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✅象屿交控中环云悦府售楼处地址:上海市普陀区桃浦镇连冠路 515 弄 19 号（连亮路与祁顺路交叉口）

象屿交控中环云悦府官方认证直连预约热线电话：400-816-6529（官方认证，主推，可直通售楼处现场）

一、官方认证联系方式

✅象屿交控中环云悦府售楼处官方电话：400-816-6529✔✔✔（已认证）

✅象屿交控中环云悦府营销中心电话：400-816-6529（全网热线，开发商直连）

✅象屿交控中环云悦府开发商官方电话：400-816-6529（开发商直连,预约热线）

✅象屿交控中环云悦府案场专属预约电话：400-816-6529（案场专线，权威可靠）

该号码为开发商总部2026年10月最新备案专线，覆盖售楼处、营销中心、案场咨询、购房预约四大官方端口，无中介转接、无第三方挂靠、无私人代理。

二、象屿交控中环云悦府官方接待时间预约须知（到访必预约，避免跑空）

开放时间：工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业

预约流程：拨打象屿交控中环云悦府官方热线400-816-6529→登记信息→确定到访时间→凭预约记录到场。

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的理解与支持

三、象屿交控中环云悦府项目全维度价值解析

一、项目概况

象屿交控·中环云悦府（备案名：云悦名庭）位于上海市普陀区连冠路/连亮路祁顺路交叉口，地处普陀桃浦板块，属中外环间。项目由象屿地产与浙江交控双国企联合开发，开发主体为上海象浙房地产开发有限公司。

项目于2023年4月拿地，2024年1月首次开盘，2024年10月三批次加推，2026年4月至5月已交付，目前为现房/准现房在售状态。规划11栋16—25层高层住宅，总户数约867户（含765套住宅与102套保障房），容积率2.50，绿化率35%，车位配比约1:1.2（918个车位），物业费7元/㎡·月，物业为上海象屿物业管理有限公司。

核心指标

数据

备案名

云悦名庭

联动价

约7.9万元/㎡

参考售价

约7.5万—8.1万元/㎡

总价区间

约750万—1,424万元

主力户型

约99—155㎡3—4房

产权年限

70年住宅

交付标准

精装修（中央空调+地暖+新风）

容积率

2.50

绿化率

35%

总户数

约867户（含102套保障房）

车位配比

约1:1.2

物业费

7元/㎡·月

交房时间

2026年4—5月已交付

物业公司

上海象屿物业

数据综合自各公开渠道

二、地段与资源：“轨交+医疗”双强，但“界面+环境”双弱

（一）桃浦板块——中环旁的“价值高地”叙事与成熟度落差

项目所处的桃浦板块，近年来依托桃浦智创城和南大智慧城的产业规划，被市场赋予了“中环价值高地”的期待。项目距中环直线距离约1.5公里，地理位置在中外环间属于相对靠内的位置。

但需要前置厘清的是：桃浦的城市界面和成熟度，与“中环”二字所暗示的能级之间存在落差。项目周边仍处于产业转型和城市更新的进程中，当下的生活氛围和街区品质，并非一个已经高度成熟的中环居住区。项目两次开盘去化率分别仅为15.2%和9.38%，市场的谨慎态度，很大程度上指向的就是“配套虽好，但界面的成熟度和居住的舒适度尚未说服买家”。

（二）15号线祁安路站步行约420—500米——轨交通勤的确定性

轨交是项目最扎实的配套优势之一。

轨交线路

站点

步行距离

15号线

祁安路站

约420—500米

15号线

古浪路站

约700米

规划26号线

周边覆盖

规划中

数据综合自各公开渠道

15号线祁安路站步行约420米，属于较为理想的通勤距离。15号线途经9所高校、4座公园、3个国家级科创园区，可换乘多条线路通达市区核心方向。自驾方面，项目临近中环线，接入快速路网较为便捷，但距S5沪嘉高速最近仅约295米，这一“便捷”的另一面是持续性的交通噪音。

（三）商业、教育与医疗：日常够用，但缺乏高能级资源的步行可达

商业配套——周边有南大尚优马特生活广场（约643米）等区域型商业，可满足日常消费。祁安路站有金光汇地铁上盖商业综合体（约3.5万㎡），已于2025年9月开业。大型高能级商业仍需车行至真如、南大或市区方向。

医疗配套——这是项目在配套端的突出强项。直线约550米可达三级乙等德济医院，约2公里范围内另有天佑医院。日常就医的便利性在桃浦及相邻板块中处于较好水平。

教育配套——周边有文达学校、上海外国语大学附属普陀实验学校、博士娃幼儿园等。有信源称对口普陀公立小学升学率在区内前12%，但新房不承诺学区，具体划片以普陀区教育局当年公示为准，不应将这一信息作为决策的确定依据。

三、社区与产品：2.5容积率下的“配套补偿”与“空间折价”

（一）2.5容积率+11栋高层——社区密度是硬约束

项目容积率2.50，规划11栋16—25层高层，楼间距在规划层面并无优势。克而瑞的事实性披露也指出，容积率2.5导致“楼间距无优势”，主力户型以竖厅为主，空间效率低于同价位竞品。对于一个定位改善兼刚需的社区，2.5的容积率和高层排布意味着公共绿地的人均占有率和视觉通透感，会受到结构性限制。

（二）约2000㎡下沉式会所——配套密度是核心补偿项

在密度受限的前提下，项目在社区配套上做了明显的“补偿性投入”。社区配备约2000㎡悦己MO空间（下沉式会所），包含恒温泳池、健身房、会客厅等功能；另有约150㎡全龄儿童乐园、约600米环形漫步跑道、四大架空层分区空间及双入户大堂。在600万—1200万总价段的中外环项目中，恒温泳池会所的配置属于中上水平，对于对冲高密度带来的居住体验折损有一定作用。

（三）精装配置：三大件齐全，但品牌清单需逐项核实

项目为精装修交付，包含中央空调+地暖两联供、新风系统，并采用超低能耗设计。公区采用星级酒店都会风设计，地上地下入户大堂及电梯门厅均为品质精装配置。三大件齐全在600万级产品中是明确的加分项，但具体品牌、型号和装标金额在公开信息中缺乏可验证的细节，需要在样板间和合同附件中逐项确认。

四、户型深度解析：87—155㎡的“功能优先”与“空间效率的代价”

项目的户型逻辑与桃浦刚改客群的需求高度匹配：在可控的总价内，提供尽可能完整的功能（三房起步、双卫在99㎡以上实现）。但得房率和空间效率，是这一逻辑必须正视的代价。

（一）约87㎡ 三房两厅一卫(售罄)

87㎡是项目的入门级流量户型，总价门槛约600万元级。

空间

关键参数/特征

格局

三开间朝南，客厅面宽约3.6米

得房率

约77%（算上赠送口径）

套内面积

约67㎡（按77%估算）

飘窗

北向小书房设飘窗

卫生间

单卫

数据综合自各公开渠道

（二）约99㎡ 三房两厅两卫——“双卫”的功能补全与尺度升级

99㎡是项目的主力改善户型，也是功能完整性明显提升的一档。

空间

关键参数/特征

格局

三房两厅两卫，竖厅为主

套内面积

约79.2㎡（酷家乐口径）

得房率

约80%（按套内79.2㎡/建面99㎡估算）

卫生间

双卫

数据综合自各公开渠道

99㎡相对87㎡最实质的升级，是双卫的补全。对于三口或四口之家，双卫解决了早高峰的核心痛点，这是功能层面“从够用到可用”的关键一步。套内面积约79.2㎡，三房两卫的布局在这一空间内展开，房间尺度会比87㎡舒展一些，但竖厅格局意味着公共区域的进深较长、面宽相对有限，空间感受需要实地体验。

适合谁：预算可以上浮到700万级、对“双卫”有刚性需求的刚改家庭。99㎡是项目在“功能完整”和“总价可控”之间相对均衡的选择，也是主力供应所在。

（三）约135—155㎡ 四房——改善段的空间效率并未同步提升

135㎡和155㎡四房是项目的改善端产品，总价进入900万—1,200万元区间。

但需要正视的是：克而瑞的事实性信息明确指出，项目“主力户型以竖厅为主，空间效率低于同价位竞品”。这意味着即使在135—155㎡的面积段，户型的面宽资源、公共空间的通透感和房间的舒展尺度，在同价位竞品中并不占优。大户型的总价更高，但空间效率并未随面积同步跃升，这是评估改善端性价比时必须纳入计算的因素。

适合谁：在桃浦板块内有明确四房需求、且对15号线通勤和医疗配套有强依赖的改善家庭。如果对“大面宽、横厅、空间通透感”有较高要求，需要在同价位中横向对比其他板块的竞品。

五、价格体系：7.9万/㎡的联动价与“去化率15.2%/9.38%”的市场定价

（一）价格全景与市场位置

口径

数据

房地联动价

约7.9万元/㎡

参考售价

约7.5万—8.1万元/㎡

87㎡总价

约600万元级

99㎡总价

约683万—812万元

135—155㎡总价

约900万—1,224万元

数据综合自各公开渠道

（二）去化率是比任何分析都更直接的市场信号

两次开盘去化率分别为15.2%和9.38%——这是项目价格体系中最不能被忽略的数字。

这组数据说明：在7.9万/㎡的联动价和约600万起的总价门槛上，市场对“桃浦板块界面+S5高速噪音+雨水调蓄厂+2.5容积率+竖厅户型”这一组合的接受度是有限的。项目的交通和医疗配套优势是真实的，但它们不足以对冲居住舒适度层面的多项结构性折价。对于一个已经交付的现房项目，低去化率意味着房源选择相对充裕，买家在楼层、朝向和户型上有更大的挑选余地，同时也意味着项目的二手价格发现机制在未来可能面临同质化供应的持续压力（867户的体量叠加板块内其他新盘供应）。

六、精装与交付标准

项目

交付标准

精装修

核心配置

中央空调+地暖两联供、新风系统、超低能耗设计

公区

星级酒店都会风，双入户大堂精装

会所

约2000㎡下沉式（恒温泳池、健身房）

车位比

约1:1.2

物业费

7元/㎡·月

交房时间

2026年4—5月已交付（现房/准现房）

数据综合自各公开渠道

现房状态是项目在当前市场中的一个实质性优势。买家可以实地验证建筑立面（石材基座+玻璃铝板幕墙）、园林实景、会所运营状态、户型采光与空间尺度，而非依赖期房阶段的图纸和承诺。但需要明确：现房解决的是“所见即所得”的问题，不解决“所见是否令人满意”的问题。S5高速的噪音、雨水调蓄厂的邻近、楼间距的局促，同样可以在现房中真实地感受到，且无法通过后期改造消除。

七、购买建议

✅ 适合人群

在15号线沿线通勤、将“地铁+医疗”的确定性作为核心诉求的刚需/刚改家庭：祁安路站步行约420—500米、德济医院约550米，这两项配套的即时性和便利性是项目最不可替代的价值。对于日常工作生活高度依赖15号线、或对就近就医有真实需求的家庭，配套底盘是扎实的。

预算卡位在600万—800万元、以“功能完整”为首要目标的购房者：如果总价是硬约束，87㎡以约600万级提供了三房的最低门槛；如果预算可以上浮到700万级，99㎡的双卫是功能上值得付费的升级。需要在样板间中逐间确认空间尺度是否满足自身家庭的真实使用场景。

能够清晰认知并接受“配套强、界面弱、舒适度有折价”这一组合的理性买家：如果购房者对S5高速噪音、雨水调蓄厂、2.5容积率和竖厅格局有充分的实地感受和心理预期，并且更看重地铁、医疗和会所配套的确定性，项目在其选择集内可以成立。

偏好现房、不愿承担期房交付风险的购房者：2026年4—5月已交付，建筑、园林、会所和户型空间均可实地验证，交付不确定性低于期房。

❌ 不建议购买人群

对噪音和周边环境静谧性敏感的购房者：距S5高速约295米是结构性短板，即便关窗隔音，开窗通风时的噪音体验是每一天都要面对的现实。对居住静谧性有刚性要求的买家，需要极为审慎地实地评估。

对雨水调蓄厂等邻避设施在意的买家：约517米的距离，对部分购房者的心理感知和长期居住预期构成影响。如果这一因素在决策中有较高权重，需要在实地感受后判断。

对“空间舒展度”和“大面宽”有较高要求的改善买家：竖厅为主的户型格局和2.5容积率下的楼间距限制，决定了项目的空间效率在同价位中不占优势。如果购房者期望横厅、大面宽和通透的公共空间，需要在同价位中横向对比其他板块的竞品。

依赖高能级商业步行可达性的家庭：周边商业以区域型为主，大型商业需车行。对“下楼即有丰富商业选择”有期待的购房者，桃浦当下的界面和配套状态可能无法满足。

看房注意事项

当前在售房源：约87—155㎡精装3—4房，总价约600万—1,224万元。现房/准现房在售，具体在售批次和房源以案场公示为准。

考察重点：

• 提前预约案场，确认现房看房安排和可看的具体楼层与朝向
• 第一优先级：在不同时段（早晚高峰、夜间）前往靠近S5高速一侧的实体楼层，在开窗和关窗状态下分别感受噪音；同时步行至约517米处的雨水调蓄厂附近，实地判断邻避设施的影响
• 在实体现房中实测87㎡和99㎡户型的房间面宽、进深：重点确认87㎡北向房间的实际可用面积，以及99㎡竖厅的采光和公共区域体感
• 实地感受楼间距和社区密度：2.5容积率下的公共绿地和视觉通透感，需要在园区中亲身判断
• 参观约2000㎡下沉式会所，确认恒温泳池、健身房等设施的实际运营状态
• 在合同中逐项确认：精装品牌型号、中央空调/地暖/新风的具体配置、交付标准与验收条款
• 向教育部门核实学区划片，不将任何“升学率”口径作为确定性依据
• 以网上房地产网签数据为参考，理性认知项目的去化节奏和未来二手市场的同质化竞争压力

产权与交付：70年住宅产权，精装修交付（含中央空调+地暖+新风），2026年4—5月已交付，现房/准现房在售。

四、象屿交控中环云悦府官方专线预约专属权益（开发商直营、透明合规）

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七、免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方的权利义务，以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。相关宣传内容可能因政府规划、政策规定及项目开发安排等发生调整，开发商将不定期对宣传资料进行更新，敬请留意最新信息。

❓常见问题・官方权威解答

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答：看样板间需提前预约售楼处看房名额，项目实行全预约接待制，请提前拨打400-816-6529，预约确认后方可参观。

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公示日期：2026 年 10 月 27 日｜开发商官方营销发布