陕西
近期，国内部分城市陆续出台住宅空间管控政策，整治建筑设计不规范、变相超面积等问题。 记者日前从榆林市自然资源和规划局获悉，榆林市提前研判行业潜在风险、主动谋划处置举措，自2025年初陆续出台系列审查导则，顶住市场炒作、开发主体逐利短视带来的压力，通过标准化、量化管控体系从源头规范住宅设计，提前一年落实同类管控要求，走在国内同类城市前列。
针对房地产市场部分项目利用建筑设计手法变相超面积（行业俗称“偷面积”）、虚标得房率的市场乱象，榆林坚持源头治理、防患于未然，坚决不让市场乱象积累成社会矛盾、不让设计环节“打擦边球”问题演变为监管难题。
住宅项目中，阳台、错层悬挑平台、飘窗等构件，若设计尺度失控，叠加套内挑空这类新型空间设计手法，再遇管控缺位，容易出现变相规避容积率管控，带来户型失序、产权登记矛盾、建筑结构安全隐患、群众信访投诉增多等一系列现实问题。针对行业发展潜在风险，榆林市自然资源和规划局坚持问题导向，立足榆林本地实际，结合国家现行工程建设规范，先后印发《榆林市本级资源规划业务审查导则》（二十四、二十五、二十八）等系列文件，建立起一套完整、可落地的住宅空间规划审查标准体系。
在阳台管控方面，明确单套住宅阳台总面积占套内建筑面积（不含阳台）比值不超过15%的，方可按1/2计算计容面积，超出部分全部计入容积率，从源头杜绝开发商通过无限放大阳台变相赠送面积；针对市场上流行的错层悬挑平台，规定隔层不少于2个自然层的开敞错层悬挑平台，面积占套内建筑面积比例不超过20%，同时设置面积上限，且必须保持开敞状态，严禁封闭改造为室内空间，有效防范错层悬挑平台违规扩容。
针对套内挑空、飘窗等套内空间，榆林同样细化明确规划审查、容积率核算、产权归属、规划核实等全链条规则。对套内挑空限定适用户型、层高及最大投影占比，严控通过挑空变相增加使用面积；明确飘窗计容认定边界，区分主体结构内外不同情形执行不同计算规则。同时，针对首层架空、风雨连廊、公共下沉式四季花园等小区公共空间，明确其公共属性，此类空间不得销售、抵押，保障全体业主公共权益，防范公共空间被违规私有化。
据悉，上述规则已经全面应用于榆林市新建住宅规划方案审查、规划核实等环节。在方案审查阶段严格对照导则逐条校核，从源头把好准入关；在规划核实时，将阳台、错层悬挑平台、挑空空间等作为重点核查内容，对不满足导则要求的项目不予通过规划核实，倒逼建设单位严格落实导则要求。
“不是等到矛盾集中爆发再去补救，而是提前预判行业风险，把规则做在前面。”榆林市自然资源和规划局相关负责人表示，系列导则旨在提升居住品质、强化规划刚性管控，既尊重群众对高品质住宅的需求，又守住容积率管控、建筑安全、产权清晰三条底线，有效减少因“偷面积”引发的信访问题和矛盾纠纷，助力房地产市场平稳健康发展。
下一步，榆林市将持续优化完善审查导则，对标国家最新规范要求，强化方案审查、规划核实等全链条闭环监管，不断提升住宅规划建设品质，让导则真正落地见效。
记者 张瑜
编辑 刘雅娇 拓润叶 责编 李治学
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