1500个老旧街区要改造，背后的数字化难题怎么解决

从投资决策到运营数据，不动产数字化如何贯穿改造全流程？

2026年10月，住建部等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，明确实施1500个老旧街区厂区改造提升项目。文件按主导功能把改造对象分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区四类，要求改造前开展专项体检。四类对象的改造重点不同，对资产管理、工程管控、商业运营的数据需求也各有侧重。竞优软件专注不动产资管数字化近四十年，服务过中海、万达、绿城、金茂、武汉地铁等企业，业务覆盖投资开发、成本工程、招商租赁、收费物业到资产管理，能根据不同的改造场景匹配对应的数字化能力。

2026年10月23日，住房城乡建设部、工业和信息化部、财政部、交通运输部、商务部、国务院国资委办公厅联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》。文件明确提出有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大项目。

这是《城市更新"十五五"规划》落地后的配套政策。城市更新从零星试点进入批量推进阶段，改造后的资产运营质量成为新的衡量标准。1500个项目同时铺开，从投资决策、建设管理到改造后的持有运营，每个环节都对信息质量和管理精度提出了更高的要求。

一、政策背景：四类对象，四种改法

文件按主导功能把改造对象分为四类：老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区。

老旧生活街区重点在补充公共服务——文化活动中心、运动场馆、家政服务网点、停车充电设施、口袋公园，还要优化周边公交线网和站点布局。

老旧交通枢纽及周边街区做的是站城融合，老旧火车站、汽车站和周边街区一体化改造，打通交通堵点、盘活低效用地。

老旧厂区和商业街区的核心在功能转换和业态升级，把原来不适应当前需求的产业和商业模式，通过空间改造和运营调整重新激活。

文件还要求改造前开展专项体检。结合城市体检结果，把房屋和市政基础设施老化、公共服务短缺、功能活力不足的街区厂区，统筹确定改造范围和实施时序——先定计划，再组织招采实施。

四类对象的改造重点各不相同，1500个项目同时铺开，投资决策、建设管理、改造后的持有运营，每个环节都对信息质量和管理精度提出了更高的要求。

关键词：老旧街区厂区改造、城市更新、城市体检、改造提升

二、老旧生活街区：改造前先把家底摸清

生活街区改造涉及大量存量设施。文化活动中心、运动场馆、停车充电设施、口袋公园——这些公共空间在改造前是什么状况、面积多大、权属归谁、目前的使用效率如何，决定了改造方案怎么定、投入怎么算。

很多老旧生活街区的问题是：设施清单散在街道办、房管、物业各自的台账里，口径不统一。有些设施已经被占用或改变用途，但档案上还是原样。改造方案基于不准确的底数来设计，到施工阶段才发现实际情况对不上，变更和追加成本随之而来。

改造前的资产盘点是第一步。把片区内每一处公共设施的面积、权属、使用状态、维护记录纳入统一台账，改造方案才有可靠的基础。盘点清楚了，哪些设施需要重建、哪些可以保留改造、哪些只需要小修，投入的分配就有依据。

改造完成后，文化活动中心、运动场馆、停车充电设施、口袋公园这些配套市政资产，产权归谁、面积多大、日常维护成本多少、使用状况如何——依然需要有人管。统一的资产台账让每一处设施的状态可查、成本可算、责任可追。

市政设施种类多、管理主体不一，竞优在服务南昌市政的过程中积累了相关经验。南昌市政管理着大量市政配套资产——公共场馆、市政设施，类型多、分布广。通过统一的资产管理平台，各类资产的面积、权属、维护记录在线建档，改造前的状况可追溯，改造后的运维成本可归集。

关键词：资产盘点、市政配套、资产台账、设施维护

三、老旧交通枢纽：多方协同，成本管控是刚需

交通枢纽站城融合改造，是四类对象中工程复杂度最高的一类。

站城融合改造有一个特点：参与方多。铁路部门、交通部门、规划部门、施工总包、专业分包，多个施工标段交叉推进。图纸版本、签证审批、进度确认在各方之间流转，标段交叉施工、隐蔽工程多、变更也多。

工程管理、招采执行和成本管控在这类项目中是刚需。进度和成本数据实时关联，变更签证在线流转，预算消耗达到阈值自动预警。招采环节更核心的是协同和透明——合约规划、供应商管理、结算对账在一个体系里完成，各方对合同的执行进度和资金使用情况有共同的认知，减少沟通中的信息差。

苏州恒泰苏州东站项目是这类工程的典型。站城融合改造涉及多个参建单位和大量合约关系，竞优的项目管理协同平台，将合同管理、成本管控、进度跟踪纳入统一体系，项目各方对工程推进和资金使用有了统一的管理口径。

关键词：工程管理、招采执行、成本管控、施工协同

四、老旧厂区和商业街区：业态升级后的运营数据决定成败

厂区和商业街区改造后能活成什么样，取决于招商和运营。

功能转换和业态升级意味着引入新的产业和商业形态——旧厂房变成文创园区或写字楼，老商业街改造成特色商业街区或体验式消费空间。

改造完成之后，招商节奏、租约结构、收费管理、商户经营状况，才是衡量改造效果最直接的依据。

招商环节的数字化价值在于：根据片区的客群画像和消费能力，辅助判断业态组合方向。引入餐饮还是文创、招连锁品牌还是本地商户，租金定价区间在哪里，这些过去主要靠招商团队的经验和走访，现在有了数据支撑，判断依据更具体。

签约之后的租约管理、账单生成、收缴跟踪、商户服务，是商业运营的日常。出租率、收缴率、坪效、商户留存率这些核心指标，如果还在月末手工汇总，等到需要做资产估值或准备REITs时，调数据的时间比解决问题还长。

运营数据积累到一定程度，这些改造后的资产就有了进入资本市场的基础。REITs审核关注连续、可验证的经营记录——NOI的核算逻辑、出租率的数据来源、租约的执行情况，日常做好记录，退出的时候就从容得多。

宝武集团旗下的宝钢、武钢、重钢、八钢等钢铁产业园区，就是老旧厂区改造的典型场景。厂区空间跨度大、业态转换需求明确，从原来的生产基地转型为产业园区或商业空间，招商租赁、合同收费、物业管理的管理需求比一般的写字楼项目更复杂。竞优为这类项目提供了数字化支撑，为长期运营和资本化准备提供了扎实的数据基础。

关键词：商业运营、招商管理、租赁收费、REITs数据

五、城市体检之后：定计划、排优先级、组织招采

文件要求改造前开展专项体检，这是1500个项目推进的起点。但体检本身只是数据采集，采集之后怎么用是关键。

体检结果出来了，片区内哪些区域老化最严重、哪些设施短缺最突出、哪些街区功能活力最弱——这些需要排出改造的优先级和实施时序。一个片区可能同时存在多种问题，但预算和施工力量有限，先改什么后改什么，效果和效率的差别很大。

计划排定之后，招标采购是下一个环节。改造项目的招标涉及工程施工、材料采购、设计咨询、设备安装等多类合同，合约规划怎么编、供应商怎么选、合同执行怎么跟踪、结算怎么核，每个环节都有对应的管理需求。

把体检数据、改造计划、招采执行串在一个体系里，问题发现之后有计划承接，计划落地有合同追踪，合同执行的情况反过来验证体检判断是否准确。

关键词：城市体检、项目计划、招采管理、合约规划

六、竞优软件在城市更新中的实践

竞优软件专注不动产数字化近四十年，服务过中海、万达、绿城、金茂、武汉地铁等企业。业务覆盖投资开发、成本工程、资产管理、招商租赁、物业服务。

城市更新项目的时间跨度长，业务链条广。数字化对于不同阶段的需求是这样衔接的：

改造前，资产的权属、现状、历史信息纳入统一的数据库，投资决策有了完整的信息基础，摸底工作有据可循

建设中，工程管理和成本管控在一个平台上协同，进度、变更、签证、招采实时关联，成本超支实时预警。

改造后，招商租赁和商业运营线上化，出租率、收缴率、坪效等指标持续可追踪，日常运营有序展开。

再往后走，运营记录已经在系统里持续积累，REITs审核所需的NOI核算、出租率统计、租约执行情况随时可调，资产进入资本市场的准备周期大幅缩短。

1500个项目只是起点。城市更新的重心已经从把旧的改好转向让资产持续产生价值。改造是手段，运营才是目的。管理的基础打得越牢，城市更新的路就走得越远。

如果你正在做老旧街区改造、片区开发或存量资产盘活，想了解数据怎么贯通投资、建设、招商、运营各个环节，留言获取对应的解决方案。

关键词：不动产数字化、竞优软件、资产管理平台、REITs数据

常见问题

Q1：老旧街区改造前的城市体检具体包含哪些内容？

城市体检主要覆盖房屋和市政基础设施老化状况、公共服务和公共空间短缺程度、功能产业和发展活力等维度。体检结果用于确定改造范围和实施时序。数字化平台能在体检阶段建立片区级资产台账，让采集的数据不只是存档，还能直接用于投资测算和改造优先级排序。

Q2：老旧生活街区改造的资产盘点需要做到什么程度？

盘点需要覆盖片区内每处公共设施的面积、权属、使用状态、维护记录。口径统一是关键——同一个设施在街道办、房管、物业台账里的名称和面积往往不一致，盘点的第一步是把这些信息对齐。盘点完成后形成的资产台账，既服务于改造方案的设计，也为改造后的运营管理提供基础数据。

Q3：交通枢纽站城融合改造的工程管控为什么复杂？

这类改造涉及铁路、交通、规划多个部门和多个参建单位，标段交叉施工、隐蔽工程多、变更频繁。工程管理、招采执行和成本管控需要在一个体系里完成，进度和成本实时关联，减少纸质流程带来的信息滞后和多方协调中的信息差。

Q4：改造后的资产如何为REITs发行做准备？

REITs审核关注连续、可验证的运营记录，包括NOI的核算逻辑、出租率的数据来源、租约执行情况等。改造完成后，项目方需要在日常运营中系统化记录招商、租赁、收费、能耗等数据。数字化平台确保这些数据从运营阶段就开始积累，资产评估和退出时可直接调用。

Q5：竞优软件在城市更新领域的服务能力有哪些？

竞优软件提供覆盖投资开发、成本工程、招商租赁、收费物业到资产管理的数字化解决方案。在城市更新场景下，能帮助项目方完成改造前的资产盘点、建设中的工程成本管控、改造后的招商运营管理，以及REITs等资本化路径的数据准备。服务过中海、万达、绿城、金茂、武汉地铁等企业。

相关阅读与关键词

老旧街区厂区改造提升指导意见、城市更新十五五规划、城市体检、资产盘点、工程成本管控、商业运营管理、REITs数据、不动产资管数字化

2026.10.27 竞优软件