430米地标20年未动工：港股房企佛山退地

来源：滚动播报

（来源：中国房地产网）

广东佛山祖庙旁，两宗曾被寄望撑起城市天际线的地块，彻底告别“摩天梦”。

这场告别在10月23日晚走到财务清算这一步。当晚，瑞安房地产发布公告，佛山禅城祖庙东华里片区、岭南天地旁的7号、8号两宗未开发地块，退地补偿重新算账。

这两宗地出自瑞安2007年以75.1亿元竞得的祖庙岭南天地超级旧改包，原规划均为商办。2021年，瑞安与当地政府谈定退地价——7号11.11亿元、8号15.42亿元，合计26.53亿元。

如今补偿结构重写：7号地降至8亿元；8号地改为6.3569亿元固定底价加未来实际出让价，固定可回收部分合计14.36亿元，较5年前价格缩水近半。由于瑞安此前已就7号土地收取约8.7亿元，超出的7000万元将在买方支付第一笔代价后60日内退回禅城区土地储备中心。

10月12日，7号地以1.7亿元底价成交，楼面价约9200元/平方米，拿地的是云浮罗定起家的民企宝润发。8号地，还在等下一个买家。

“自2021年订立原土地储备协议以来，内地房地产市场环境发生变化，订约各方经磋商后达成本次补充协议调整。本次对价调整，参考了当地法规、过往投资、开发潜力、市场变化及估值等因素。”瑞安房地产方面表示。记者就退地补偿调整及8号地出让安排向瑞安房地产投资者关系部发去采访函，截至发稿未获回复。

20年未开发，补偿缩水近半

佛山岭南新天地游人如织，一路之隔，东华里七、八号地块仍是一片平整空地。

2007年11月，瑞安以75.1亿元拿下祖庙东华里片区旧改项目，整体楼面价约5004元/平方米，占地65万平方米。这是当时广东规模最大的旧城改造工程。按照最初方案，7号地规划265米超高层，8号地规划430米地标，后者若建成，将是佛山最高建筑。

但现实却不断发生偏移。超高地标开发成本高昂，而佛山中心城区写字楼市场供给持续放大，空置压力愈发显现。戴德梁行数据显示，佛山甲级写字楼空置率2019年已超40%，2020年上半年更攀升至43.8%。

更深层的原因还在于瑞安自身。2008年金融风暴后，重仓多个长周期旧改项目的瑞安资金链承压，2009年起开始处置非核心资产，逐步转向轻资产策略。仅岭南天地项目，瑞安就曾在2016年将4号地块以17.26亿元打包卖给碧桂园。7号、8号地，其实是被港资房企收缩商办投资的整体节奏，与佛山写字楼的结构性过剩，共同悬置了10余年。

2021年7月，瑞安房地产发布公告，将7号、8号两宗未开发地块交还禅城区土地储备中心，合计将获得26.53亿元补偿。瑞安表示，受客观条件制约，地块未能如期推进建设，选择配合地方政府重新谋划地块出路。

彼时两宗地块的规划用途仍是办公及商业，补偿锚定的是“摩天楼的入场券”。根据瑞安房地产公告，2021年签署原退地协议时，7号、8号地块账面净值分别为9.92亿元、14.58亿元。按当时补偿价，退地收回的钱大于账面净值，这笔交易在账面上是划算的。

但交易并未完成最终交割。随后几年，禅城写字楼空置率持续走高，商办价值继续缩水。2025年5月，佛山市自然资源局禅城分局将两宗地块由商业商务用地调整为二类居住用地，摩天大楼规划正式退场。2021年退地时瞄定的是商办用地的价值，2025年之后清算的则是宅地的残余价值。

当年11月，7号、8号地曾作为一个整体挂牌，起拍总价6.86亿元，楼面价9500元/平方米。但开拍前两天，公告终止交易，理由是“为进一步优化片区规划设计，提升城市核心地段景观风貌标准，加快推进‘好房子’建设”。

地块性质变更后，可建规模、售价预期、去化速度全部重估。两宗地块的固定可回收部分由26.53亿元降至约14.36亿元，名义缩水约45.9%。

8号地的补偿结构尤其能说明问题：政府不再一次性兜底，而是把瑞安的最终回款与8号地能不能卖掉、以什么价格卖掉绑在一起。6.3569亿元在协议签立后90日内支付，余款按出让款每期支付后60日内支付。瑞安不再拥有定价权，只保留一个与出让结果挂钩的尾款分成。

瑞安解套，旧改逻辑变了

7号地块已有了买家。2026年10月12日，宝润发以1.7亿元摘得，楼面价约9200元/平方米，容积率2.5，占地面积7394.72平方米，最大计容建面约1.85万平方米。动工时限1.5年，建设时限3.5年。

这是岭南新天地片区近3年来首宗出让宅地，也是祖庙核心板块一手住宅断供超3年后新增供应。宝润发是2023年成立的一家小型民营房企，股东指向罗定市宝宇农业、龙熹贸易，外界归为润投系，在容桂做过润投臻湖境。

8号地还在等。它面积更大，占地约15633.93平方米，容积率≤3.3，需配建公交首末站，已经平整待出让，但截至目前尚未公布明确的挂牌时间表。

这笔退地补偿对瑞安最直接的影响，写在账面值里。截至2026年6月30日，7号地账面值约6.5亿元，8号地约9亿元。7号地的8亿元补偿，在覆盖账面值之后还略有盈余，这笔交易基本可以干净了结。

但8号地的6.3569亿元固定底价，低于其9亿元账面值，后续出让价分成能回补多少要看拍地结果。瑞安房地产方面称，经考虑潜在税项及其他成本，且8号地出让日期与价格尚未厘定，目前预期不会产生重大收益或亏损。

从流动性角度看，退地款项的意义是实在的。瑞安2026年中期净负债率56%，现金及银行存款61.42亿元，净负债约217.09亿元。在民营房企普遍缩表的周期里，一笔能落袋的现金，哪怕比5年前谈好的价格少了一半，也比继续挂在一块20年动不了的土地上更实际。

对于行业而言，这是一个重要信号。老城更新正在从“向天空要高度”回到“向居住要现金流”。近两年，佛山已有多宗商办用地调整为居住用地或兼容居住功能，禅城、南海、顺德均有商改住地块推进，部分地块在调整后重新挂牌出让。

据佛山世联行2026年10月监测，佛山核心区写字楼空置率约54%，商办静态库存245.56万平方米，静态去化周期461.1个月，约38.4年（静态理论测算）。同属祖庙板块，新房住宅库存仅约824套，去化周期仅9.7个月。

近日佛山市禅城区祖庙街道工作委员会通过微信号发布文章称，老城区的价值，不止是向上“向天空要高度”，更在于向内“向生活要温度”。在文物保护、城市风貌、市场现实多重约束之下，放弃超高地标，供给高品质居住产品，是更加务实的选择。

广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明认为，土地调整不是对过去规划的否定，而是城市根据自身发展阶段的校准。城市不是凝固的图纸，市场环境、产业结构、市民需求都在动态演化，规划需要保持弹性，回应现实变化，避免规划脱离实际。但调整不是放任，要守住几条底线，譬如不能超出居住和公共设施等的承载容量，建筑风格必须与历史文脉协调，不能对城市景观造成破坏。