北京买房：理清思路，购房建议2046

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我们就是在比较学区房和民办校的成本啊，朝外的特长就是英语，可买一套学区房的成本却是至少300多万，您说溢价就要100万，这成本很高了。而民办国际校虽然学费高，但也不过是一年10多万，还都是外教在教。其他的费用无论公立私立都是一样的，就算100万也足够读完小学初中了，所以我们才犹豫。

A：

1、这看您自己的考量吧，我只能是提供几个参考点而已。

2、朝外的名字虽然是外国语学校，但不是说学校只擅长英语。或者说只要是在北京能成为公立名校的，除了英语之外，数学也是必须很强的，然后是语文。也就是名校必须是语数英都强，否则根本就不可能在中考中取得好成绩。

3、学区房的价格和溢价您说的差不多吧。但这不是纯消费啊，用完了学位就可以卖房，这笔钱是有可能都收回来的。就算溢价部分有点儿降低也不会太多，以100万来说，就算大盘房价不涨，溢价每年降低个10来万到头儿了。

4、您说的国际校10多万只是学费，但其他的费用可是肯定远超公立校的。食宿+校服+各种活动和游学什么的，一年下来20万算少的，30万正常，再高了也不特殊，否则人家股东凭什么盈利啊？

另外还有孩子的日常生活消费。能上国际校的至少中产以上，您觉得这些孩子凑一块儿能讨论艰苦朴素吗？

5、外教怎么说呢？看运气吧。只能说有可能遇到很好的外教，但这种学校的师资不稳定，流动性很大的，一学期换几拨老师不是新鲜事儿。

以其他科目的老师来说，绝大部分的水平不如公立校，或者说至少没有公立校老师的经验丰富。也可以这么说，在民办校任职的教师中，大部分都是因为进不去公立校，所以才没辙的暂时在民办校的，一旦有机会，哪个老师不愿意进编制啊？

再说一句外教吧。您觉得在异国教母语的人中，哪种人居多？他们但凡有其他谋生手段，至于去国外教母语吗？还多说一句，前几年对外教行业进行了大整顿，因为有很多在国外有过前科的人混了进去，发生了不少案件。现在的整顿后果应该好了很多，但是否能达到公立校教师的素质+专业的程度，您自己判断吧。

6、简单就这情况，我没什么建议，只是列出来供参考。

仅供参考。

二

Q:

我2012年刚到北京时租的就是7克拉的房，当时是新房，开间租2000多，我和同学合租两居是1500。当时好像是2.2万一平，我刚才在**上看这里竟然还是卖2万多的居多，高的可能是loft的3万多到4万。

感觉和十多年前价格没变化，但租金肯定是上涨了，我找不到我当年的户型了，但应该是至少租5000了，您认为如果买下的话有投资价值吗？

A：

1、7克拉是50年的商住公寓，应该是2010年就开盘了，一直是平层2万多loft3万多。2012年应该是最后一期了，均价应该是2.2万左右吧。这里的层高相对高，3米以上，所以有的业主给装修成错层了。其他没什么特殊的，就是典型的商住公寓。

2、现在的价格和租金我不清楚，但如果是您说的情况，那就等于是十多年没涨价呗。或者说在2017年326新政之前涨的很多，但限售之后又跌回来了。

假定现在是2.5万一平吧，50平的125万。租金如果是5000，那租售比就是250，毛租金回报率4.8%。这相当高了，即便扣除物业费取暖费和空置期，收益率也至少3.5%左右，远远超过同期银行存款利息。

3、所以如果是注重租金收益率的话那就买，只是考虑好产权到期后的续缴土地出让金的问题。按现在上海广州的政策，到期后是按照同期土地基准价的70%缴纳。

那假定北京也是这政策，简单算个账吧。现在北京的基准价还是2021年的，7克拉所在板块应该是7级地区，商办用地1.5万一平（楼面价），打7折就是1万出头。但这是50年的价格，分摊到每10年是2000块钱。

也就是说，这种公寓的土地到期之后，每平米每十年要续缴2000块钱，20年的话就是4000多。以现在均价2.2万一平来说，是否觉得划算（结合租金）就得您自己判断了。

4、另外还有房产税问题，商业用地是一直都有成熟的法律，只是一直没征收。但如果要征收住宅的，大概率会先从商住公寓开始收，年租金12%或购入价的0.84%。这也是您自己判断吧。

再其他还有一种风险就是政策限制，毕竟商业地产在理论和法律上是不能当住宅使用的，以后是否会严格限制不知道，只能自己判断。

5、简单就这情况吧，我没什么明确建议，只能是自己来权衡了。常规建议是如果想投资公寓，那最好先看70年产权的，收益率跟50年的差不多，但没有单独的风险。

仅供参考。

三

Q:

我周末去看了天龙华鹤、设计师广场和宝隆公寓，都是小户型和loft。但回来后突然发现有个城市经典小区，当时没注意，南向的开间（厨卫斜边）也38平，130万，这会不会保值更好些？另外天龙华鹤有一套房比较满意，但就是这100多部电梯太让人崩溃了，我上楼下楼的时候都看见有网红在拍段子，感觉这是严重影响保值的败笔。

A：

1、城市经典也属于公寓啊，只不过算早期的而已。当年叫商务公寓，也是塔楼形式+没什么社区环境，跟后来的70年公寓没有本质的区别。

城市经典应该是1994年前后就开盘了，开发商也是女强人，北京第一个在电台做广告的楼盘。另外这里是西南四环第一个公寓项目，也是当时全北京最便宜的外销公寓，只不过汇改后用人民币结算了，5000左右。

这价格比同时期的怡海花园可贵多了，但到今天才单价3万左右，这价格走势您觉得算保值好的吗？

2、所以我建议还是多考虑自住吧，没必要非得为了保值而纠结。本身这些小区就都是公寓开间儿，自住为主，投资性都不是太强。或者说从租金角度很合适，升值保值什么的不占优。

3、天龙华鹤的电梯怎么说呢？习惯就好了，据说所有外卖员第一次来这里都懵逼，但有几次就熟门熟路了。网红拍段子对价格走势没多大影响，反倒是能增加知名度，来看房的越多才越好呢。

4、其他我没什么可说的了，房子本来就是用来住的，还是多考虑自住吧。如果更注重保值，那常规建议是看普宅小区，如果是长期持有，老破小的价格走势相对稳妥，只要没硬伤就一般不吃亏。但老破小的劣势是流动性弱，着急出手的时候不好卖。

仅供参考。

四

Q:

那再问，前门前酒店公寓，52平，200万，租金4500，如果到期了，按照上海或广州的政策要补交多少土地出让金？

A：

1、前门前，这地段儿肯定是一级地区了，基准价大概率是3.5万。按照上海的政策是打七折，3.5*70%=2.45万一平米。

2、不过前门前多少年的土地年限啊？这地段儿应该是40年的。那如果是一次性续缴20年的，就是每平米12250块钱，52平就是42.5万。续交十年的话那就是再砍一半，续交21万左右。

或者说是每年2万左右吧，最高续交20年，这就看自己觉得怎么交钱合适了。一次性交20年的优势是不用担心以后涨钱，劣势是一次性交钱多。交10年的优势是交钱少，劣势是10年后有可能基准地价又上涨了。

3、土地出让金跟租金没什么关系。或者说无论是否续交出让金，租金在短期内都不会有变化，时间长了才有可能向租户转嫁呢。

仅供参考。

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