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一、基本盘
- 位置：昌平区小汤山镇顺沙路99号院，北六环外。
- 开发商：北京天时房地产开发有限公司。
- 产权：70年住宅，民水民电。
- 规模：西区熙园约664户，纯独栋别墅。
- 容积率 / 绿化率：约0.36 / 55%。0.36在北京住宅里极低，意味着楼不挤、院子大、绿化厚。
- 户型：建面约300–700㎡独栋，地上2层、地下1层，主力460–660㎡。
- 价格：平台参考均价约4.5万–5.2万元/㎡；总价约1400万–2700万，大户型更高。
- 交付：2011–2016年陆续竣工，现房。
- 物业：伟联物业，约9元/㎡·月。500㎡一年约5.4万，不含采暖、庭院养护、温泉维护。
一句话：小汤山纯独栋、温泉入户、现房，总价千万级起步。
二、为什么有人喜欢它
1. 0.36容积率很稀缺
北京2012年后几乎没再批过纯独栋用地。同样占地，高层能塞几百户，它只做独栋，体感是“住得开”。
2. 温泉入户是最大辨识度
两口千米深温泉井，水接到每户庭院或室内。不是会所公共泡池，是自家院子里的私汤。
3. 现房能实地看
花园多大、采光好不好、临不临路、地下室潮不潮，到现场走一圈就知道，不用赌效果图。
4. 园林底子厚
约2.6万㎡环形湖、成片大树、林荫漫道。这种环境在六环外别墅里算强项。
5. 医疗和康养资源近
距小汤山医院约705米，步行可达。周边还有王府中西医结合医院、清华长庚等，对老人常住友好
三、户型怎么选
约300–420㎡｜入门独栋
总价门槛相对低，适合想进独栋圈的人。房间尺度紧凑，但功能齐全。
约460–516㎡｜主力款
四居到五居为主，地上两层、地下一层。客厅挑空、南向长辈套房、主卧套房常见，自住流通都稳。
约536–614㎡｜进阶款
房间更多、花园更大，适合多代同堂或家族聚会。总价通常上探两三千万。
约700㎡｜楼王款
面积大、花园大、景观好，但受众窄，转手周期更长。
挑房重点看五样：花园实际大小、地下室防潮、临路噪音、温泉出水和水温、产权车位够不够。独栋最怕“看着美，住着费”。
四、周边配套
交通：靠立汤路、顺沙路、北六环、京承高速，自驾去亚运村、望京、机场现实。地铁弱，最近站点也要接驳。
商业：日常靠小汤山本地商业和社区底商。大型消费要去龙德广场、未来科学城商圈，得开车一段。
教育：有小汤山中心小学、小汤山中学，以及汇佳、力迈等国际学校。板块不算传统顶级学区。
医疗：小汤山医院近，三甲资源多在车行范围内，康养属性强。
休闲：九华山庄、龙脉温泉、温都水城环绕，周末度假氛围浓。
五、几个硬伤
- 远郊依赖自驾：没车生活明显不方便。
- 商业偏弱：日常够用，高端消费得进城。
- 二手流动性差：总价高、买家少，挂牌多成交慢。
- 持有成本高：物业费、采暖、庭院养护、温泉维护都要持续花钱。
- 产品有年代感：2016年前后交付，户型动线、智能化不如新盘。
- 地下室防水要查：有业主反馈内墙防水、外墙渗水问题，看房时建议重点关注。
- 开发商风险：北京天时涉及诉讼、股权冻结等公开信息，交易前需核实产权、抵押、查封状态。
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