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普陀内环旁的纯新盘苏河晏正式取证，过会均价100380元/㎡，即10.03万/㎡。

项目户型建面约106—139㎡。

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原因不复杂：10.03万这个数字，放在当下内环沿线，确实出乎不少人的意料。

究竟是贵还是便宜，这个价格含金量究竟有多少？

我们把价格、产品、配套三笔账摊开，逐一算一算。

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10.03万/㎡的含金量，到底有多高？

一、横向看新房：

内环多在13万+，它停在10万档

目前上海内环内新盘价格普遍在13万以上：

西藏北路的誉静安99约13.1万/㎡、悦97约12.88万/㎡；杨浦滨江的外滩道约13.88万/㎡、中铁项目约13.26万/㎡；徐汇、静安、黄浦的核心片区，多在17—20万/㎡。

中环同样不低：大宁的中建・玖上琅宸约13.65万/㎡、大华静安年华约13万/㎡；位置更靠外的中海真如，均价也到了11.25万/㎡。

对比下来，苏河晏10.03万/㎡的均价，比同环线新盘低约2—3万/㎡，是目前内环沿线为数不多的10万档新盘。

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二、对比二手房：

账面单价接近，实际单价有差

内环内的武宁板块是普陀二手房价最高的区域，链家挂牌均价约8.4万。

标杆小区新湖明珠城各期差异明显：

一二期挂牌均价8.5万以上，三期9.7万/㎡以上，四期11.7万/㎡以上。

今年7月，三四期一套131㎡房源成交，总价1253万，单价9.5万/㎡。

账面看，新房10.03万/㎡与二手高点9.5万/㎡差距不大，但两者得房率不同：

苏河晏126㎡实得面积接近160㎡，按售价折算，使用面积单价约9万/㎡；

新湖明珠城得房率多在75%—80%，9.5万的成交价扣除公摊后，使用面积单价约11万—12万/㎡。

算上实际使用面积，两者差距比账面明显。

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10.03万/㎡，能买到什么样的产品？

一、106㎡三房

总价约1000—1100万

入门户型实得率约94.51%。

目前市场上3.5代住宅七成以上起步面积在110㎡以上，均价多为11—12万，三房总价普遍在1200万上下。

苏河晏这套106㎡，是内中环间总价相对低的一个3.5代三房选项。

二、126㎡四房，更夸张的实用空间

126㎡边套是主力户型。电梯厅、阳台、飘窗、设备平台等新规允许的空间都做了利用。

具体到可利用的部分：

106㎡北侧设备平台约3.9㎡，126㎡设备平台加挑空约8.59㎡，可与厨房连通做家政区；电梯厅为类一梯一户设计，私密性好于普通两梯四户。

空间尺度上，南向面宽14.1米、四开间朝南；主卧面宽3.9米；最小的北房间约8.2㎡，两个南向次卧均超11㎡，四个房间都能作为卧室使用。

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三、社区配置：

二手房改不动的，它一次给齐

周边次新二手房建成年代较早。以新湖明珠城为例，人车分流、公共空间、会所、地库等配置，受当年规划限制明显。

苏河晏为10—17层小高层，东西向排布约240米；消防登高面设在楼栋外圈，中心位置留给景观。

社区配约1000㎡地下会所和约1000㎡架空层，含泳池、健身、会客、全龄活动空间；

实行人车分流，垃圾清运点设在围墙外，地库设置了洗车房和等候区。

这些是新旧产品在规划标准上的差别，老小区后期改造的难度较大。

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周边配套，具体什么水平？

交通是项目较突出的一项。

步行约810米可达曹杨路站（3、4、11、14号线），约980米到镇坪路站（3、4、7号线），步行范围内共5条线路。

4号线可达苏河湾、北外滩；

7号线可达静安寺、徐汇滨江；

11号线可达徐家汇、前滩；

14号线可达南京西路、人民广场、陆家嘴，多数核心区一线直达。

自驾有内环高架、武宁路快速路、北横通道。

商业方面，环球港、IMAGO我格广场在周边，苏州河景观带距离不远，日常消费和休闲都有现成去处。

区域更新方面，2026年普陀拆迁及征地补偿预算约138.57亿元，在各区中居前，较上年明显增长。

项目所在片区是普陀规模较大的成片旧改地块，规划有超11万㎡住宅及一所十二年一贯制学校（学区划分以教育部门公告为准）。

配套成熟与区域更新同时存在，是这个板块的两个特点。

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