雷军“卖房”，和想象中不太一样

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　　来源：地产K线

　　文丨乐居财经 曾树佳

　　近日，小米的首个住宅项目“光谷梦享家”在武汉开售。外界的讨论，大多集中在“雷军是否要进军房地产”，以及“性价比神话能否复制到住宅”上。

　　多年来，网络上一直有“等雷军把房价打下来”的调侃，但项目的开盘，并没有将调侃照进现实。

　　因为光谷梦享家只卖给小米的员工，外界根本触碰不了买房的门槛。

　　在行业的深度调控期内，给人的感觉是，一有其他行业的实力企业“建住宅”，很多时候都会在地产圈里，引发“某某企业涉水房地产”的广泛讨论，前有胖东来，现有小米，均是如此。

　　说到底，地产领域盼的是有新的模式，以及具有品质、性价比的产品注入，以便给行业带来一些变化。

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　　光谷梦享家项目，距离小米武汉科技园仅约700米，整体按“第四代住宅”标准设计，总建筑面积约5.7万平方米。

　　据介绍，小区建有空中花园和风雨连廊，整体地势抬高约5米，形成分层园林的视觉效果；门禁植入了小米智能生态，支持人脸识别进入单元楼后电梯自动前往所住楼层。

　　但销售的规则非常明确：4栋297套房源全部锁定，仅面向与小米集团签订劳动合同并缴纳社保的正式员工销售，外部人士无法购买。

　　其实，早在拿地时，定向销售的形式就已确定了。

　　这块地是小米在2021年6月以底价摘得的，楼面价仅约8327元/㎡，而当时周边地块的楼面价可高达1.5万至2万元/㎡。

　　底价成交的前提，是绑定了定向销售条件，即买房子的人必须是小米集团旗下的在职员工。

　　换言之，低价土地本身，就是地方政府招商引资的筹码，而并非小米自掏腰包补贴市场。城市让渡了土地出让的溢价，期望换取的是企业落地与人才留存。

　　根据武汉市住房预售信息，光谷梦享家于2026年10月16日取得预售证，整体备案均价为13，885元/㎡。

　　2021年拿地时，若按当时光谷东的房价涨势，1.39万元/㎡无疑会是极具冲击力的“福利盘”。

　　但到近日项目入市时，光谷东二手房均价已深度回调至1.2万至1.3万元/㎡左右。当年土地端让渡的那部分红利，在一定程度上，被这几年的市场下行周期“淡化”掉了。

　　多年来，网络上一直有“等雷军把房价打下来”的调侃和期待。如今，它第一个住宅盘出炉，却并不对集团员工之外的人销售，或许会给人带来落差。

　　在此之前，有关小米“涉房”的猜想，还在于它做起了长租公寓。

　　与住宅项目一样，小米的租房业务本质上也是一套规模化、产品化，且深度嵌入其智能生态的企业福利基础设施，而非面向市场的生意。

　　小米的青年公寓自2025年起陆续落地，目前已在三座核心城市建成12栋公寓、超过4214套房源，全部仅面向小米员工开放。

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　　大企业拿地为员工建楼的现象，并不罕见。

　　但有一个有趣的现象是，在房地产深度调整的周期里，一有其他行业的老板说要建住宅楼，就会引发一番热议。

　　此前的胖东来，也是如此。

　　今年5月，胖东来的创始人于东来，在近日一次直播中声称，总投资约65亿元的梦之城建好后，如果还有空间，会再建几个房地产小区，一个安置胖东来员工，一个面向社会。

　　按他的陈述，建设的小区会全部公开建筑设计用材、建筑质量水平、建筑具体费用等，取一个合理的利润来售卖。

　　由此，胖东来进军房地产的消息，传开了。

　　胖东来做地产，并非临时起意。

　　2024年前后，于东来首次提出“自由之城”项目构想，旨在打造大型商业地标，并透露将使用自有资金，不向银行贷款。

　　隔年11月，其设立许昌市胖东来梦之城商贸公司，注册资本为1亿元，经营范围涵盖日用百货、服装服饰零售、电影放映、游艺娱乐活动等。

　　不久后，胖东来摘得许昌东城区地块。项目很快迎来进展。今年5月，于东来在社交平台发布了一张工地合影，条幅上写着“梦之城项目开工”。

　　据悉，梦之城是胖东来品牌成立以来投资规模最大的单体项目，项目建设和装修投资约65亿元，是一个超大型综合体。

　　随着外界对“胖东来进军房地产”解读的发酵，于东来曾在社交平台上解释到，主要是“为房地产和物业管理做个样板，供行业参考学习”，“促进提升各方面质量和先进的住房理念”。

　　于东来道出了此举的初衷：“在不破坏市场的情况下争取健康发展，让每一个住户的权益都能得到保障。”

　　在房地产的深度调整期内，房企们尚未从高周转、高杠杆的旧模式后遗症中，完全走出来。

　　小米集团、胖东来“建住宅”的消息，之所以很容易引发热议，或许是因为，外界希望有另外一种思路，来打破房地产行业的现状。