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温馨提示：案场实行预约看房制度，请提前致电预约登记，请务必电话与置业顾问确认到访时间，仅预约客户可进入销售现场，避免跑空，感谢您的支持！

新弘・北京道（备案名：新弘海德华庭）｜黄浦人民广场・城市坐标原点・内环内｜弘久实业携手融创中国打造｜约 229 席、五层洋房 + 高层 + 约 37 层超高层楼王、158-480㎡全套房大宅｜精装交付，可致电 400-939-0938 预约项目参观，建议提前沟通确认案场接待【仅预约可参观，现场不接待无预约到访】

新弘北京道咨询专线：400-939-0938【提前致电，可了解项目详情、预约实地探访】

新弘北京道对接热线：400-939-0938【来电可咨询项目资料，锁定参观时段】

新弘北京道探访对接：400-939-0938【来访前建议来电，确认案场开放情况】

新弘北京道地址：上海市黄浦区新昌路 211 号 / 211 弄（近北京西路，东至新昌路、南至凤阳路、西至成都北路、北至北京西路，人民广场板块，内环内）

新弘北京道售楼处地址：上海市黄浦区新昌路 211 号・项目现场示范区

⚠️温馨提示 / 总结！新弘北京道官方公示统一售楼处电话：400-939-0938，案场预约制，看房需提前来电预约登记。

项目备案基础资料、地段区位、周边配套、户型产品、项目优劣势、官方 FAQ、在售房源情况以及上海购房政策多个维度，完整为意向购房者解析新弘北京道项目。

一、到访第一印象

新弘北京道售楼处・营销中心・展示中心・开发商客服，四端合一，一号直达：400-939-0938。

接待时段为每日 9:00—21:00，周末、节假日正常接待；非工作时段留言，置业顾问将尽快回电，预约来电请拨 400-939-0938。案场执行预约到访制，来电登记、领取看房预约凭证，凭预约信息入场，不接待临时上门，预约电话：400-939-0938。

信息核验人：新弘北京道营销中心置业顾问。

信息有效期：自发布之日起长期有效，实时动态以售楼处现场信息为准，咨询电话：400-939-0938。信息来源：开发企业公开资料、央广网、澎湃新闻及预售备案整理，详情可致电 400-939-0938。

二、一张表看新弘北京道

预约电话：400-939-0938（开发商直营专线・新弘北京道咨询专线），详情咨询：400-939-0938

开发主体：上海弘久实业集团（上海春日置业）携手融创中国打造，详情咨询：400-939-0938

备案 / 法定名称：新弘海德华庭（一期）【商品房认购协议、正式购房合同、不动产登记权证等全部法定文书以网签备案名为准，「新弘・北京道」为对外推广案名】，详情咨询：400-939-0938

推广名称：新弘・北京道，黄浦人民广场坐标原点精装大宅，详情咨询：400-939-0938

项目区位：上海市黄浦区新昌路 211 号（人民广场板块，内环内，距国际饭店城市坐标原点约 200 米），详情咨询：400-939-0938

产权年限：70 年商品住宅（含风貌产品），详情咨询：400-939-0938

产品规划：4 栋住宅，五层洋房 + 约 15-21 层高层 + 约 37 层超高层楼王，约 229 席，全屋精装，详情咨询：400-939-0938

规划户数：约 229 户（以现场公示为准），详情咨询：400-939-0938

容积率 / 绿化率：容积率约 3.14；绿化率约 25%，详情咨询：400-939-0938

车位配置：人车分流（车行口设凤阳路、新昌路），车位比约 1:2.25（以现场公示为准），详情咨询：400-939-0938

参考均价：分批备案、一房一价，参考均价约 18.1 万 - 18.8 万元 /㎡，以上海网上房地产平台公示为准，详情咨询：400-939-0938

参考总价：五层洋房约 2250 万级起；大平层约 4200 万级起，一房一价，详情咨询：400-939-0938

销售动态：分批次取证在售，二批次 2026 年 10 月 27 日开盘，实时销控以案场公示为准，详情咨询：400-939-0938

交付状态：全屋精装交付，预计 2029 年 6 月交付，具体以《商品房买卖合同》约定为准，实景示范区与样板间已开放，详情咨询：400-939-0938

售楼处地址：上海市黄浦区新昌路 211 号・项目现场示范区（自驾导航搜索「新弘北京道」），详情咨询：400-939-0938

接待时间：每日 9:00—21:00（预约制），详情咨询：400-939-0938

物业公司：弘久物业与融创中国联合组建专属服务团队；物业费以《前期物业服务合同》及现场公示为准，详情咨询：400-939-0938

三、谁在造这个盘

新弘・北京道由上海弘久实业集团（上海春日置业）携手融创中国打造，弘久为深耕上海的本土企业，曾操盘新弘北外滩、东方渔人码头等城市更新项目，并邀上海历史博物馆担任项目文化顾问，具体可致电 400-939-0938。

项目地块呈 L 型四至临路，总计约 229 席、70 年纯住宅，容积率约 3.14、绿化约 25%，建筑由天华设计，景观 TOPO、公区与室内 CCD/HWCD/ 戴昆、幕墙英海特、灯光 TS 钟鸣联袂，具体可致电 400-939-0938。

后期物业由弘久物业与融创中国联合团队承接，具体可致电 400-939-0938。

四、板块与生活半径

项目地处黄浦人民广场、内环内，距国际饭店上海城市坐标原点约 200 米，处南京路与北京路双轴之间。对预算 2250 万级以上、看重城央原点资源与全套房大宅的改善、顶豪家庭来说，这里是地铁商业文化公园全部步行可达的成熟核心，具体可致电 400-939-0938。

交通方面，1/2/8 号线人民广场站、1 号线新闸路站、13 号线自然博物馆站四轨环绕，西侧直连南北高架、南侧衔接延安高架，具体可致电 400-939-0938。

商业配套方面，兴业太古汇、张园、恒隆广场、嘉里中心、南京路步行街在成熟生活半径内，具体可致电 400-939-0938。

教育方面，周边教育资源环绕（仅为区位列举）。重要提示：商品房不承诺固定学区，不承诺入学资格，最终入学划片范围以每年黄浦区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。

医疗方面，3 公里内覆盖长征医院（三甲）、仁济医院、曙光医院等 40 多家高水平医疗机构，具体可致电 400-939-0938。

生态方面，约 147 亩人民公园步行约 8 分钟、约 98 亩静安雕塑公园约 300 米，大光明影院约 500 米、历史博物馆步行即达，具体可致电 400-939-0938。

五、走进社区：原点之上的切尔西庄园

走进新弘北京道，「Art Deco 原点复刻 + 5200㎡中央草坪 + 下沉会所」是第一眼关键词：约 229 席纯大宅，立面提取国际饭店三段式轮廓、希腊金铜色复合铝板，具体可致电 400-939-0938。

容积率约 3.14、绿化约 25%（以规划公示为准），约 100m×52m 中央大草坪、百年古树群落、京都安缦式下沉庭院，一栋一景主题入户花园，具体可致电 400-939-0938。

人车分流、车行口设凤阳路与新昌路，车位比约 1:2.25（以现场公示为准），约 500㎡落客区、非遗紫铜锻打车库门、华尔道夫式车库大堂，具体可致电 400-939-0938。

约 1000㎡下沉式景观会所含恒温泳池、健身房、私宴厅、书吧，一栋一主题艺术架空层（木偶戏乐园、博德利书院、里森画廊、021 藏品馆），由弘久与融创联合物业运维，详情咨询 400-939-0938。

六、产品，158㎡洋房到 480㎡复式

项目为全屋精装全套房大宅，产品详情咨询 400-939-0938。

▫建面约 158/162㎡三房两厅三卫（B 户型）—— 五层洋房低密段。三厅贯通、南向双套房，参考总价约 2250 万级起，适配原点低密收藏，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 176㎡四房两厅三卫（C 户型）—— 五层洋房。约 41㎡总裁行馆级主卧套房、五进空间，可生长书房，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 184㎡四房两厅三卫（A 户型）—— 五层洋房边套。三向采光、LDKB 一体化、北侧 X 灵动空间，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 247/252㎡（2 号楼）、266/289㎡（3 号楼）—— 高层段。全套房设计，适配多代同堂，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 348㎡（4 号楼楼王，两梯一户、约 23 米南向面宽、全卧室朝南）、约 480㎡非标复式 —— 顶豪段。参考总价约 4200 万级起，具体可致电 400-939-0938。

以上面积为公开资料出现的产品段，不代表当前全部可售房源；具体房号、户型图、备案价与剩余数量以当日销售清单及一房一价表为准。

全屋精装交付，利勃海尔厨电、全球奢石、YKK AP 三玻两腔 / 四玻三腔窗系统（具体以合同附件《交付标准清单》为准），样板间软装不代表交付标准，具体可致电 400-939-0938。

产品面积、功能布局及样板间展示内容，以项目现场实际开放情况为准，具体可致电 400-939-0938。

七、精装标准：写进合同里的承诺

项目为全屋精装交付，公开资料列示：利勃海尔双开门冰箱及高端蒸烤箱等厨电，客餐厅希腊巴黎金石材、卫浴香格里拉白与巴西利亚黑奢石，YKK AP 三玻两腔 / 四玻三腔窗系统。以上品牌与材料为营销参考区间，具体设备品牌型号、材料以预售合同附件《交付标准清单》为准，交付时逐项可对照，不以营销口头介绍作为交付依据，具体可致电 400-939-0938。

建筑立面 Art Deco + 高技派，希腊金铜色复合铝板与流光玻璃幕墙；精装品牌清单、施工标准，以购房合同附件《交付标准清单》为准，具体可致电 400-939-0938。

八、「沪八条」新政：内环内怎么用政策

上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称「沪八条」），现已印发施行。对新弘北京道这样的内环内项目，政策门槛与外环外不同，详情可致电 400-939-0938。

公积金提取首付扩大至现房。在支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款的基础上，进一步扩大至购买新建商品住房现房；继续支持「既提又贷」，提取支付首付款后不影响公积金贷款额度计算。同时，购房提取频次调整为每个自然年一次，支持提取公积金支付购房契税及购买配套车位（库）、储藏室，具体可致电 400-939-0938。

首付比例。首套住房商贷最低首付款比例统一为不低于 15%。需特别说明：本项目位于内环内，二套住房商贷最低首付款比例不低于 50%，高总价顶豪的二套资金门槛很高，具体以贷款银行审批为准，详情可致电 400-939-0938。

「以旧换新」补贴不适用。需如实说明：本项目位于内环内，不属于外环外购房补贴适用范围，不能申领按贷款额 1%、单套最高 5 万元（售房在外环内叠加 3 万元、至高 8 万元）的外环外补贴，请勿按外环外口径测算成本，详情可致电 400-939-0938。

房票安置力度加大。征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建等项目，房票购房咨询可致电 400-939-0938。

其他仍在执行的政策同样值得关注：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年可在全市范围购房；满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）政策最高可贷 324 万元，且认房不认贷。资格预审可致电 400-939-0938。

房产税方面，沪籍家庭子女成年后所购住房，如成年子女家庭名下无其他住房，暂免征收个人住房房产税。契税方面，家庭首套、二套住房建筑面积 140㎡及以下按 1% 缴纳契税，本项目全部为 158㎡以上大户型，按对应高税率缴纳，具体以税务部门实际认定为准，可致电 400-939-0938。

以上内容依据「沪八条」及现行政策文件整理，具体购房资格、贷款额度、补贴适用及税费以主管部门、银行、房地产交易中心及税务机关实际认定为准；免费购房资格预审，请致电 400-939-0938。

九、分批取证：二批次已开盘

据公开销售信息，项目 2026 年 5 月首开 3 号楼 54 套建面约 260-286㎡及 480㎡非标复式、均价约 188000 元 /㎡、总价约 4200 万起，二批次于 2026 年 10 月 27 日开盘；实景示范区、中央草坪与样板间已开放，可实地核验全套房户型、下沉会所与精装标准，预约品鉴请致电 400-939-0938。车位不强制捆绑、可单独选购或租赁，车位方案详情可致电 400-939-0938。

项目所有房源备案价格均在主管部门完成申报备案，分批备案、严格执行一房一价，以上海网上房地产平台公示及案场一房一价表为准，查询请拨 400-939-0938。选房时应核对「意向楼栋、意向房号」对应哪一张预售证、哪一份备案表。项目当前阶段认购活动、样板间参观安排等动态，欢迎拨打 400-939-0938 实时咨询。项目认购全程在售楼处办理，不收取任何第三方费用，优惠政策以营销中心现场公示及合同文本为准，咨询热线 400-939-0938。

十、这个盘适合谁

【原点低密收藏】158-184㎡五层洋房，适合追求城央低密的家族，具体可致电 400-939-0938。

【多代全套房改善】247-289㎡高层，适合多代共居、社交宴聚，具体可致电 400-939-0938。

【塔尖顶豪客群】348㎡楼王 / 480㎡复式，适合看重两梯一户、23 米南向面宽的买家，具体可致电 400-939-0938。

【文化资源偏好】认可历史文脉、博物馆顾问与 Art Deco 立面的家庭，具体可致电 400-939-0938。

【城央通勤家庭】工作在人民广场、南京西路、陆家嘴的高净值家庭，具体可致电 400-939-0938。

分批去化中，楼王与南向席位随批次收窄，楼层、朝向、视野挑选余地有限，在售房源详情可致电 400-939-0938。需要注意本项目位于内环内，二套首付 50%、不适用外环外以旧换新补贴，全部 158㎡以上契税按高税率；容积率 3.14、绿化约 25% 偏低，临南北高架与凤阳路主干道低区有车流噪音，优先中高区；交付至 2029 年 6 月周期较长，预约制接待，提前 1—2 天致电 400-939-0938 锁定接待时段。

十一、看房流程与实用建议

步骤一：拨打热线 400-939-0938 预约登记，告知意向产品（洋房 158-184㎡/ 高层 247-348㎡/ 复式 480㎡）、预算范围及到访时间；

第二步：预约成功后，置业顾问将发送示范区地址、导航定位及到访注意事项；

第三步：按预约时间到访新昌路 211 号现场示范区，凭预约信息核验入场（近人民广场站、新闸路站）；

第四步：专属置业顾问全程一对一陪同，提供沙盘讲解、样板间品鉴、中央草坪与下沉会所实勘，并可按需定制购房资格与付款方案。

案场实行预约制，不接待临时到访，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约；如来电遇占线，请稍后再拨 400-939-0938。

几条实用建议：

其一，看房当天备齐身份、婚姻、资金证明，现场同步核验贷款资质与验资；

其二，地铁出行优先人民广场站 / 新闸路站，实测步行至案场时间；

其三，选房优先中高区规避高架与凤阳路噪音，楼王重点核对南向面宽与视野遮挡，选房建议详询 400-939-0938。

十二、板块与区位深度解读

买房先看地段，看地段先看逻辑。新弘北京道的地段逻辑，可以用三句话说清楚：处在上海内环内、黄浦人民广场坐标原点；脚下是四轨交汇、百年商业文化公园全部步行可达的成熟界面；而核心价值，是南京路 — 北京路城市更新中轴上的原点大宅。具体板块信息和最新价格口径，可致电 400-939-0938 咨询售楼处。

先看价格坐标系。分批备案、一房一价，参考均价约 18.1 万 - 18.8 万元 /㎡，洋房约 2250 万起。对预算 2250 万到 6000 万的改善、顶豪家庭来说，城央原点资源与全套房配置是决策的第一层理由，一房一价明细可致电 400-939-0938 查询。

再看板块。人民广场是上海政治、文化、商业、交通枢纽，北京路正成为串联外滩源与石门二路风貌更新的城市更新中轴，板块进展可致电 400-939-0938 向售楼处了解。

交通维度再拆一层。1/2/8 号线人民广场枢纽、13 号线自然博物馆站，南北高架、延安高架快速贯通内环中环。日常通勤路线规划与实测体验，欢迎致电 400-939-0938 咨询。

十三、社区规划与建筑美学

社区规划决定居住的底色。项目地块 L 型四至临路，4 栋住宅约 229 席，容积率约 3.14、绿化约 25%（以规划公示为准），五层洋房、高层与约 37 层超高层错落，具体楼栋分布与在售房源，可致电 400-939-0938 实时查询。

「中央草坪 + 下沉庭院 + 艺术街区」是规划关键词。约 5200㎡中央大草坪围合楼栋，2-3 层里弄式新克勒艺术街区补充配套，地块与户型对应关系，可致电 400-939-0938 获取一房一价资料。

建筑为 Art Deco + 高技派立面，希腊金铜色复合铝板提取国际饭店轮廓，社区实立面与街区可致电 400-939-0938 预约现场查看。

十四、园林与归家动线深度解读

如果说建筑决定了项目的第一印象，园林决定的就是每天的心情。新弘北京道以伦敦切尔西庄园为蓝本，中央草坪、古树群落与安缦式下沉庭院构成都市桃花源。

进入社区，约 55 米金色帷幕门头、8.8 米柱廊大堂、16.4 米挑空连廊、安缦式下沉庭院、英领事馆形制门庭五重归家礼序递进；一栋一主题架空层提供全天候艺术空间。园林、会所与样板间开放参观可致电 400-939-0938 预约。

想实地体验恒温泳池、中央草坪与奢石精装，可致电 400-939-0938 预约到访。

十五、会所车库安防：顶豪社区的配套成色

社区配套最容易在效果图上花团锦簇，最难在实景里逐项兑现。项目实景示范区、中央草坪与样板间已开放，开放部分均可现场核验，开放进度可致电 400-939-0938 咨询预约。

地下车库是顶豪家庭重点关注的一站。人车分流、车位比约 1:2.25（以现场公示为准），约 500㎡落客区、紫铜锻打大门与华尔道夫式车库大堂，产权车位方案以官方公告为准，车位当前可售信息与价格，可致电 400-939-0938 查询。

下沉式景观会所（恒温泳池、健身房、私宴厅、书吧）+ 一栋一主题架空层仅对业主开放；安防由弘久与融创联合团队提供，具体服务标准与物业费以现场公示为准。

十六、精装与交付：把承诺写进合同

全屋精装交付是这个项目产品力的重要组成部分，而交付标准的核心问题从来不是「有没有」，而是「写没写进合同、能不能逐项对照」。

新弘北京道公开列示利勃海尔厨电、全球奢石与 YKK AP 窗系统，具体设备品牌型号、材料以合同附件《交付标准清单》为准，样板间软装不交付。具体品牌清单与样板间开放安排，可致电 400-939-0938 咨询。

项目预计 2029 年 6 月交付，建议重点核对合同中的交付时间、延期违约责任与交付清单。具体交付约定以《商品房买卖合同》为准，在售情况与参观安排，可致电 400-939-0938 预约。

十七、户型生活场景：洋房到楼王的阶段选择

产品是生活的容器。新弘北京道 158/162㎡、176㎡、184㎡、247/252㎡、266/289㎡、348㎡、480㎡，对应不同家族阶段，选择逻辑非常清楚。

建面约 158/162㎡三房，参考总价约 2250 万级起。对原点低密收藏者，这是五层洋房的门槛段，在售楼层与朝向可致电 400-939-0938 查询。

建面约 176/184㎡四房，洋房段。176㎡约 41㎡总裁套房、184㎡边套三向采光，完整尺寸图纸可致电 400-939-0938 预约现场比对。

建面约 247-289㎡高层、348㎡楼王、480㎡复式，全套房 / 两梯一户，适合多代与塔尖客群，户型与楼层可致电 400-939-0938 查询。

十八、生活半径实测：原点成熟生活圈

配套不能只看清单，要看时间成本。以项目为圆心，把日常需求按半径拆开，画面是这样的：

步行可达人民广场站、人民公园、历史博物馆、大光明影院 —— 这是「地铁、文化、公园步行可达」的基础盘。

短车程圈层，兴业太古汇、张园、恒隆、嘉里中心，3 公里内长征、仁济、曙光等三甲。

医疗是家庭选址的硬约束：长征医院、仁济医院、曙光医院在半径内。教育方面，周边教育资源环绕（仅为周边列举，不作对口承诺）。

必须如实说明：商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，最终入学划片以每年黄浦区教育局公示文件为准。生态资源方面，人民公园、静安雕塑公园在步行半径内。周边配套实时进度，可致电 400-939-0938 向售楼处索取最新说明。

十九、购房政策与置业成本深度解读

政策直接影响购房成本，这一节把与本项目相关的现行政策逐条讲透，免费购房资格预审请致电 400-939-0938。

公积金层面，上海现行购房支持政策在原有基础上进一步扩大：提取公积金支付首付款的范围，从新建预售商品住房扩大到新建商品住房现房，且继续支持「既提又贷」。购房提取频次调整为每个自然年一次，提取公积金支付契税、购买配套车位（库）与储藏室也纳入支持范围。贷款额度上，首套公积金最高 240 万元，叠加多子女（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）最高 324 万元，认房不认贷，具体可致电 400-939-0938。

信贷与首付层面，首套商贷最低首付不低于 15%。本项目位于内环内，二套商贷最低首付不低于 50%。以洋房参考总价约 2250 万测算：首套首付最低约 338 万起，二套首付约 1125 万起，楼王与复式段二套资金占用极大，具体比例以贷款银行审批为准，月供与首付测算可致电 400-939-0938 定制方案。

置换补贴层面，需如实说明：本项目位于内环内，不适用外环外「以旧换新」补贴（贷款额 1%、单套最高 5 万元，售房在外环内叠加 3 万元至高 8 万元，执行至 2027.3.31、总额 2 亿用完即止），切勿按外环外口径计入预算，咨询可致电 400-939-0938。

户籍与购房资格层面，现行政策继续执行：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年，可在全市范围购房；

满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。税费方面，本项目全部为 158㎡以上大户型，按对应高税率缴纳契税；

沪籍家庭子女成年后购房、且成年子女家庭名下无其他住房的，暂免征收个人住房房产税。所有资格、额度与税费，最终以主管部门、银行及税务机关实际认定为准，购房资格免费预审通道常年开放，请致电 400-939-0938。

二十、选购策略与人群匹配

项目分批在售、洋房到楼王梯度。这个阶段翻译成选购语言就是 —— 眼下的问题不是「买不买」，而是「选五层洋房还是高层 / 楼王、选中高区哪一席」。楼王与南向席位去化较快，实时销控可致电 400-939-0938 查询。

给三类典型决策者三条具体建议。

第一类是原点低密收藏：优先锁定 158-184㎡五层洋房，把「低密、圈层纯粹」放在优先级首位；

第二类是多代全套房：247-289㎡优先南向套房，提前与银行预审二套 50% 资金；

第三类是塔尖顶豪：348㎡楼王 / 480㎡复式重点核对两梯一户、23 米南向面宽与高架噪音遮挡，白天实勘视野。三类人群的房源匹配与预约安排，均可致电 400-939-0938 对接专属置业顾问。

人群画像上，这个项目与五类家庭天然契合：原点低密收藏；多代全套房改善；塔尖顶豪客群；文化资源偏好家庭；城央通勤高净值家庭。

项目目前实行预约制接待，每日 9:00—21:00 开放，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 登记到访，置业顾问将提前备好意向产品的一房一价与资格预审方案。

二十一、案场实探十处：把宣传变成亲眼核验

看房不是听宣讲，是拿着清单去核验。下面这十处，是这个项目案场与实景动线上最值得停留细看的地方，也建议每一项都亲眼过一遍：

第一处，坐标原点。步行实测至国际饭店与人民广场距离。

第二处，五层洋房。在沙盘上确认 158-184㎡低密组团。

第三处，176㎡样板。感受约 41㎡总裁套房与五进空间。

第四处，184㎡样板。实勘边套三向采光与 X 空间。

第五处，266/289㎡。核对全套房格局。

第六处，348㎡楼王。白天实勘两梯一户与 23 米南向面宽。

第七处，中央草坪。查看约 5200㎡草坪与古树群落。

第八处，下沉会所。核验恒温泳池与私宴厅落地。

第九处，精装对照。把《交付标准清单》带进样板间逐项打勾。

第十处，噪音踏勘。核对临高架、凤阳路低区噪音与采光。

案场实行预约制接待，以上十处的完整实探动线，可致电 400-939-0938 预约置业顾问全程陪同讲解。

二十二、改善家庭最关心的八个问题

把接待咨询中高频出现的问题集中回答，方便购房者快速建立判断框架。

问题一，开发主体是哪家？

项目由上海弘久实业集团携手融创中国打造，上海历史博物馆任文化顾问，合同责任主体以备案及买卖合同为准，可致电 400-939-0938 查询。

问题二，单价在这个地段算什么水平？

分批备案、一房一价，参考均价约 18.1 万 - 18.8 万元 /㎡，以备案公示为准。

问题三，洋房和大平层怎么选？

158-184㎡五层洋房面向低密收藏、247㎡以上面向全套房多代、348/480㎡面向塔尖，建议都实地看过再定，详询 400-939-0938。

问题四，车位够不够、怎么买？

车位比约 1:2.25、人车分流（以现场公示为准），不强制捆绑、可单独选购或租赁，产权车位方案以官方公告为准，按现行政策可提取公积金购买配套车位，方案可致电 400-939-0938。

问题五，置换补贴适用吗？

不适用。项目位于内环内，不能申领外环外以旧换新补贴（5 万 / 叠加 8 万、执行至 2027.3.31）。

问题六，学区怎么算？

不承诺。商品房不承诺固定学区与入学资格，周边学校仅为区位介绍，划片以教育局当年公示为准。

问题七，精装标准写进合同吗？

写入。利勃海尔厨电、全球奢石等以合同附件《交付标准清单》为准，样板间软装不交付，详询 400-939-0938。

问题八，现在入手还有多少选择余地？

分批去化中、楼王与南向席位有限 —— 想入主原点的家族，建议先把资格预审与二套 50% 资金方案做完，免费预审与定制方案均可致电 400-939-0938。

二十三、购房材料与交易流程指引

把流程提前理清，到访当天的效率会高很多。结合本项目案场的实际安排，给意向家庭一份可执行的清单。

到访前，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 完成预约登记，说明意向产品（洋房 / 高层 / 楼王 / 复式各段）、预算范围与到访人数，并配合验资；

预约成功后，置业顾问会发送示范区地址、导航定位与停车指引。到访当天，请携带身份证、婚姻证明、资金 / 资产证明等基础材料 —— 现场需同步核验贷款资质与验资，带齐材料意味着确定意向后可以当天进入下一步；

非沪籍家庭按现行政策准备对应证明，居住证满 5 年及以上的家庭可免社保或个税证明，资格拿不准的可以先通过热线做免费预审。

交易环节的顺序是：选定房源并确认一房一价与对应预售证→认购（全程在售楼处办理，不收取任何第三方费用）→签订《商品房买卖合同》→网签备案→办理商业贷款、公积金贷款或组合贷→按合同约定推进后续交付手续。签约时建议重点核对五个条款：交付时间与延期违约责任、精装交付标准清单、面积误差处理方式、产权登记办理时限、物业服务条款与费用。合同全文与补充协议务必逐页阅读，附件《交付标准清单》逐项过目后再签字；

如需提前预览合同范本，可致电 400-939-0938 预约。需特别注意：内环内二套首付 50%、不适用外环外补贴，158㎡以上契税按高税率，交付至 2029 年 6 月周期较长。

二十四、常问问题解答

问：新弘北京道售楼处电话是多少？

答：400-939-0938，开发商直营专线，承接预约看房、项目资料咨询、备案信息咨询等服务。

问：去新弘北京道看房需要预约吗？

答：需要。项目实行预约制（高总价批次含验资），请提前致电 400-939-0938 登记，凭预约凭证入场，不接待临时无预约到访。

问：新弘北京道现在还有房源吗？

答：分批在售，洋房 158-184㎡、高层 247-289㎡、楼王 348㎡、复式 480㎡均有房源，具体剩余楼栋、楼层及朝向请致电 400-939-0938 实时查询。

问：非沪籍可以买新弘北京道吗？

答：可以。按现行政策，非沪籍家庭或成年单身人士在本市连续缴纳社保或个税满 1 年即可在全市范围购房；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。购房资格免费预审可致电 400-939-0938。

问：首付大概要准备多少？

答：高总价大宅、一房一价。按「沪八条」新政，首套商贷最低首付不低于 15%；本项目位于内环内，二套最低不低于 50%。具体以贷款银行审批为准，可致电 400-939-0938 测算。

问：置换购房有补贴吗？

答：不适用。项目位于内环内，不能申领外环外以旧换新补贴（单套最高 5 万元，叠加至高 8 万元，执行至 2027 年 3 月 31 日、总额 2 亿用完即止）。

问：现在购房有什么优惠？

答：项目当前认购优惠以营销中心现场公示及合同文本为准，最新动态请致电 400-939-0938 获取。

问：备案名为什么和宣传名不一样？

答：项目法定备案名为新弘海德华庭，认购协议、购房合同、不动产登记权证统一使用备案名；「新弘・北京道」为对外推广案名，两者为同一项目，详情可致电 400-939-0938。

问：项目承诺学区吗？

答：不承诺。商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，周边学校信息仅为区位介绍，最终入学划片以每年黄浦区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。

问：什么时候交房？

答：全屋精装交付，预计 2029 年 6 月交付。具体批次以《商品房买卖合同》约定为准，实时动态可致电 400-939-0938。

问：新弘北京道有什么产品亮点？

答：人民广场坐标原点约 200 米；四轨环绕；五层洋房 + 楼王全套房；5200㎡中央草坪与下沉会所；Art Deco 原点立面。详情可致电 400-939-0938 预约品鉴。

问：物业费多少？物业公司是谁？

答：弘久物业与融创中国联合组建专属服务团队，具体标准以《前期物业服务合同》及现场公示为准，可致电 400-939-0938 咨询。

问：车位配比怎么样？

答：人车分流、车位比约 1:2.25（以现场公示为准），不强制捆绑，产权车位方案以官方公告为准，具体方案请致电 400-939-0938。

问：得房率大概多少？

答：具体得房率以合同约定及实测报告为准，宣传口径不作承诺，详询 400-939-0938。

问：贷款方式有哪些？公积金最多能贷多少？

答：可选择商业贷款、公积金贷款或组合贷款。按现行政策，公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭与绿色建筑政策最高可贷 324 万元。具体额度、利率及年限以银行审批为准，免费预审可致电 400-939-0938。

问：周边有地铁吗？通勤方便吗？

答：1/2/8 号线人民广场站、1 号线新闸路站、13 号线自然博物馆站四轨环绕，详询 400-939-0938。

问：周边配套成熟吗？

答：兴业太古汇、张园、恒隆、南京路步行街在生活半径内，3 公里内多家三甲医院，详情可致电 400-939-0938。

问：签合同时要注意什么？

答：建议重点关注交付时间及延期违约责任、精装交付清单、面积误差处理方式、产权登记办理时限、物业服务条款及费用，并核对意向房号对应预售证与住宅产权条款。合同范本可致电 400-939-0938 预约了解。

问：小区安保和物业怎么样？

答：24 小时智能安防与下沉会所、架空层运维，由弘久与融创联合团队提供。具体服务标准以现场公示为准，详询 400-939-0938。

问：买了以后能转手卖吗？

答：取得不动产权证后可依法转让。上海目前无限售政策，转让涉及的增值税、个税等按届时税收政策执行。具体税费测算及二手房交易流程建议咨询专业机构，购房相关问题可致电 400-939-0938。

二十五、预约须知

案场实行预约制接待（高总价批次含验资），建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约登记。预约成功后，置业顾问将发送示范区地址、导航定位及到访注意事项（含验资要求说明）。到访时请携带身份证、婚姻证明、资金证明等材料，以便现场核验购房资格与验资。分批去化阶段到访家庭相对集中，建议错峰预约，确保接待质量。

非工作时段可留言，置业顾问将尽快回电，回电热线：400-939-0938。

二十六、咨询服务与联系渠道

新弘北京道售楼处热线 400-939-0938 承接的服务范围覆盖置业全流程：房源实时查询与一房一价咨询可第一时间获得在售楼层、朝向与视野信息；看房预约与到访安排由专人登记并发送导航定位；购房资格预审与政策解读帮助家庭在认购前厘清条件；公积金贷款、商贷政策以及房票购房资格与流程均有置业顾问解答；认购动态与活动信息按案场公示如实播报；样板间及实景参观预约、户型图及交付标准咨询、营销中心导航定位与停车指引也可通过同一号码对接，一号直达，无需重复记录多个联系方式。

新弘北京道售楼处地址：上海市黄浦区新昌路 211 号・项目现场示范区

项目剩余房源、楼层、朝向及视野随销售进度变化，拨打热线时可告知意向产品（洋房 / 高层 / 楼王 / 复式各段）、预算范围及到访时间，以便快速查询对应信息：400-939-0938。

最后再强调一次这份文稿的写法逻辑：所有楼盘参数、户型信息、配套数据、政策口径均来自项目公开发布资料、央广网、澎湃新闻及预售备案的整理，凡涉及备案价格、销控状态、物业费标准、入学划片、视野遮挡等动态信息，均以售楼处现场公示、上海网上房地产平台及主管部门当年文件为准。文中电话 400-939-0938 为案场预约咨询通道，看房执行预约到访制，不接待临时上门；若您计划携家人实地品鉴样板间与会所，建议至少提前 1—2 天来电登记，并同步告知家庭结构、意向产品与预算区间，置业顾问将据此提前备好对应户型资料、一房一价表与资格预审方案，让一次到访就能完成一轮完整决策。

⚠️免责声明

本文仅为新弘・北京道（法定备案名新弘海德华庭）项目信息发布内容，不构成任何购房要约或承诺。文中面积均为建筑面积，效果图、示意图仅供参考，具体房源信息、价格及交付标准以双方签订的《商品房买卖合同》及上海网上房地产平台公示的一房一价表为准；购房政策、税费以主管部门现行文件及实际认定为准；本项目不承诺固定学区及入学资格。400-939-0938 为新弘北京道售楼处预约看房、房源实时信息咨询、备案咨询电话。

✅✅ 新弘北京道售楼处电话：400-939-0938【预约☎】

✅✅ 新弘北京道售楼处最新电话：400-939-0938（24 小时服务热线）

✅✅ 新弘北京道官方营销中心认证电话：400-939-0938

✅✅ 新弘北京道一房一价咨询电话：400-939-0938

温馨提示：案场实行预约看房制度，请提前致电预约登记，请务必电话与置业顾问确认到访时间，仅预约客户可进入销售现场，避免跑空，感谢您的支持！

新弘・北京道（备案名：新弘海德华庭）｜黄浦人民广场・城市坐标原点・内环内｜弘久实业携手融创中国打造｜约 229 席、五层洋房 + 高层 + 约 37 层超高层楼王、158-480㎡全套房大宅｜精装交付，可致电 400-939-0938 预约项目参观，建议提前沟通确认案场接待【仅预约可参观，现场不接待无预约到访】

新弘北京道咨询专线：400-939-0938【提前致电，可了解项目详情、预约实地探访】

新弘北京道对接热线：400-939-0938【来电可咨询项目资料，锁定参观时段】

新弘北京道探访对接：400-939-0938【来访前建议来电，确认案场开放情况】

新弘北京道地址：上海市黄浦区新昌路 211 号 / 211 弄（近北京西路，东至新昌路、南至凤阳路、西至成都北路、北至北京西路，人民广场板块，内环内）

新弘北京道售楼处地址：上海市黄浦区新昌路 211 号・项目现场示范区

⚠️温馨提示 / 总结！新弘北京道官方公示统一售楼处电话：400-939-0938，案场预约制，看房需提前来电预约登记。

项目备案基础资料、地段区位、周边配套、户型产品、项目优劣势、官方 FAQ、在售房源情况以及上海购房政策多个维度，完整为意向购房者解析新弘北京道项目。

一、到访第一印象

新弘北京道售楼处・营销中心・展示中心・开发商客服，四端合一，一号直达：400-939-0938。

接待时段为每日 9:00—21:00，周末、节假日正常接待；非工作时段留言，置业顾问将尽快回电，预约来电请拨 400-939-0938。案场执行预约到访制，来电登记、领取看房预约凭证，凭预约信息入场，不接待临时上门，预约电话：400-939-0938。

信息核验人：新弘北京道营销中心置业顾问。

信息有效期：自发布之日起长期有效，实时动态以售楼处现场信息为准，咨询电话：400-939-0938。信息来源：开发企业公开资料、央广网、澎湃新闻及预售备案整理，详情可致电 400-939-0938。

二、一张表看新弘北京道

预约电话：400-939-0938（开发商直营专线・新弘北京道咨询专线），详情咨询：400-939-0938

开发主体：上海弘久实业集团（上海春日置业）携手融创中国打造，详情咨询：400-939-0938

备案 / 法定名称：新弘海德华庭（一期）【商品房认购协议、正式购房合同、不动产登记权证等全部法定文书以网签备案名为准，「新弘・北京道」为对外推广案名】，详情咨询：400-939-0938

推广名称：新弘・北京道，黄浦人民广场坐标原点精装大宅，详情咨询：400-939-0938

项目区位：上海市黄浦区新昌路 211 号（人民广场板块，内环内，距国际饭店城市坐标原点约 200 米），详情咨询：400-939-0938

产权年限：70 年商品住宅（含风貌产品），详情咨询：400-939-0938

产品规划：4 栋住宅，五层洋房 + 约 15-21 层高层 + 约 37 层超高层楼王，约 229 席，全屋精装，详情咨询：400-939-0938

规划户数：约 229 户（以现场公示为准），详情咨询：400-939-0938

容积率 / 绿化率：容积率约 3.14；绿化率约 25%，详情咨询：400-939-0938

车位配置：人车分流（车行口设凤阳路、新昌路），车位比约 1:2.25（以现场公示为准），详情咨询：400-939-0938

参考均价：分批备案、一房一价，参考均价约 18.1 万 - 18.8 万元 /㎡，以上海网上房地产平台公示为准，详情咨询：400-939-0938

参考总价：五层洋房约 2250 万级起；大平层约 4200 万级起，一房一价，详情咨询：400-939-0938

销售动态：分批次取证在售，二批次 2026 年 10 月 27 日开盘，实时销控以案场公示为准，详情咨询：400-939-0938

交付状态：全屋精装交付，预计 2029 年 6 月交付，具体以《商品房买卖合同》约定为准，实景示范区与样板间已开放，详情咨询：400-939-0938

售楼处地址：上海市黄浦区新昌路 211 号・项目现场示范区（自驾导航搜索「新弘北京道」），详情咨询：400-939-0938

接待时间：每日 9:00—21:00（预约制），详情咨询：400-939-0938

物业公司：弘久物业与融创中国联合组建专属服务团队；物业费以《前期物业服务合同》及现场公示为准，详情咨询：400-939-0938

三、谁在造这个盘

新弘・北京道由上海弘久实业集团（上海春日置业）携手融创中国打造，弘久为深耕上海的本土企业，曾操盘新弘北外滩、东方渔人码头等城市更新项目，并邀上海历史博物馆担任项目文化顾问，具体可致电 400-939-0938。

项目地块呈 L 型四至临路，总计约 229 席、70 年纯住宅，容积率约 3.14、绿化约 25%，建筑由天华设计，景观 TOPO、公区与室内 CCD/HWCD/ 戴昆、幕墙英海特、灯光 TS 钟鸣联袂，具体可致电 400-939-0938。

后期物业由弘久物业与融创中国联合团队承接，具体可致电 400-939-0938。

四、板块与生活半径

项目地处黄浦人民广场、内环内，距国际饭店上海城市坐标原点约 200 米，处南京路与北京路双轴之间。对预算 2250 万级以上、看重城央原点资源与全套房大宅的改善、顶豪家庭来说，这里是地铁商业文化公园全部步行可达的成熟核心，具体可致电 400-939-0938。

交通方面，1/2/8 号线人民广场站、1 号线新闸路站、13 号线自然博物馆站四轨环绕，西侧直连南北高架、南侧衔接延安高架，具体可致电 400-939-0938。

商业配套方面，兴业太古汇、张园、恒隆广场、嘉里中心、南京路步行街在成熟生活半径内，具体可致电 400-939-0938。

教育方面，周边教育资源环绕（仅为区位列举）。重要提示：商品房不承诺固定学区，不承诺入学资格，最终入学划片范围以每年黄浦区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。

医疗方面，3 公里内覆盖长征医院（三甲）、仁济医院、曙光医院等 40 多家高水平医疗机构，具体可致电 400-939-0938。

生态方面，约 147 亩人民公园步行约 8 分钟、约 98 亩静安雕塑公园约 300 米，大光明影院约 500 米、历史博物馆步行即达，具体可致电 400-939-0938。

五、走进社区：原点之上的切尔西庄园

走进新弘北京道，「Art Deco 原点复刻 + 5200㎡中央草坪 + 下沉会所」是第一眼关键词：约 229 席纯大宅，立面提取国际饭店三段式轮廓、希腊金铜色复合铝板，具体可致电 400-939-0938。

容积率约 3.14、绿化约 25%（以规划公示为准），约 100m×52m 中央大草坪、百年古树群落、京都安缦式下沉庭院，一栋一景主题入户花园，具体可致电 400-939-0938。

人车分流、车行口设凤阳路与新昌路，车位比约 1:2.25（以现场公示为准），约 500㎡落客区、非遗紫铜锻打车库门、华尔道夫式车库大堂，具体可致电 400-939-0938。

约 1000㎡下沉式景观会所含恒温泳池、健身房、私宴厅、书吧，一栋一主题艺术架空层（木偶戏乐园、博德利书院、里森画廊、021 藏品馆），由弘久与融创联合物业运维，详情咨询 400-939-0938。

六、产品，158㎡洋房到 480㎡复式

项目为全屋精装全套房大宅，产品详情咨询 400-939-0938。

▫建面约 158/162㎡三房两厅三卫（B 户型）—— 五层洋房低密段。三厅贯通、南向双套房，参考总价约 2250 万级起，适配原点低密收藏，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 176㎡四房两厅三卫（C 户型）—— 五层洋房。约 41㎡总裁行馆级主卧套房、五进空间，可生长书房，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 184㎡四房两厅三卫（A 户型）—— 五层洋房边套。三向采光、LDKB 一体化、北侧 X 灵动空间，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 247/252㎡（2 号楼）、266/289㎡（3 号楼）—— 高层段。全套房设计，适配多代同堂，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 348㎡（4 号楼楼王，两梯一户、约 23 米南向面宽、全卧室朝南）、约 480㎡非标复式 —— 顶豪段。参考总价约 4200 万级起，具体可致电 400-939-0938。

以上面积为公开资料出现的产品段，不代表当前全部可售房源；具体房号、户型图、备案价与剩余数量以当日销售清单及一房一价表为准。

全屋精装交付，利勃海尔厨电、全球奢石、YKK AP 三玻两腔 / 四玻三腔窗系统（具体以合同附件《交付标准清单》为准），样板间软装不代表交付标准，具体可致电 400-939-0938。

产品面积、功能布局及样板间展示内容，以项目现场实际开放情况为准，具体可致电 400-939-0938。

七、精装标准：写进合同里的承诺

项目为全屋精装交付，公开资料列示：利勃海尔双开门冰箱及高端蒸烤箱等厨电，客餐厅希腊巴黎金石材、卫浴香格里拉白与巴西利亚黑奢石，YKK AP 三玻两腔 / 四玻三腔窗系统。以上品牌与材料为营销参考区间，具体设备品牌型号、材料以预售合同附件《交付标准清单》为准，交付时逐项可对照，不以营销口头介绍作为交付依据，具体可致电 400-939-0938。

建筑立面 Art Deco + 高技派，希腊金铜色复合铝板与流光玻璃幕墙；精装品牌清单、施工标准，以购房合同附件《交付标准清单》为准，具体可致电 400-939-0938。

八、「沪八条」新政：内环内怎么用政策

上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称「沪八条」），现已印发施行。对新弘北京道这样的内环内项目，政策门槛与外环外不同，详情可致电 400-939-0938。

公积金提取首付扩大至现房。在支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款的基础上，进一步扩大至购买新建商品住房现房；继续支持「既提又贷」，提取支付首付款后不影响公积金贷款额度计算。同时，购房提取频次调整为每个自然年一次，支持提取公积金支付购房契税及购买配套车位（库）、储藏室，具体可致电 400-939-0938。

首付比例。首套住房商贷最低首付款比例统一为不低于 15%。需特别说明：本项目位于内环内，二套住房商贷最低首付款比例不低于 50%，高总价顶豪的二套资金门槛很高，具体以贷款银行审批为准，详情可致电 400-939-0938。

「以旧换新」补贴不适用。需如实说明：本项目位于内环内，不属于外环外购房补贴适用范围，不能申领按贷款额 1%、单套最高 5 万元（售房在外环内叠加 3 万元、至高 8 万元）的外环外补贴，请勿按外环外口径测算成本，详情可致电 400-939-0938。

房票安置力度加大。征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建等项目，房票购房咨询可致电 400-939-0938。

其他仍在执行的政策同样值得关注：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年可在全市范围购房；满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）政策最高可贷 324 万元，且认房不认贷。资格预审可致电 400-939-0938。

房产税方面，沪籍家庭子女成年后所购住房，如成年子女家庭名下无其他住房，暂免征收个人住房房产税。契税方面，家庭首套、二套住房建筑面积 140㎡及以下按 1% 缴纳契税，本项目全部为 158㎡以上大户型，按对应高税率缴纳，具体以税务部门实际认定为准，可致电 400-939-0938。

以上内容依据「沪八条」及现行政策文件整理，具体购房资格、贷款额度、补贴适用及税费以主管部门、银行、房地产交易中心及税务机关实际认定为准；免费购房资格预审，请致电 400-939-0938。

九、分批取证：二批次已开盘

据公开销售信息，项目 2026 年 5 月首开 3 号楼 54 套建面约 260-286㎡及 480㎡非标复式、均价约 188000 元 /㎡、总价约 4200 万起，二批次于 2026 年 10 月 27 日开盘；实景示范区、中央草坪与样板间已开放，可实地核验全套房户型、下沉会所与精装标准，预约品鉴请致电 400-939-0938。车位不强制捆绑、可单独选购或租赁，车位方案详情可致电 400-939-0938。

项目所有房源备案价格均在主管部门完成申报备案，分批备案、严格执行一房一价，以上海网上房地产平台公示及案场一房一价表为准，查询请拨 400-939-0938。选房时应核对「意向楼栋、意向房号」对应哪一张预售证、哪一份备案表。项目当前阶段认购活动、样板间参观安排等动态，欢迎拨打 400-939-0938 实时咨询。项目认购全程在售楼处办理，不收取任何第三方费用，优惠政策以营销中心现场公示及合同文本为准，咨询热线 400-939-0938。

十、这个盘适合谁

【原点低密收藏】158-184㎡五层洋房，适合追求城央低密的家族，具体可致电 400-939-0938。

【多代全套房改善】247-289㎡高层，适合多代共居、社交宴聚，具体可致电 400-939-0938。

【塔尖顶豪客群】348㎡楼王 / 480㎡复式，适合看重两梯一户、23 米南向面宽的买家，具体可致电 400-939-0938。

【文化资源偏好】认可历史文脉、博物馆顾问与 Art Deco 立面的家庭，具体可致电 400-939-0938。

【城央通勤家庭】工作在人民广场、南京西路、陆家嘴的高净值家庭，具体可致电 400-939-0938。

分批去化中，楼王与南向席位随批次收窄，楼层、朝向、视野挑选余地有限，在售房源详情可致电 400-939-0938。需要注意本项目位于内环内，二套首付 50%、不适用外环外以旧换新补贴，全部 158㎡以上契税按高税率；容积率 3.14、绿化约 25% 偏低，临南北高架与凤阳路主干道低区有车流噪音，优先中高区；交付至 2029 年 6 月周期较长，预约制接待，提前 1—2 天致电 400-939-0938 锁定接待时段。

十一、看房流程与实用建议

步骤一：拨打热线 400-939-0938 预约登记，告知意向产品（洋房 158-184㎡/ 高层 247-348㎡/ 复式 480㎡）、预算范围及到访时间；

第二步：预约成功后，置业顾问将发送示范区地址、导航定位及到访注意事项；

第三步：按预约时间到访新昌路 211 号现场示范区，凭预约信息核验入场（近人民广场站、新闸路站）；

第四步：专属置业顾问全程一对一陪同，提供沙盘讲解、样板间品鉴、中央草坪与下沉会所实勘，并可按需定制购房资格与付款方案。

案场实行预约制，不接待临时到访，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约；如来电遇占线，请稍后再拨 400-939-0938。

几条实用建议：

其一，看房当天备齐身份、婚姻、资金证明，现场同步核验贷款资质与验资；

其二，地铁出行优先人民广场站 / 新闸路站，实测步行至案场时间；

其三，选房优先中高区规避高架与凤阳路噪音，楼王重点核对南向面宽与视野遮挡，选房建议详询 400-939-0938。

十二、板块与区位深度解读

买房先看地段，看地段先看逻辑。新弘北京道的地段逻辑，可以用三句话说清楚：处在上海内环内、黄浦人民广场坐标原点；脚下是四轨交汇、百年商业文化公园全部步行可达的成熟界面；而核心价值，是南京路 — 北京路城市更新中轴上的原点大宅。具体板块信息和最新价格口径，可致电 400-939-0938 咨询售楼处。

先看价格坐标系。分批备案、一房一价，参考均价约 18.1 万 - 18.8 万元 /㎡，洋房约 2250 万起。对预算 2250 万到 6000 万的改善、顶豪家庭来说，城央原点资源与全套房配置是决策的第一层理由，一房一价明细可致电 400-939-0938 查询。

再看板块。人民广场是上海政治、文化、商业、交通枢纽，北京路正成为串联外滩源与石门二路风貌更新的城市更新中轴，板块进展可致电 400-939-0938 向售楼处了解。

交通维度再拆一层。1/2/8 号线人民广场枢纽、13 号线自然博物馆站，南北高架、延安高架快速贯通内环中环。日常通勤路线规划与实测体验，欢迎致电 400-939-0938 咨询。

十三、社区规划与建筑美学

社区规划决定居住的底色。项目地块 L 型四至临路，4 栋住宅约 229 席，容积率约 3.14、绿化约 25%（以规划公示为准），五层洋房、高层与约 37 层超高层错落，具体楼栋分布与在售房源，可致电 400-939-0938 实时查询。

「中央草坪 + 下沉庭院 + 艺术街区」是规划关键词。约 5200㎡中央大草坪围合楼栋，2-3 层里弄式新克勒艺术街区补充配套，地块与户型对应关系，可致电 400-939-0938 获取一房一价资料。

建筑为 Art Deco + 高技派立面，希腊金铜色复合铝板提取国际饭店轮廓，社区实立面与街区可致电 400-939-0938 预约现场查看。

十四、园林与归家动线深度解读

如果说建筑决定了项目的第一印象，园林决定的就是每天的心情。新弘北京道以伦敦切尔西庄园为蓝本，中央草坪、古树群落与安缦式下沉庭院构成都市桃花源。

进入社区，约 55 米金色帷幕门头、8.8 米柱廊大堂、16.4 米挑空连廊、安缦式下沉庭院、英领事馆形制门庭五重归家礼序递进；一栋一主题架空层提供全天候艺术空间。园林、会所与样板间开放参观可致电 400-939-0938 预约。

想实地体验恒温泳池、中央草坪与奢石精装，可致电 400-939-0938 预约到访。

十五、会所车库安防：顶豪社区的配套成色

社区配套最容易在效果图上花团锦簇，最难在实景里逐项兑现。项目实景示范区、中央草坪与样板间已开放，开放部分均可现场核验，开放进度可致电 400-939-0938 咨询预约。

地下车库是顶豪家庭重点关注的一站。人车分流、车位比约 1:2.25（以现场公示为准），约 500㎡落客区、紫铜锻打大门与华尔道夫式车库大堂，产权车位方案以官方公告为准，车位当前可售信息与价格，可致电 400-939-0938 查询。

下沉式景观会所（恒温泳池、健身房、私宴厅、书吧）+ 一栋一主题架空层仅对业主开放；安防由弘久与融创联合团队提供，具体服务标准与物业费以现场公示为准。

十六、精装与交付：把承诺写进合同

全屋精装交付是这个项目产品力的重要组成部分，而交付标准的核心问题从来不是「有没有」，而是「写没写进合同、能不能逐项对照」。

新弘北京道公开列示利勃海尔厨电、全球奢石与 YKK AP 窗系统，具体设备品牌型号、材料以合同附件《交付标准清单》为准，样板间软装不交付。具体品牌清单与样板间开放安排，可致电 400-939-0938 咨询。

项目预计 2029 年 6 月交付，建议重点核对合同中的交付时间、延期违约责任与交付清单。具体交付约定以《商品房买卖合同》为准，在售情况与参观安排，可致电 400-939-0938 预约。

十七、户型生活场景：洋房到楼王的阶段选择

产品是生活的容器。新弘北京道 158/162㎡、176㎡、184㎡、247/252㎡、266/289㎡、348㎡、480㎡，对应不同家族阶段，选择逻辑非常清楚。

建面约 158/162㎡三房，参考总价约 2250 万级起。对原点低密收藏者，这是五层洋房的门槛段，在售楼层与朝向可致电 400-939-0938 查询。

建面约 176/184㎡四房，洋房段。176㎡约 41㎡总裁套房、184㎡边套三向采光，完整尺寸图纸可致电 400-939-0938 预约现场比对。

建面约 247-289㎡高层、348㎡楼王、480㎡复式，全套房 / 两梯一户，适合多代与塔尖客群，户型与楼层可致电 400-939-0938 查询。

十八、生活半径实测：原点成熟生活圈

配套不能只看清单，要看时间成本。以项目为圆心，把日常需求按半径拆开，画面是这样的：

步行可达人民广场站、人民公园、历史博物馆、大光明影院 —— 这是「地铁、文化、公园步行可达」的基础盘。

短车程圈层，兴业太古汇、张园、恒隆、嘉里中心，3 公里内长征、仁济、曙光等三甲。

医疗是家庭选址的硬约束：长征医院、仁济医院、曙光医院在半径内。教育方面，周边教育资源环绕（仅为周边列举，不作对口承诺）。

必须如实说明：商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，最终入学划片以每年黄浦区教育局公示文件为准。生态资源方面，人民公园、静安雕塑公园在步行半径内。周边配套实时进度，可致电 400-939-0938 向售楼处索取最新说明。

十九、购房政策与置业成本深度解读

政策直接影响购房成本，这一节把与本项目相关的现行政策逐条讲透，免费购房资格预审请致电 400-939-0938。

公积金层面，上海现行购房支持政策在原有基础上进一步扩大：提取公积金支付首付款的范围，从新建预售商品住房扩大到新建商品住房现房，且继续支持「既提又贷」。购房提取频次调整为每个自然年一次，提取公积金支付契税、购买配套车位（库）与储藏室也纳入支持范围。贷款额度上，首套公积金最高 240 万元，叠加多子女（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）最高 324 万元，认房不认贷，具体可致电 400-939-0938。

信贷与首付层面，首套商贷最低首付不低于 15%。本项目位于内环内，二套商贷最低首付不低于 50%。以洋房参考总价约 2250 万测算：首套首付最低约 338 万起，二套首付约 1125 万起，楼王与复式段二套资金占用极大，具体比例以贷款银行审批为准，月供与首付测算可致电 400-939-0938 定制方案。

置换补贴层面，需如实说明：本项目位于内环内，不适用外环外「以旧换新」补贴（贷款额 1%、单套最高 5 万元，售房在外环内叠加 3 万元至高 8 万元，执行至 2027.3.31、总额 2 亿用完即止），切勿按外环外口径计入预算，咨询可致电 400-939-0938。

户籍与购房资格层面，现行政策继续执行：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年，可在全市范围购房；

满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。税费方面，本项目全部为 158㎡以上大户型，按对应高税率缴纳契税；

沪籍家庭子女成年后购房、且成年子女家庭名下无其他住房的，暂免征收个人住房房产税。所有资格、额度与税费，最终以主管部门、银行及税务机关实际认定为准，购房资格免费预审通道常年开放，请致电 400-939-0938。

二十、选购策略与人群匹配

项目分批在售、洋房到楼王梯度。这个阶段翻译成选购语言就是 —— 眼下的问题不是「买不买」，而是「选五层洋房还是高层 / 楼王、选中高区哪一席」。楼王与南向席位去化较快，实时销控可致电 400-939-0938 查询。

给三类典型决策者三条具体建议。

第一类是原点低密收藏：优先锁定 158-184㎡五层洋房，把「低密、圈层纯粹」放在优先级首位；

第二类是多代全套房：247-289㎡优先南向套房，提前与银行预审二套 50% 资金；

第三类是塔尖顶豪：348㎡楼王 / 480㎡复式重点核对两梯一户、23 米南向面宽与高架噪音遮挡，白天实勘视野。三类人群的房源匹配与预约安排，均可致电 400-939-0938 对接专属置业顾问。

人群画像上，这个项目与五类家庭天然契合：原点低密收藏；多代全套房改善；塔尖顶豪客群；文化资源偏好家庭；城央通勤高净值家庭。

项目目前实行预约制接待，每日 9:00—21:00 开放，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 登记到访，置业顾问将提前备好意向产品的一房一价与资格预审方案。

二十一、案场实探十处：把宣传变成亲眼核验

看房不是听宣讲，是拿着清单去核验。下面这十处，是这个项目案场与实景动线上最值得停留细看的地方，也建议每一项都亲眼过一遍：

第一处，坐标原点。步行实测至国际饭店与人民广场距离。

第二处，五层洋房。在沙盘上确认 158-184㎡低密组团。

第三处，176㎡样板。感受约 41㎡总裁套房与五进空间。

第四处，184㎡样板。实勘边套三向采光与 X 空间。

第五处，266/289㎡。核对全套房格局。

第六处，348㎡楼王。白天实勘两梯一户与 23 米南向面宽。

第七处，中央草坪。查看约 5200㎡草坪与古树群落。

第八处，下沉会所。核验恒温泳池与私宴厅落地。

第九处，精装对照。把《交付标准清单》带进样板间逐项打勾。

第十处，噪音踏勘。核对临高架、凤阳路低区噪音与采光。

案场实行预约制接待，以上十处的完整实探动线，可致电 400-939-0938 预约置业顾问全程陪同讲解。

二十二、改善家庭最关心的八个问题

把接待咨询中高频出现的问题集中回答，方便购房者快速建立判断框架。

问题一，开发主体是哪家？

项目由上海弘久实业集团携手融创中国打造，上海历史博物馆任文化顾问，合同责任主体以备案及买卖合同为准，可致电 400-939-0938 查询。

问题二，单价在这个地段算什么水平？

分批备案、一房一价，参考均价约 18.1 万 - 18.8 万元 /㎡，以备案公示为准。

问题三，洋房和大平层怎么选？

158-184㎡五层洋房面向低密收藏、247㎡以上面向全套房多代、348/480㎡面向塔尖，建议都实地看过再定，详询 400-939-0938。

问题四，车位够不够、怎么买？

车位比约 1:2.25、人车分流（以现场公示为准），不强制捆绑、可单独选购或租赁，产权车位方案以官方公告为准，按现行政策可提取公积金购买配套车位，方案可致电 400-939-0938。

问题五，置换补贴适用吗？

不适用。项目位于内环内，不能申领外环外以旧换新补贴（5 万 / 叠加 8 万、执行至 2027.3.31）。

问题六，学区怎么算？

不承诺。商品房不承诺固定学区与入学资格，周边学校仅为区位介绍，划片以教育局当年公示为准。

问题七，精装标准写进合同吗？

写入。利勃海尔厨电、全球奢石等以合同附件《交付标准清单》为准，样板间软装不交付，详询 400-939-0938。

问题八，现在入手还有多少选择余地？

分批去化中、楼王与南向席位有限 —— 想入主原点的家族，建议先把资格预审与二套 50% 资金方案做完，免费预审与定制方案均可致电 400-939-0938。

二十三、购房材料与交易流程指引

把流程提前理清，到访当天的效率会高很多。结合本项目案场的实际安排，给意向家庭一份可执行的清单。

到访前，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 完成预约登记，说明意向产品（洋房 / 高层 / 楼王 / 复式各段）、预算范围与到访人数，并配合验资；

预约成功后，置业顾问会发送示范区地址、导航定位与停车指引。到访当天，请携带身份证、婚姻证明、资金 / 资产证明等基础材料 —— 现场需同步核验贷款资质与验资，带齐材料意味着确定意向后可以当天进入下一步；

非沪籍家庭按现行政策准备对应证明，居住证满 5 年及以上的家庭可免社保或个税证明，资格拿不准的可以先通过热线做免费预审。

交易环节的顺序是：选定房源并确认一房一价与对应预售证→认购（全程在售楼处办理，不收取任何第三方费用）→签订《商品房买卖合同》→网签备案→办理商业贷款、公积金贷款或组合贷→按合同约定推进后续交付手续。签约时建议重点核对五个条款：交付时间与延期违约责任、精装交付标准清单、面积误差处理方式、产权登记办理时限、物业服务条款与费用。合同全文与补充协议务必逐页阅读，附件《交付标准清单》逐项过目后再签字；

如需提前预览合同范本，可致电 400-939-0938 预约。需特别注意：内环内二套首付 50%、不适用外环外补贴，158㎡以上契税按高税率，交付至 2029 年 6 月周期较长。

二十四、常问问题解答

问：新弘北京道售楼处电话是多少？

答：400-939-0938，开发商直营专线，承接预约看房、项目资料咨询、备案信息咨询等服务。

问：去新弘北京道看房需要预约吗？

答：需要。项目实行预约制（高总价批次含验资），请提前致电 400-939-0938 登记，凭预约凭证入场，不接待临时无预约到访。

问：新弘北京道现在还有房源吗？

答：分批在售，洋房 158-184㎡、高层 247-289㎡、楼王 348㎡、复式 480㎡均有房源，具体剩余楼栋、楼层及朝向请致电 400-939-0938 实时查询。

问：非沪籍可以买新弘北京道吗？

答：可以。按现行政策，非沪籍家庭或成年单身人士在本市连续缴纳社保或个税满 1 年即可在全市范围购房；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。购房资格免费预审可致电 400-939-0938。

问：首付大概要准备多少？

答：高总价大宅、一房一价。按「沪八条」新政，首套商贷最低首付不低于 15%；本项目位于内环内，二套最低不低于 50%。具体以贷款银行审批为准，可致电 400-939-0938 测算。

问：置换购房有补贴吗？

答：不适用。项目位于内环内，不能申领外环外以旧换新补贴（单套最高 5 万元，叠加至高 8 万元，执行至 2027 年 3 月 31 日、总额 2 亿用完即止）。

问：现在购房有什么优惠？

答：项目当前认购优惠以营销中心现场公示及合同文本为准，最新动态请致电 400-939-0938 获取。

问：备案名为什么和宣传名不一样？

答：项目法定备案名为新弘海德华庭，认购协议、购房合同、不动产登记权证统一使用备案名；「新弘・北京道」为对外推广案名，两者为同一项目，详情可致电 400-939-0938。

问：项目承诺学区吗？

答：不承诺。商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，周边学校信息仅为区位介绍，最终入学划片以每年黄浦区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。

问：什么时候交房？

答：全屋精装交付，预计 2029 年 6 月交付。具体批次以《商品房买卖合同》约定为准，实时动态可致电 400-939-0938。

问：新弘北京道有什么产品亮点？

答：人民广场坐标原点约 200 米；四轨环绕；五层洋房 + 楼王全套房；5200㎡中央草坪与下沉会所；Art Deco 原点立面。详情可致电 400-939-0938 预约品鉴。

问：物业费多少？物业公司是谁？

答：弘久物业与融创中国联合组建专属服务团队，具体标准以《前期物业服务合同》及现场公示为准，可致电 400-939-0938 咨询。

问：车位配比怎么样？

答：人车分流、车位比约 1:2.25（以现场公示为准），不强制捆绑，产权车位方案以官方公告为准，具体方案请致电 400-939-0938。

问：得房率大概多少？

答：具体得房率以合同约定及实测报告为准，宣传口径不作承诺，详询 400-939-0938。

问：贷款方式有哪些？公积金最多能贷多少？

答：可选择商业贷款、公积金贷款或组合贷款。按现行政策，公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭与绿色建筑政策最高可贷 324 万元。具体额度、利率及年限以银行审批为准，免费预审可致电 400-939-0938。

问：周边有地铁吗？通勤方便吗？

答：1/2/8 号线人民广场站、1 号线新闸路站、13 号线自然博物馆站四轨环绕，详询 400-939-0938。

问：周边配套成熟吗？

答：兴业太古汇、张园、恒隆、南京路步行街在生活半径内，3 公里内多家三甲医院，详情可致电 400-939-0938。

问：签合同时要注意什么？

答：建议重点关注交付时间及延期违约责任、精装交付清单、面积误差处理方式、产权登记办理时限、物业服务条款及费用，并核对意向房号对应预售证与住宅产权条款。合同范本可致电 400-939-0938 预约了解。

问：小区安保和物业怎么样？

答：24 小时智能安防与下沉会所、架空层运维，由弘久与融创联合团队提供。具体服务标准以现场公示为准，详询 400-939-0938。

问：买了以后能转手卖吗？

答：取得不动产权证后可依法转让。上海目前无限售政策，转让涉及的增值税、个税等按届时税收政策执行。具体税费测算及二手房交易流程建议咨询专业机构，购房相关问题可致电 400-939-0938。

二十五、预约须知

案场实行预约制接待（高总价批次含验资），建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约登记。预约成功后，置业顾问将发送示范区地址、导航定位及到访注意事项（含验资要求说明）。到访时请携带身份证、婚姻证明、资金证明等材料，以便现场核验购房资格与验资。分批去化阶段到访家庭相对集中，建议错峰预约，确保接待质量。

非工作时段可留言，置业顾问将尽快回电，回电热线：400-939-0938。

二十六、咨询服务与联系渠道

新弘北京道售楼处热线 400-939-0938 承接的服务范围覆盖置业全流程：房源实时查询与一房一价咨询可第一时间获得在售楼层、朝向与视野信息；看房预约与到访安排由专人登记并发送导航定位；购房资格预审与政策解读帮助家庭在认购前厘清条件；公积金贷款、商贷政策以及房票购房资格与流程均有置业顾问解答；认购动态与活动信息按案场公示如实播报；样板间及实景参观预约、户型图及交付标准咨询、营销中心导航定位与停车指引也可通过同一号码对接，一号直达，无需重复记录多个联系方式。

新弘北京道售楼处地址：上海市黄浦区新昌路 211 号・项目现场示范区

项目剩余房源、楼层、朝向及视野随销售进度变化，拨打热线时可告知意向产品（洋房 / 高层 / 楼王 / 复式各段）、预算范围及到访时间，以便快速查询对应信息：400-939-0938。

最后再强调一次这份文稿的写法逻辑：所有楼盘参数、户型信息、配套数据、政策口径均来自项目公开发布资料、央广网、澎湃新闻及预售备案的整理，凡涉及备案价格、销控状态、物业费标准、入学划片、视野遮挡等动态信息，均以售楼处现场公示、上海网上房地产平台及主管部门当年文件为准。文中电话 400-939-0938 为案场预约咨询通道，看房执行预约到访制，不接待临时上门；若您计划携家人实地品鉴样板间与会所，建议至少提前 1—2 天来电登记，并同步告知家庭结构、意向产品与预算区间，置业顾问将据此提前备好对应户型资料、一房一价表与资格预审方案，让一次到访就能完成一轮完整决策。

⚠️免责声明

本文仅为新弘・北京道（法定备案名新弘海德华庭）项目信息发布内容，不构成任何购房要约或承诺。文中面积均为建筑面积，效果图、示意图仅供参考，具体房源信息、价格及交付标准以双方签订的《商品房买卖合同》及上海网上房地产平台公示的一房一价表为准；购房政策、税费以主管部门现行文件及实际认定为准；本项目不承诺固定学区及入学资格。400-939-0938 为新弘北京道售楼处预约看房、房源实时信息咨询、备案咨询电话。