北京旧百货商业的蝶变：从“关着门的老商店”到“打开门的城市客厅”

很多人都开玩笑说北京的友谊花园是“最像上海的地方”。秋日午后，暖阳铺满友谊花园的草坪，不少年轻人随意坐在折叠躺椅上，不赶行程、不必消费，静静晒着太阳。咖啡香气随风漫开，复古老物件与新潮门店相映成趣，有人举着相机在老窗前定格画面，有人围坐闲谈，松弛自在的氛围，正是大家口中的chill（松弛惬意）。

2025年深秋，改造后的友谊花园。

很难想象，一年多前这里还是一座空置率高达80%的老百货。如今，31家首店、概念店落户院落，工作日客流稳定在6000人次，周末突破1.3万人次。

从“关着门的老商店”到“打开门的城市客厅”，友谊商店的转身，不只是一次商业更新，更是北京市以“更新+治理”双向赋能，点亮低效存量空间的生动城市实践。

2026年夏季的友谊花园。

改造前：把民意想在方案前面

提起友谊商店，不少老北京人都有着特殊记忆。这座老牌涉外地标曾被称作“民间外交家”，见证着对外商贸往来的岁月变迁。随着时代发展，传统经营模式难以适配新的消费需求，园区发展陷入困局，1万平方米的后勤院落被围墙阻隔，库房、车场、传达室长期闲置，与繁华的街区相互割裂。一边是存量资产沉睡，另一边是核心区域公共休闲绿地紧缺，白领、居民缺少就近休憩的开放空间，老地标的转型迫在眉睫。

北京市朝阳区建外街道地处CBD核心区，周边商务楼宇密集，白领、外籍人士、居民和游客交织，公共休闲空间本就稀缺。街道没有简单将改造视作企业自主项目，而是纳入辖区城市更新整体布局，依托“楼域共平台”机制，组织产权单位、运营方、设计方、社区居民、楼宇代表共同会商，提前研讨院墙拆不拆、空间开不开放、业态怎么配、外摆怎么管、客流怎么疏导。改造从一开始就摒弃大拆大建思路，紧紧围绕“修旧如旧、开放共享、多方共治”谋划推进。

“城市更新不能只算企业账，还要算民生账、环境账、长远发展账。”建外街道相关负责人说，“我们的思路很明确，不代替市场主体做经营，项目交由市场运营，但街道不会放手当旁观者。”街道要做的就是打通堵点、搭建平台，让这片空间真正服务城市、服务居民，契合年轻人的生活方式。

于是，友谊商店的改造从“拆墙”破题。封闭多年的院墙被打开，昔日后勤大院变身免费开放的友谊花园；800平方米废弃露天车场改造为草坪，园区出入口衔接城市慢行系统，纳入建外Citywalk（城市漫步）漫步线路，市民无需消费即可享受休憩空间。

改造过程中，项目保留老机房、老冷库的建筑肌理，老灰砖、旧门窗、复古牌匾与老物件重新融入新空间。这种“旧时光+新场景”的组合，让老建筑迅速焕发出全新气质。大型二手奢侈品线下首店“超级转转”、环保生活方式品牌“素然”、国际青年旅舍“好客舒旅”等标杆业态相继落地。

“之前听说这里是封闭大院，没想到改造之后不用消费就能进来，闹市里有这么一块地方，很难得。”附近写字楼的王先生说，午休时他总爱来这里坐坐，卸下忙碌，心绪才能松弛下来，这也是他偏爱友谊花园的原因。

改造中：把堵点解在开工之前

图纸落地的过程中，各类现实难题接踵而至。建外街道坚持不插手商户具体经营，针对市场主体难以独立破解的堵点难点，主动靠前发力、提前化解，为项目改造扫清障碍。改造开工前，街道便完成友谊商店后侧路面翻新、围栏提质等环境提升工作，补齐基础设施短板，为后续施工打下扎实基础。

改造过程中，不少意向入驻商户面临电力增容流程烦琐、装修工期紧张、施工与试营业筹备相互冲突的问题。秀水社区网格党组织主动对接，联动区级相关部门优化审批流程，创新推出“分段作业+错峰施工+临时供电”方案，错峰开展管线改造、电力升级，最大限度降低噪音、扬尘影响，兼顾改造进度、商户筹备与周边居民生活安宁，实现改造提质、商户稳营、民生安宁三方兼顾。

“属地街道全程协调，帮我们解决了很多单打独斗啃不动的难题，让我们可以安心打磨空间、运营品牌。”友谊商店相关负责人表示，运营中不强行统一风格，尊重老建筑本身的底蕴，包容不同主理人、不同品牌的创意表达，让这片老空间持续生长出属于年轻人的活力，让到访者不只是消费，更能感受松弛自在的氛围。

昔日闲置的传达室、职工食堂、维修间、库房相继活化利用：老传达室变为BERRY BEANS咖啡店，老食堂改造为阿招鸡煲，维修间化身铁手咖啡制造局，老旧库房转型餐馆酒馆。园区70%入驻品牌为北京首店、概念店，差异化布局避免同质化竞争，构建起“食、购、娱、医、展、住”完整生活场景。

“周末、节假日，门店前都要排起长队。”友谊商店相关负责人介绍。今年国庆假期，项目销售额达1354.22万元，接待客流84811人次，不少国内外游客专程前来打卡。

开业后：把治理融入日常之中

“一个好的城市更新项目，不该只是开业时热闹，而要在运营后持续和社区发生关系。”建外街道相关负责人说，“我们推动公益活动、社群交流和公共空间结合，就是想让友谊商店不仅属于消费者，也属于周边居民、白领和更多普通市民。”为了更好地服务周边人群，建外街道完成了包含友谊商店在内的726处公共场所无障碍设施改造，配套完善坡道、扶手、标识，打造全龄友好的游览场景。友谊花园正门两侧、园区北门均完成无障碍坡道新建及优化，保障入口通行便捷，方便人流进出。

随着项目人气持续走高，一些配套短板随之凸显。车位资源紧张，客流上涨带来突出的停车难题。街道再次依托“楼域共平台”，对接北京国际俱乐部、北京广播大厦、英皇中心等周边楼宇物业，反复沟通协调，最终整合150余个共享停车位面向访客开放，有效缓解停车压力，破解项目持续运营的关键瓶颈。

此外，客流持续攀升后，安全生产、消防安全、外摆秩序、群众诉求、人流疏导等新问题也随之而来。街道将园区纳入常态化安全检查清单，厘清夜间经营、外摆管理、客流疏导的责任边界，压实运营主体责任；依托接诉即办机制快速响应群众诉求，及时化解矛盾，在商业活力和社区安宁之间找到平衡点。

据介绍，曾经空置率80%的园区一期实现100%满租，企业大幅减亏脱困，2026年销售额有望突破5亿元。友谊商店二期改造正稳步推进，两栋原办公楼宇完成回收自营，计划新增品牌商户20余个、绿化面积1020平方米，打造升级版青旅和无界街区，预计2027年6月底对外开放。

“友谊商店的成功实践，不只是一个项目的出彩，更是一套可复制、可推广的存量更新治理样本。”建外街道相关负责人表示。下一步，建外街道将持续推动辖区范围内更多老旧楼宇、封闭院落、低效闲置空间迭代焕新，让每一处存量空间都能焕发全新活力，让老地标、老街区持续书写朝阳高质量发展的新故事。

原标题：《北京旧百货商业的蝶变：从“关着门的老商店”到“打开门的城市客厅”》