.65亿元，母公司报表未分配利润为-20.39亿元。董事长操维江也在2025年业绩说明会上说得直白：公司目前受制于累计未分配利润亏损，无法进行现金分红。

业绩方面，中天服务2023年至2025年总营收三年间只从3.4亿元增至4.02亿元，盈利质量反而持续下台阶。

物聊社了解到，公司毛利率从2023年的27.91%降到2024年的22.53%，再降到2025年的21.22%，三年少了近7个百分点；扣非净利润在2023年是3675万元，2024年降至2601万元，2025年虽回升至2709万元，仍低于2023年的水平。

2026年上半年，中天服务营收同比增6.54%至2.10亿元，归母净利润同比降21.56%至1461万元，毛利率进一步滑到20.54%，经营现金流净额为-642万元。

在2025年初，管理层针对公司探索多元化业态的进展与计划的提问还表示：力争在营业规模扩张的同时逐步降低住宅服务占比，提升非住宅业态的服务规模占比。

但事实是，中天服务并没有在年报中披露过在管规模以及变化情况，而在管面积大约只有1300万平方米、全年营收只有4亿元的小体量物企，在更注重项目质量和回款安全的第三方拓展市场并没有太大优势。

当物业费越来越难涨、外拓越来越难做、历史旧账又需要漫长时间来填平的时候，中天服务必须要考虑下一张牌应该从哪里来。

科技转型则是目前少数几个既不需要立刻大规模投入、又能在未来保留叙事接口的方向。对于中天服务而言，这条路进可转向高新科技，退可协同物业。

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